올해 서울에서 재건축 아파트가 후분양제 방식으로 대거 공급될 예정이어서 수요자들의 주목을 받고 있다.

재건축 아파트는 서울에서 분양되는 다른 일반아파트에 비해 단지 규모가 큰 경우가 많다.

대단지를 선호하는 수요자들에게는 더할 나위 없는 기회인 셈이다.

게다가 후분양제로 공급돼 분양에서 입주까지의 기간도 짧다.

후분양제는 통상 착공 때 분양이 시작되는 선분양제와는 달리 아파트가 거의 다 지어지는 시점에서 분양되는 방식이다.

따라서 모형이 아닌 아파트 실물을 직접 보고 고를 수 있다.

재건축 후분양 아파트는 그러나 빠른 입주로 인해 계약금 납부 후 잔금을 치르는 기간이 짧아 자금 마련에 부담이 크다.

또 선분양되는 조합원분에 비해 매물이 많지 않은 경우가 많으므로 선택에 주의가 요구된다.



◆서울의 후분양 재건축 1249가구 일반분양

20일 업계에 따르면 올해 서울에서 후분양으로 공급되는 재건축 일반분양 물량은 5곳 1249가구에 이른다.이는 지난해(94가구)의 13배에 달하는 수치다.이처럼 올해 재건축 후분양 물량이 급증한 것은 재건축 후분양제가 2003년 7월 이후 사업시행인가를 신청한 단지에 한해 적용되기 때문이다.

주택공급에 관한 규칙에 따르면 이들 단지는 전체 공정의 80% 이상이 완료된 이후에 분양 가능하다.따라서 작년까지만 해도 서울지역 재건축 후분양 아파트는 대부분 공정률이 낮아 일부 연립주택 및 소규모 재건축단지에서만 공급돼 왔다.그러나 올해에는 공정률이 80%가 넘는 대단지들이 잇따르면서 분양물량이 크게 늘어나게 됐다.다만 수도권 과밀억제권역 외에 있는 아파트는 재건축 후분양제를 적용받지 않는다.

재건축 후분양 아파트의 분양방법은 선분양과 똑같다.다만 공급물량을 모두 일반분양하는 신규 개발단지에 비해 아파트를 고를 때 좀더 신경써야 할 부분들이 많다는 게 전문가들의 지적이다.



◆일반분양 부담되면 조합원 매물 노려볼만

재건축 단지에서 후분양되는 물량은 모두 일반인을 대상으로 공급된다.이에 앞서 공급되는 조합원 물량은 동호수추첨을 통해 배분된다.따라서 일반분양 물량은 조합원분에 비해 동 위치나 층,방향 등에 있어서 다소 안좋은 경우가 많다.주택형도 주로 소형이 많은 게 특징이다.따라서 로열층이나 방향이 좋은 가구를 구하기 위해서는 해당 단지에 대한 치밀한 분석이 필요할 수밖에 없다.

또 분양가도 일반분양 아파트는 조합원 물량보다 대체로 비싸다.분양가상한제가 적용되면 보다 싼 물량이 나올 가능성이 높지만 2007년 11월까지 관리처분인가를 신청한 단지들은 상한제를 적용받지 않는다.앞으로 2~3년 동안은 상한제 적용 물량을 분양받기 힘든 셈이다.

따라서 일반분양 가격이 부담스럽다면 조합원 물량이 시장에 나와있지 않은지 확인해 보는 것이 한 방법이다.일반분양이 다가올수록 조합원 매물 가격도 오르지만 일반분양 물량에 비해 싸거나 같은 가격이라도 물건이 더 좋을 수 있기 때문이다.

향후 분양가 상한제가 적용될 재건축 후분양 아파트는 실질적인 전매제한 기간이 선분양 아파트에 비해 길어진다는 점도 유의해야 한다.전매제한은 '계약일'을 기준으로 하는데,후분양 아파트는 공정이 상당히 진행된 상태에서 계약이 이뤄지기 때문에 선분양 아파트보다 계약일이 훨씬 늦어질 수밖에 없다.입주시점에서 따지면 전매금지가 풀리는 시점도 그만큼 늦어지게 된다는 얘기다.

후분양제가 시범적용돼 지난달 분양됐던 은평뉴타운은 선분양제 적용시에 비해 2년4개월 정도 전매제한 기간이 길어질 것으로 분석되고 있다.

김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 "상한제가 적용되는 후분양 아파트를 단기 투자 목적으로 분양받는 것은 피해야 한다"고 말했다.

◆자금 마련 계획 신중히 세워야

후분양 아파트 청약자들은 자금을 마련하는 것도 신경써야 한다.입주까지의 대기 기간이 짧아 그만큼 잔금 완납 시점이 빨리 돌아오기 때문이다.통상 신규 개발단지 아파트의 분양대금은 계약금 20%,중도금 60%,잔금 20% 등으로 나눠져 계약일을 기준으로 2~3년에 걸쳐 납부한다.

그러나 재건축 후분양 아파트는 공사의 80%를 마친 뒤 공급되기 때문에 계약일로부터 통상 6개월 이내에 수억원의 분양대금을 치러야 하는 부담이 있다.특히 총부채상환비율(DTI),주택담보대출비율(LTV) 등 각종 금융규제에 따라 최근엔 금융권에서 원하는 만큼의 대출도 쉽게 받을 수 없는 상황이다.

따라서 6억원 이하 아파트를 분양받는 수요자라면 한국주택금융공사 모기지론을 이용해볼 만하다.3억원 한도 내에서 분양가의 최대 70%까지 받을 수 있기 때문이다.시중은행 대출가능금액(분양가 40%)의 거의 2배 수준이다.연간 금리는 6.75~7.00% 수준으로 시중은행 담보대출에 비해 다소 비싸지만 고정금리이기 때문에 금리가 오를 때는 상대적으로 유리할 수 있다.

또 우량고객과 일반고객 차별없이 동일금리를 적용하기 때문에 고객 예금거래 실적 등 고객 신용도에 따라 금리를 차별하는 은행 주택담보대출에 비해 서민들에게 유리한 측면도 있다.

6억원을 넘는 아파트는 모기지론 혜택을 받지 못한다.제2금융권을 이용하면 높은 이자를 부담할 수밖에 없다.따라서 6억원 초과 아파트는 분양대금의 70% 이상을 확보한 상태에서 청약하는 것이 안전하다고 전문가들은 지적한다.

고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "시세차익을 노려 무리하게 후분양 아파트를 분양받았다가는 연체이자를 무는 등 낭패를 볼 수 있으므로 주의해야 한다"고 말했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com