올해 부동산 투자 전략은 그 어느 때보다 신중하게 접근해야 한다.

올해부터 시행하는 참여정부의 부동산 정책이 있는가 하면 이명박 정부도 각종 부동산 제도 개편을 예고하고 있기 때문이다.

새 정부의 부동산 정책은 정부와 대통령직 인수위원회 간 협의를 통해 최종 결정될 예정이며 먼저 올해부터 바뀌는 제도를 알아둬야 한다.

특히 아파트 청약자격 변화나 세제 개편 등을 제대로 파악하지 않았다가는 금전적 손해를 볼 가능성이 높다.

우선 올해부터 지역우선공급 주택 청약자격이 입주자 모집공고일 현재 1년 이상 거주자로 강화된다.

신도시 등 공공택지에 들어서는 아파트에는 후분양제가 도입된다.

오피스텔에 전매제한이 도입될 전망이며 해외 부동산 취득이 자율화된다.

지역우선공급 아파트 청약자격은 올해부터 분양승인을 신청하는 아파트부터 적용된다.

올해부터 순차적으로 공급되는 광교신도시와 내년에 분양 예정인 송파신도시 지역우선공급에 청약을 하려고 계획했다면 해당 지역으로 전입을 서두르는 것이 당첨 확률을 높이는 방법이다.

다만 송파신도시는 서울시와 건설교통부 간의 의견 차이로 분양 일정이 연기될 가능성도 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

공공택지 아파트에는 후분양제가 실시된다.

지난 1일 이후 사업계획 승인을 신청하는 물량부터 적용된다.

올해는 전체 공사의 40% 이상을 끝내야 분양할 수 있다.

분양을 할 수 있는 공사 공정률 기준은 매년 높아진다.

2010년에는 60%,2012년에는 80%다.

따라서 후분양제의 장단점을 파악하는 것이 중요하다.

후분양제 아파트는 실제 아파트가 지어지는 모습을 보면서 청약할 수 있다.

또 건설업체 부도에 따른 위험 부담을 줄일 수 있다.

그러나 전매제한을 계산하는 시기가 계약일이기 때문에 전매 금지 기간이 상대적으로 늘어난다.

또 아파트 분양대금 마련 기간이 상대적으로 짧다는 것도 감안해야 한다.

'공정률 40%' 제도가 도입되면 20층짜리 아파트의 경우 보통 13개월 동안 공사가 이뤄진 뒤 분양된다.

김포ㆍ파주신도시(2차) 등이 후분양제 물량이 될 것으로 보인다.

전매제한 및 자금 마련 기간을 꼼꼼히 따져서 청약해야 한다.

하지만 민간 택지에 건설하는 아파트는 현행과 같이 선분양제가 유지된다.


오피스텔도 입주 때까지 전매가 금지될 전망이다.

국회가 건축물의 분양에 관한 법률 개정을 추진 중인데 이르면 다음 달 임시국회에서 처리,하반기에는 시행할 수 있다.

전체 물량의 20%를 지역 거주자에게 배정하는 지역우선공급 제도도 적용된다.

오피스텔은 공급 과잉 상태가 해소 기미를 보이고 신혼부부들이 꾸준히 찾는 등 수요도 늘어 인기를 끌었지만 법이 통과되면 투자 매력이 떨어질 것으로 보인다.

재개발ㆍ재건축 사업은 호재와 악재가 섞여 있어 투자할 때 유의해야 한다.

단독주택 재개발ㆍ재건축 연한은 20년에서 30년으로 강화된다.

서울시는 노후ㆍ불량 주택으로 간주하는 건축 연한을 최장 30년까지 늘리는 방안을 검토 중이다.

2년마다 단계적으로 1년씩 높이는 방안이 도입될 것으로 보인다.

반면 조합 설립 요건은 완화된다.

정비구역 내 주민동의 요건이 80% 이상에서 75% 이상으로 낮아진다.

일부 주민들의 반대로 조합 설립이 지연된 단지들은 혜택을 입을 수 있다.

양도세 비과세 혜택을 노린 급매물을 사려고 했다면 이제 포기해야 한다.

1998년 5월22일~1999년 12월31일과 2000년 11월1일~2003년 6월30일 사이에 신축 주택을 취득한 경우 기존 주택이 있더라도 양도세 혜택이 주어졌는데 올해부터는 폐지되면서 집주인들이 집을 팔지 않고 그대로 보유할 가능성이 높기 때문이다.

해외 부동산 구입 한도가 조만간 폐지될 전망이다.

해외 부동산에 적용하는 양도세도 낮아져 해외 부동산 투자가 더욱 탄력을 받게 됐다.

해외 부동산 양도세는 보유기간에 따라 1년 미만은 50%,1~2년은 40%로 높은 편이지만 앞으로는 보유기간과 상관없이 과세 표준에 따라 9~36%의 단일 세율이 적용된다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com