세테크 전략 다시 짜라

새 정부 개막을 앞두고 부동산 시장은 벌써부터 세금 완화 기대감에 한껏 부풀어 있다.

새 정부는 거래세와 보유세 인하를 공약으로 내세웠고 인수위원회 등이 이를 확인해가고 있기 때문이다.

인수위는 이미 지난 4일 주택거래세를 현행 2%에서 1%포인트 내리는 방안을 검토하라고 행정자치부에 주문했다.

종합부동산세 등 보유세도 주택 장기보유자와 1주택자들은 세금을 덜 내도 될 것으로 예상된다.

참여정부 들어 종합부동산세가 신설되고 세대별 합산과세 및 과세표준 적용률 상향 등으로 보유세 부담이 커진 것이 사실이다.

팔기도 쉽지 않다.

1주택을 보유하고 있더라도 6억원 이상 고가주택에 해당되면 양도소득세를 내야 하기 때문이다.

차기 정부는 1주택을 보유한 사람에게 보유와 처분 단계의 세금을 줄여줄 계획이다.

집을 지속적으로 보유할 수 있게 하고 새 집으로 갈아타려는 수요자들에게 원래 주택을 부담없이 팔도록 하겠다는 것이다.

하지만 이는 주택투자 활성화보다는 주택거래시장을 살리기 위한 정책이다.

막연하게 새 정부의 세금 완화책을 믿고 투자하는 것은 주의를 해야 한다.

새 정부 역시 다주택자에 대한 세금 중과는 현 정부와 맥을 같이하기 때문이다.

◆무주택자는 개발이익이 예상되는 지역의 재개발ㆍ재건축 주택구입을 적극 고려할 만하다.

소득세법 시행령 156조 2항에서는 재개발ㆍ재건축 아파트를 짓는 동안 주거용으로 구입한 주택은 3년 보유ㆍ2년 거주 요건을 채우지 못해도 양도세가 비과세 되도록 하고 있다.

조건은 사업시행인가일 이후 1년 이상 거주해야 하고 아파트가 지어진 지 1년 내 팔아야 한다는 것 등이다.

◆1주택자의 경우 갈아타기를 목적으로 집을 팔 계획이라면 세금정책이 법률로 반영되는 하반기까지 기다려 보는 게 좋다.

거래세가 1%로 낮춰지고 장기주택보유자의 보유ㆍ양도세가 줄어들 것으로 예상되므로 시간을 넉넉히 잡아야 한다.

고가주택 기준도 6억원에서 상향조정한는 얘기가 거론되는 만큼 섣불리 집을 팔면 후회할 수 있다.

고가주택 기준이 9억원이 되면 양도세는 지금보다 최고 1억800만원 감소한다.

1주택자가 재개발ㆍ재건축 주택을 살 때는 취득 이후 1년 이내에 기존 주택을 팔아야 양도세가 비과세된다.

다만 관리처분계획인가가 난 입주권 상태인 주택을 샀다면 아파트 완공 뒤 1년 이내에 기존 주택을 팔아도 된다.

◆다주택자라면 주택을 추가로 사는 것에 대해 한 번 더 생각해야 한다.

거래세가 줄더라도 60%의 양도세(2주택자는 50%)는 줄어들기 힘들 것으로 보여 투자 수익이 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다.

집이 많다면 오히려 증여를 통해 주택 수를 줄일 필요가 있다.

자녀에게 물려주는 것은 증여공제 금액이 3000만원(미성년자 1500만원)으로 낮아 절세 효과가 크지 않기 때문에 배우자에게 증여하는 것을 적극 고려할 만하다.

올해부터는 배우자에게 6억원까지 세금을 내지 않고 증여가 가능하다.

따라서 일단 배우자에게 증여한 후 최초 취득 가격을 높여놓으면 나중에 팔 때 양도차익을 줄여서 절세할 수 있다.

단 증여 받은 주택을 5년 안에 팔면 증여세를 다시 내야 한다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com