올해는 아파트나 땅을 사고 팔아 돈을 벌었다는 말을 거의 들을 수 없을 정도로 부동산 시장이 '꽁꽁' 얼어붙었던 한 해였다.

종합부동산세,양도세 등 늘어난 세금 부담에다 대출규제 강화,금리 인상 등으로 매수세가 급격히 위축됐기 때문이다.

아파트 거래는 작년의 절반 수준에 불과할 정도로 감소했고 미분양 가구 수가 10만가구를 돌파,11년 만에 사상 최대 기록을 세웠다.


이에 따라 전국 집값 상승률이 물가상승률을 밑돌면서 '부동산 재테크'라는 말을 무색케 만들었다.

특히 최대 관심지역인 강남,분당 등 '버블세븐' 지역 집값은 모두 하락세를 기록했다.

토지시장도 토지거래허가구역 등 각종 규제로 1년 내내 찬바람이 불었다.

반면 오피스텔과 다세대·다가구는 아파트 '대체상품'으로 주목받으면서 관심을 끌었다.

사무실도 서초동 삼성타운 입주와 강북 도심권 대형빌딩 리모델링 공사에 따른 이전 수요로 가격 강세를 띠었다.

◆아파트 미분양 10만가구 돌파

전문가들은 올해 주택시장을 최근 5년 새 '최악'이었다는 평가를 하고 있다.

미분양 가구가 10월 말 현재 10만3331가구로,1996년(10만9637가구) 이후 11년 만에 최대 규모를 기록했다.

특히 지방에서는 춘천,광주,울산,대구,대전,거제 등 전국 곳곳에서 '청약률 0%'단지가 속출했다.

미분양 여파는 '부동산 불패신화'를 자랑하던 강남과 신도시에까지 위세를 떨쳤다.

9월 서초구 서초동에 분양된 '롯데캐슬메디치'는 50가구에 단 2명이 신청해 0%에 가까운 청약률을 기록했다.

지난달 분양된 파주신도시는 신도시 사상 처음으로 순위 내 청약이 미달됐다.

상황이 이런 데도 주택업체들은 분양가상한제를 피하기 위해 11월 말 이전까지 무더기로 분양 승인신청을 해서 연말에 경쟁적으로 공급물양을 쏟아내고 있다.

이들 물량은 분양가상한제를 적용받지 않아 '고분양가 논란'을 일으키며 대부분 단지들이 저조한 청약률을 기록하고 있다.

이 같은 청약 부진은 곧바로 미분양으로 이어진다.

그나마 강북 재개발아파트들은 상대적으로 좋은 성적을 냈다.

낙후 지역으로 꼽혀온 강북이 뉴타운 개발,경전철 개통 등 호재로 주거여건이 향상될 것으로 기대되고 있기 때문이다.

이달 분양된 은평뉴타운은 평균 5.9 대 1의 경쟁률을 기록,기대에는 다소 못 미쳤지만 일반분양 1534가구가 모두 1순위에서 마감되는 기록을 세웠다.

후분양으로 인한 빠른 입주에 따른 입주자금 마련 어려움과 5~7년에 이르는 전매제한을 고려할 때 나름대로 '선전'했다는 평가다.

10월 분양된 동대문구 용두동 '래미안 용두'도 청약경쟁률 11.3 대 1을 기록하며 인기를 끌었다.

◆토지거래 올 들어 '뚝'

토지시장도 아파트시장과 마찬가지로 침체된 한 해를 보냈다.

국토의 20% 이상이 토지거래허가구역으로 묶인 데다 2005년 8ㆍ31 부동산종합대책 이후 실시된 토지 실거래가 신고제，비업무용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등의 위력이 워낙 큰 탓이다.

이와 함께 9월 분양가상한제 시행으로 개발 업체들의 고가 토지매입이 어려워진 점도 거래위축 요인으로 꼽힌다.

건설교통부와 국민은행에 따르면 올 1∼10월 토지거래 면적(201만9642㎡)은 지난해 동기(214만1367㎡)에 비해 5.68% 줄었다.

매달 0.3∼0.5%씩 오르던 땅값도 올 들어 0.2∼0.3% 상승하는 데 그쳤다.

그러나 이런 여건에서도 개발호재가 있는 일부 지역들은 가격이 강세를 보였다.

경기도 여주는 2009년 제2영동고속도로 착공과 2010년 중부내륙고속도로 북쪽 양평~여주 구간 개통 등 대형 호재로 일부 지역 땅값이 지난해 대비 50% 가까이 올랐다.

화성 일대 공장용지는 수도권 공장용지 부족과 동탄제2신도시 지역공장 이전 가능성으로 올 들어 30~50%가량 상승했다.

◆오피스텔,다세대·다가구 인기…사무실은 구하기도 힘들어

아파트·토지 시장과는 달리 오피스텔과 다세대·다가구,오피스 등 이른바 수익형 부동산시장은 올해 '호황'을 누렸다.

오피스텔은 건축법상 주택이 아니라 '업무시설'로 분류돼 전매제한이 없고 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 거래 규제가 적다는 점이 부각됐다.

특히 강남권은 서초동 삼성타운 입주로 오피스텔 수요가 늘어 일부 지역에서는 임대료가 2년 전에 비해 두 배 수준으로 올랐다.

분양시장에서도 오피스텔은 인기를 끌고 있다.

이달 인천 송도국제도시에서 분양된 대우건설의 '월드마크 송도'는 최고 84.7 대 1의 청약경쟁률을 기록하는 기염을 토했다.

다세대·다가구는 지난해 아파트 가격 급등한 탓에 저렴한 주택을 찾는 실수요자들이 몰린 데다 뉴타운 등 재개발 기대로 올해 '상한가'를 기록했다.

특히 재개발 가능성이 높은 비(非) 강남권 지역 물량이 강세를 보였다.

마포구의 대표적인 다세대ㆍ다가구 밀집지역인 망원동 일대는 대지지분 3.3㎡(1평)당 매매가격이 지난해 900만~950만원에서 올해 2000만원 수준으로 2배 이상 뛰었다.

관악구 봉천동 일대 다세대·다가구도 올 들어 20~30%가량 상승했다.

사무실도 서초동 삼성타운 입주와 중구 남대문로 대우센터빌딩 등 대형빌딩 리모델링 공사,만성적인 공급부족 등으로 올해 가격 강세를 나타냈다.

강남 사무실 임대료는 올 들어 15~20%가량 상승했으며 강북에서도 최근 임대료를 15% 이상 올리는 빌딩들이 속출했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com