새해에는 지난해 회생 조짐을 보였던 오피스텔 시장에 새로운 전매 규제 등이 적용될 것으로 보이면서 같은 수익형 부동산인 상가 시장이 반사이익을 얻을 것으로 업계는 기대하고 있다.

또 전국적으로 28만여가구의 아파트가 입주를 앞두고 있는 가운데 이에 따른 아파트 단지 내 상가도 관심을 끌 것으로 보인다.

특히 수도권 택지지구인 하남 풍산(5700가구),성남 도촌(5180가구),의왕 청계(2125가구) 등에 들어설 단지 내 상가는 관심 대상이 될 전망이다.

서울 지하철 9호선 1단계 신설 구간(김포공항~논현동)의 역세권도 유망 상권으로 꼽히고 있다.

올해도 전체 상가 중에서는 상대적으로 수익 안정성이 높은 '단지 내 상가'와 '근린상가'가 주목을 끌 것으로 예상된다.

'테마상가(쇼핑몰)'와 '주상복합상가'는 공급 과잉 상태가 해소되지 않은 상태여서 선별 투자가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

특히 주상복합상가와 테마상가는 투자자들이 자신들의 점포를 분양가 이하에 매물로 내놓는 물량이 많아지는 등 침체 상태가 상당 기간 지속될 것으로 보인다.

상가는 형태와 규모에 따라 크게 단지내 상가，근린상가，주상복합상가，테마상가 등으로 나뉜다.

이 가운데 실수요자와 초보 투자자들이 접근하기에 부담이 덜한 상가는 단지 내 상가와 역세권 근린상가다.

단지 내 상가는 배후에 아파트를 끼고 있어 상권이 비교적 안정적인 게 장점이다.

상가 투자 입문에 가장 적합한 상품이다.

그러나 지난해 서울 잠실 레이크팰리스,트리지움 등의 단지 내 상가 분양가가 3.3㎡당 1억2000만~1억5000만원에 이를 정도로 급등하는 등 고분양가 상가가 많아지고 있기 때문에 투자자들의 주의가 요구된다.

이렇게 높은 가격에 분양받으면 수익률은 떨어질 수밖에 없다.

세탁소 슈퍼마켓 등의 생활밀착형 업종은 점포 분양가가 3.3㎡당 3000만~4000만원이 넘는 곳이면 임대로 들어올 수 없다.

따라서 세입자 구하기가 쉽지 않다.

또한 분양가가 싸더라도 배후 단지의 가구 수가 적으면 점포 투자에 신경을 써야 한다.

이 역시 상가 수익률이 낮아질 가능성이 높기 때문이다.

역세권 근린상가는 유동인구가 많아 경기의 영향을 덜 타고 환금성이 좋은 편이다.

하지만 접근성이 좋아도 점포가 눈에 안 띄는 매물은 투자에 주의해야 한다.

택지지구 내 근린상가 관건은 아파트 입주율에 있다.

택지지구는 초기에 교통망과 편의시설 부족으로 입주가 원활하지 않다.

상권이 정착되기 전까지 최소 2~3년이 필요하다는 사실을 필히 염두에 둬야 한다.

주상복합상가는 아파트와 상업시설 비율이 8 대 2에서 9 대 1로 변경되면서 조금 나아졌다.

그러나 이미 도심권 일부 단지를 중심으로 공급 과잉 상태이기 때문에 신중하게 결정해야 한다.

상가비율이 높은 주상복합들이 의외로 많기 때문에 투자 결정 이전에 사전답사는 필수다.

입주자의 경제적 수준이 높고 지하철 연결 프리미엄이 있다는 생각에 덜컥 계약을 했다가는 낭패를 보기 십상이다.

테마상가는 여전히 분위기가 어둡다.

점포당 분양면적이 15~30㎡ 이하의 소규모여서 동대문 남대문 강남 등 대형 상권의 상가를 눈여겨 보는 게 좋다.

하지만 이들 지역도 공급 과잉 상태가 지속되고 있어 투자 직전에 현장을 꼼꼼히 살펴야 한다.

분양업체가 높은 수익률을 제시하더라도 곧이곧대로 믿지 말고 전문가와 인근 점포들을 살펴보고 향후 상권 형성 전망 등을 감안해 투자를 결정해야 한다.

박대원 상가정보연구소 수석연구원은 "상가는 주택보다 투자 위험성이 크기 때문에 무리하게 대출을 얻어 투자하면 낭패를 볼 수도 있다"며 "항상 여유 자금을 이용해서 리스크를 감당할 수 있는 수준에서 투자에 나서야 한다"고 조언했다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com