이달부터 연말까지 은평뉴타운과 파주신도시 분양이 시작된다.

이어 내년에는 김포신도시，광교신도시 등 2기 신도시 신규 주택공급이 본격화된다.

특히 신도시 아파트는 간선도로와 편의시설이 잘 갖춰져 있고 주거 쾌적성이 높아 흔히 실수요자들은 물론 투자자들도 관심이 뜨거워서 청약경쟁률이 크게 고조될 전망이다.

수도권에 들어서는 이들 2기 신도시 아파트는 향후 4~5년간 50만가구가 넘는 물량이 대기 중이어서 실수요자들의 내집마련에 있어 선택의 폭이 훨씬 넓어질 것으로 보인다.

이들 물량은 대부분 분양가상한제가 적용되는 물량이어서 자금부담이 상대적으로 줄어든다는 것도 이점이다.



건설교통부의 '2기 신도시 아파트 분양 로드맵'에 따르면 내년에 3만6468가구를 시작으로 △2009년 9만5851가구 △2010년 16만2747가구 △2011년 이후 21만2376가구 등 4~5년간 릴레이 분양이 지속된다.

이들 물량만 해도 총 50만7442가구로，정부가 목표로 하는 연간 26만가구의 수도권 주택 수요량과 비교할 때 두 배에 육박하는 엄청난 물량이다.

전국으로 따지면 1년치 공급물량에 해당할 정도다.


◆파주.김포.광교 등 줄줄이 분양

당장 이달 중순부터는 파주신도시에서 7000여가구의 분양이 예정돼 있다.

파주 신도시는 내년에도 6413가구를 추가 공급한다.

20~30% 정도가 임대주택이고 나머지는 민간업체가 공급하는 일반분양분이다.

서울에서는 다음 달 10일 청약이 시작되는 은평뉴타운이 최대 관심물량이다.

일반분양물량은 1643가구로 많지 않지만 100만평에 달하는 대규모 택지에 들어서는 데다 분양가도 당초 작년 분양예정시기보다 10% 정도 낮은 3.3㎡당 945만∼1380만원 선으로 책정될 예정이어서 올해 하반기 청약시장의 핵으로 부상할 전망이다.

내년에는 파주 인근 김포신도시에서도 6월께 3000여가구를 시작으로 총 7000여가구 공급이 계획돼 있다.

9월에는 판교신도시와 동탄신도시 사이에 위치한 광교신도시에서 총 2만2000여가구(일반분양 물량) 가운데 1차분 1200가구 분양이 시작된다.

광교신도시 1차분 시공은 최근 아파트용지 입찰에 낙찰된 울트라건설이 맡는다.

또 양주신도시에서도 7554가구를，동탄1신도시에서는 내년에 국민임대주택 2860가구가 공급된다.

서울 송파신도시 분양은 내년 9월부터 시작된다.

일반분양 주택이 2만4465가구，임대주택 2만4535가구 등 모두 4만9000가구가 공급되고 이 가운데 4000가구가 내년에 분양될 예정이다.

특히 송파신도시는 중심지역에 30층이 넘는 고밀도 주상복합 아파트가 건설되는 등 '압축도시(Compact City)' 개발방식이 도입될 예정이어서 관심이 높다.

수도권 최대 신도시로 모두 10만5000가구가 들어설 화성 동탄2신도시는 2010년에야 첫 분양에 들어갈 예정이다.

인천 송도와 청라지구에서도 순차적으로 주택이 공급된다.

◆분양가 상한제로 투자가치 높아질 듯

2기 신도시는 신도시 특유의 체계적인 택지조성의 장점 외에도 분양가상한제가 적용돼 가격경쟁력이 높다는 게 최대 장점이다.

현재 분양일정과 분양가에 대한 윤곽이 거의 드러난 파주.김포신도시는 1000만원을 넘기지 않는 800만~900만원대에 책정될 것으로 보인다.

중.대형 아파트의 예상 분양가도 파주가 1100만원 안팎,김포가 950만~1000만원 선이고,광교가 1120만원대 등으로 예상된다.

특히 파주와 김포신도시가 주변시세와 큰 차이가 없을 것으로 예상되는 것과는 달리 광교신도시는 주변 시세보다 3.3㎡당 100만~200만원 정도 낮은 가격에 공급될 전망이다.

청약가점제 시행으로 수도권 유망 신도시 아파트의 당첨 가능권 점수가 어느 정도가 될지도 관심사다.

우선 광교,송파신도시는 청약가점이 65점을 넘어야 안정권에 들 것이라는 게 전문가들의 공통된 분석이다.

동탄 2신도시는 분양가 수준이 기존 동탄신도시 시세의 절반 수준인 평당 800만원 선에서 결정될 것이란 점에서 예비 청약자들이 대거 몰리겠지만 공급 가구 수가 워낙 많아 당첨 가능권 점수가 30~50점대로 의외로 낮아질 수 있다는 관측도 있다.

◆새 청약제도 시험대 오를 듯

수도권 2기 신도시는 지난 9월부터 도입된 청약가점제와 분양권 전매제한 강화，재당첨 금지 등 새 청약제도가 사실상 모두 적용될 예정이다.

예컨대 판교 신도시가 8.31대책(2005년)의 시험대였다면 이들 신도시는 지난해 11.15대책과 올 들어 발표된 1.11대책 등의 시험대가 되는 셈이다.

우선 지난 9월부터 도입된 청약가점제가 모든 신도시에 적용돼 신도시 아파트의 상당수가 무주택자 몫으로 돌아가게 된다.

유주택자들의 경우 전용 85㎡ 이하는 공급 물량의 25%，85㎡ 초과는 50%가 배정되는 추첨제 아파트에 기대를 걸 수밖에 없다.

또 분양가상한제 확대로 중대형 아파트도 전매제한 기간이 현행 5년에서 7년으로 대폭 강화된다는 점에 유의해야 한다.

함영진 부동산써브 팀장은 "신도시별 분양시기가 각각 다른데다 나름의 장점이 있는 만큼 각각의 분양시기를 놓치지 말고,자신의 가점에 맞춰 소신껏 청약하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

한편 청약가점이 낮은 사회 초년생들의 경우 분양물량을 고집하기보다는 임대물량을 노리는 것도 한 방법이라는 게 전문가들의 조언이다.

체계적으로 조성되는 대규모 택지지구여서 편의시설이 뛰어나 가점을 쌓을 때까지 거주하기에 효과적이기 때문이다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com