전매제한ㆍ대출규제 풀어 수요 확대를

재당첨 금지기간도 5년 이하로 낮춰야


전국 미분양 아파트가 올 들어 10만가구를 돌파하면서 주택시장을 옥죄고 있는 과도한 규제를 풀어야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

기존 주택과 신규 분양 가릴 것 없이 투기 억제와 집값 안정을 이유로 세제·금융·거래규제가 한꺼번에 집중되면서 주택 교체수요는 물론 무주택자들의 내집마련 수요까지 급속하게 위축되고 있기 때문이다.

살던 집이 팔리지 않아 분양받은 새 아파트에 들어가지 못하는 기막힌 일이 주변에서 비일비재하게 벌어지고 있는 상황이다.

전문가들은 미분양 아파트를 해소하려면 먼저 전매제한과 금융권 대출규제를 시장상황에 맞게 풀어 주택거래를 정상화하고 양도세 등 징벌적 세제를 1주택자부터 선별적으로 완화해야 한다고 지적하고 있다.

◆기존 주택 안 팔려 구매심리 위축

미분양 사태가 지방을 거쳐 수도권으로 확산되는 심각한 상황으로 치닫는 것은 세제·대출 규제강화 및 전매제한 등 주택시장에 대한 정부의 과도한 규제가 가장 큰 원인이라는 게 전문가들의 공통된 분석이다.

특히 기존 주택시장의 급격한 거래 위축세가 분양시장에까지 큰 영향을 미치고 있다.

서울을 포함한 수도권과 지방 가릴 것 없이 신규 입주단지마다 이른바 '불꺼진 아파트'가 늘고 있는 것도 아파트를 분양받은 수요자가 기존 주택이 안 팔리는 바람에 잔금을 치르지 못해 새 집에 들어가고 싶어도 가지 못하는 사례가 많기 때문이라는 분석도 나온다.

실제 다주택자에 대한 보유·양도세 중과에다 DTI(총부채상환비율) 및 LTV(담보인정비율) 등 주택담보대출이 대폭 강화되면서 올 들어 주택거래가 급감했다.

올 10월까지 수도권 아파트 거래량은 16만1690가구로 지난해 같은 기간보다 43%나 줄었다.

특히 서울은 같은 기간 4만1921가구가 거래돼 전년 동기의 절반에도 미치지 못했다.

전국적으로도 24.3% 감소했다.

유주택자들은 세금이 무거워 집을 팔 엄두를 못내고,대출규제까지 겹쳐 매물을 찾는 사람도 없다 보니 기존 주택 거래 위축→미입주 아파트 증가→주택구매 심리 위축→신규 분양 수요감소→미분양 증가라는 악순환이 이어지고 있다.

한 전문가는 "정부가 '집을 안 팔고는 못배길 것'이라며 보유·양도세를 동시에 강화했지만 시장 상황은 정반대로 나타나고 있다"며 "기존 주택과 신규 주택 할 것 없이 주택구매 심리만 위축시켜 놓은 셈"이라고 꼬집었다.

◆상한제 아파트는 전매제한 길어 기피


더 큰 문제는 내년이다.

분양가 상한제 적용을 피하기 위해 지난달에 분양승인을 신청한 아파트만 10만가구를 넘을 정도로 공급이 몰리고 있지만,분양가가 비싸 수요자들이 외면할 가능성이 크다.

업계 관계자는 "내년부터 본격 공급될 값싼 상한제 아파트 대신 비싼 분양가를 치르면서 아파트를 사려는 사람이 얼마나 되겠느냐"고 반문했다.

또 상한제 아파트는 긴 전매제한이 큰 문제점으로 꼽힌다.

수도권에서 이미 분양가 상한제가 적용된 양주고읍·남양주 진접지구는 물론 최근 파주신도시의 대량 미분양 사태도 이 때문이다.

값싼 아파트가 공급되더라도 계약 후 최대 10년간 집을 팔 수 없고,가족 모두가 다른 아파트에 10년간 청약조차 못하다 보니 실수요자들조차 부담을 느끼고 있는 상황이다.

결국 상한제가 적용되지 않는 아파트는 높은 분양가가 문제이고,상한제 아파트는 긴 전매제한 및 재당첨 제한기간에 발목이 잡힐 가능성이 크다는 얘기다.

이러다 보니 내년에는 미분양 아파트가 20만가구를 넘어설 것이라는 예상까지 나오고 있다.

정부가 추진 중인 김포나 검단,양주 등 수도권 외곽 2기 신도시의 대량 미분양 사태를 우려하는 목소리가 나오는 것도 이 같은 사정에서다.

◆실수요자는 대출규제 풀어줘야


전문가들은 따라서 신규 분양 아파트의 분양권 전매제한이나 대출규제를 시장여건에 맞게 완화해야 한다고 지적한다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "분양가가 싸도 환금성이 떨어지면 실수요자들조차 분양을 꺼리는 만큼 계약 후 최장 10년인 현행 분양권 전매제한과 재당첨 금지기간을 각각 5년 이하로 완화해야 한다"고 강조했다.

그는 "미분양이 집중돼 있는 지방광역시의 경우엔 현행 1억원 이하인 2주택자 양도세 중과 예외대상 기준금액을 상향시키는 것도 고려해야 한다"고 말했다.

기존 주택 역시 집을 넓혀가려는 교체 수요자들의 정상적인 거래 및 청약이 가능하도록 규제를 풀어줘야 한다.

이렇게 해야 기존 주택과 신규 분양 주택의 '거래 선순환 구조'가 만들어져 주택시장이 안정을 되찾을 수 있기 때문이다.

한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 "일시적 2주택자의 양도세 비과세 유예기간(신규주택 매입 후 1년)을 3년 정도로 늘리고,대출규제를 선별 완화해 실수요자들의 주택구매 수요를 회복시켜야 한다"고 지적했다.

김 위원은 "건설사들이 준공 후 미분양 아파트를 당분간 전·월셋집으로 활용한 뒤 분양전환할 수 있도록 지원하고,매입임대 사업이 활성화되도록 임대의무기간이나 세제상 인센티브를 주는 방안도 고려해 볼 만하다"고 제안했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com