지방에서 토지를 매입하는 데는 법적 규제가 많다.

따라서 관련 제도를 사전에 면밀히 살펴본 후 투자에 나서야 낭패를 면할 수 있다.

지방 토지는 무엇보다 토지거래허가구역으로 묶여 있는 곳이 많다.

토지거래허가구역에 있는 토지를 매입하려면 세대주와 세대원들이 해당 지역 시.군에서 1년 이상 거주해야 한다.

외지인이 매입하기가 그만큼 어려운 셈이다.

또 취득 자금 조달계획서도 내야 한다.

토지 성격에 따라 전매제한이 적용된다는 점도 유의해야 한다.

농지는 취득 후 2년,개발 사업용 토지는 4년,임야는 3년(수확물이 없는 경우 5년) 이전에는 전매할 수 없다.

토지거래허가구역 규정은 그동안 내국인에게만 적용됐기 때문에 외국인을 끌어들여 투기하는 사례도 생겨왔다.

그러나 정부가 지난달 31일부터 외국인도 토지거래허가구역에서 토지를 매입할 경우 내국인과 같은 규제를 받게 해 이 같은 사례도 사라질 전망이다.

또 토지투기지역에서는 토지를 팔 때 기준시가가 아닌 실거래가로 양도소득세가 매겨져 세금이 높으며 녹지나 관리지역,농림지역에서 토지를 분할할 경우 사전인가를 받아야 한다.

부재지주 토지도 규제가 많다.

이에 해당되는 농지와 임야,목장용지,비사업용 토지(나대지와 잡종지)는 양도세율이 60%로 중과세되고 장기보유특별공제(10~30%)도 받을 수 없다.

농지의 경우 외지인은 실거주와 함께 자경(직접 영농) 규정을 지켜야 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않는다.

다만 주말 체험영농은 실거주 규정을 지키지 않아도 된다.

상속농지도 5년 내에 양도한다면 중과세되지 않는다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com