내년에는 정권이 바뀌는 해여서 부동산 정책에도 상당한 변화가 예상된다.

하지만 참여정부가 시장 안정을 위해 추진해왔던 정책 가운데 내년부터 시행되는 부분도 많다.

청약 자격 변화나 조세제도 변경은 확실히 알고 있어야 부동산 재테크에 차질이 없다.

내년부터는 신도시 등 공공택지에 지어지는 아파트에 후분양제가 도입된다.

자금 마련 시간이 짧아지고 전매제한기간은 상대적으로 더 길어진다.

지역우선공급주택을 분양받을 수 있는 자격이 입주자모집공고일을 기준으로 1년 이상 거주자로 강화된다.

오피스텔에도 아파트처럼 전매제한과 지역우선공급제가 도입될 전망이다.


1998년부터 건설경기 부양을 위해 일부 아파트에 한시적으로 시행됐던 양도소득세 감면 혜택이 폐지된다.

전.월세 임대차 계약 실거래가 신고도 의무화된다.

◆공정률 40% 룰 적용

내년도에 시행되는 부동산정책 가운데 우선 눈에 띄는 제도는 공공택지 아파트 후분양제다.

당장 내년 1월 이후 사업계획승인 신청분부터 적용되고 전체 공사의 40% 이상을 끝내고 분양을 할 수 있다.

다만 민간택지 아파트는 지금처럼 선분양제로 공급된다.

후분양제가 실시되면 수요자들은 실제 아파트가 지어지는 모습을 보면서 청약할 수 있고 건설업체 부도에 따른 위험 부담을 줄일 수 있게 된다.

하지만 입주일을 기준으로 하면 전매제한기간이 건축기간만큼 길어지게 되는 불이익이 따르고，분양대금 납부 기한이 짧아지는 부담도 생긴다.

공정률 40%는 20층짜리 아파트를 기준으로 할 경우 보통 13개월 정도에 해당한다.

내년에 분양되는 김포신도시와 파주신도시 2차 공급물량 등은 공정률 40% 룰을 적용받게 된다.

정부는 후분양을 할 수 있는 공정률을 2010년 60%,2012년 80%로 확대한다는 방침이다.

은평뉴타운의 경우 80% 공정률이 적용된 사례다.

◆지역우선공급 청약하려면 입주 서둘러야

수도권 투기과열지구에서 통상 전체 주택공급물량의 30% 이상이 배정되는 지역우선공급 대상자가 내년 1월1일부터 입주자모집공고일을 기준으로 해당 지역에 1년 이상 거주한 사람으로 강화된다.

이제까지는 지방자치단체에 따라 공고일 이전 또는 6개월 전 거주자 등으로 다양하게 규정돼 왔었다.

이에 따라 2008년부터 순차적으로 공급되는 광교신도시와 2009년 하반기 분양 예정인 송파신도시 등을 염두에 두고 있는 예비청약자라면 지금이라도 해당 지역으로 전입해 주소를 옮겨놓아야 한다.

한편 인천경제자유구역의 지역우선공급 물량은 당초 100%였던 것이 30%로 축소됐는데 이번 달부터 본격 시행에 들어갔다.

이에 따라 최근 송도국제도시와 청라지구에서 청약을 받은 아파트들은 100 대 1이 넘는 높은 경쟁률을 보이기도 했다.

◆오피스텔도 입주 때까지 전매제한

내년 하반기부터는 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔도 전매 제한이 도입돼 입주 때까지 분양권을 사고팔 수 없게 된다.

국회는 오피스텔 분양권 전매를 일정기간 제한하는 법을 내년께 제정할 예정이다.

또 지역우선공급제가 적용돼 분양물량의 20%가 지역 거주자에게 우선 공급된다.

송도국제도시 '코오롱 더 프라우'와 같은 청약 과열을 막겠다는 뜻으로 풀이된다.

이 같은 오피스텔에 대한 규제 강화로 상가시장이 반사이익을 거둘 것이란 예상도 나오고 있다.

이와 함께 주택경기 부양을 위해 1998년부터 2003년까지 건축된 아파트에 한해 한시적으로 시행됐던 조세제한특별법이 올해 만료된다.

특별법에 따라 이 기간에 서울 대치동 동부센트레빌,도곡동 타워팰리스 등을 최초 분양받았던 사람은 기존 주택을 팔 때 5년간 양도소득세 부과가 면제됐지만,내년부터는 9~36%의 양도세를 내야 한다.

이 때문에 올 연말에 양도세 회피용 급매물이 출시될 것이라는 기대가 많았다.

하지만 내년에는 혜택을 받지 못하게 된 주택 소유자들이 장기 보유로 돌아설 가능성이 크다.

◆배우자 간 증여세 공제 6억원

내년부터는 배우자 간 증여세 공제 대상액이 3억원에서 6억원으로 확대돼 증여가 활발해질 전망이다.

증여를 하면서 취득가액을 높여 놓으면 되팔 때 양도차익이 줄어들기 때문이다.

임대소득이 있는 경우 부부 간에 재산을 나눠놓으면 소득세를 줄이는 효과도 있다.

하지만 이 혜택을 받았을 때는 5년 동안 부동산을 매각하면 안 된다는 점을 알아둬야 한다.

단독주택 재개발.재건축 연한은 30년으로 강화될 예정이다.

이에 따라 재개발.재건축 추진이 어려워지는 지역도 나타날 것으로 보여 지분 투자에 유의해야 한다.

반면 재개발.재건축 조합 설립 요건은 완화된다.

주민의 동의 요건이 80% 이상에서 75% 이상으로 낮춰졌다.

이에 따라 일부 주민의 반대로 조합 설립이 늦춰지는 사례가 줄어들 것으로 보인다.

또 내년 2월부터는 외국인도 토지거래허가구역 안에서 부동산을 사고 팔 때 허가를 받아야 한다.

한남뉴타운 등 유망 재개발 지역에서는 외국 국적의 한국 사람들이 아무 제재 없이 부동산을 사들여 형평성 논란이 일어왔다.

이와 함께 내년부터는 주택 전.월세에 해당하는 임대차 계약 신고가 의무화된다.

주택거래신고지역에서 계약을 할 경우 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 해당 지자체에 직접 신고해야 한다.

내년부터 사업승인을 받는 공동주택은 사용검사 단계에서도 소음 측정을 실시해야 하며 6층 이상에서는 실내 소음도 조사를 실시하지 않았지만 앞으로는 45dB 미만이 돼야 승인을 받을 수 있다.

4월1일부터는 450가구 이상의 주상복합아파트는 주택관리사를 고용해야 하고 입주자대표회의도 구성해야 한다.

해외 부동산 취득은 지금까지 300만달러로 제한됐지만，내년 상반기 중 전면 자유화된다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com