새 정부는 세부담 완화를 위해 고가주택 기준금액을 상향 조정하려는 뜻을 내비쳤다.다만 그 시기와 기준금액을 놓고 상당한 고심을 하고 있는 듯하다.대체 고가주택의 기준은 무엇이고 고가주택으로 분류되면 어떤 불이익이 있는 것일까.

세법에서 고가주택이란 일반적으로 주택과 그 주택에 딸린 토지의 실거래가액 합계가 6억원을 초과하는 주택을 말한다.

주택과 상가가 같이 있는 겸용주택인 경우에는 주택부분만으로 판단하고 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보아 6억원 초과여부를 판단한다.

이러한 고가주택은 취득단계에서부터 취득세를 일반세율의 5배를 내야 하는 불이익을 받는다.현재 주택거래에 따른 취득세는 1%의 세율을 적용하지만 고가주택(고급주택)은 5%의 세율이 적용된다.이 경우 6억원을 초과하는가에 대한 판단은 정부가 매년 고시하는 주택공시가격을 기준으로 한다.

보유단계에서 고가주택은 단 한 채만 갖고 있더라도 종합부동산세 과세대상이 된다.

종합부동산세는 주택은 6억원,나대지는 3억원,상가 등에 딸린 토지는 40억원을 초과하는 경우에 해당된다.따라서 6억원을 초과하는 고가주택은 한 채만 갖고 있어도 종합부동산세를 내야 한다.

또한 재산세도 전기 대비 증가율 상한이 보통 5~10%이지만 고가주택은 50%나 된다.보유과정에서 고가주택을 임대하면 무조건 임대소득세를 내야 한다.

보통은 부부 합산해 주택을 2채 이상을 갖고 있는 경우에 한하여 임대소득세를 내지만 고가주택을 임대하는 경우 주택 수에 관계없이 무조건 소득세를 내야 한다.

양도단계에서 고가주택은 대표적으로 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.고가주택이 아닌 경우 1세대가 국내에 1주택을 3년 이상 보유(서울 등 일부지역은 2년 이상 거주도 필요)하면 양도할 때 세금이 없다.하지만 고가주택을 양도하면 6억원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세를 내야 한다.

이외에도 일정 요건에 해당하는 신축주택은 취득 후 5년간의 시세차익에 대해서는 세금이 없지만 고가주택은 이러한 혜택이 없는 등 세법은 고가주택에 대한 차별규정을 몇 군데 더 두고 있다.

세법과 직접 관련은 없지만 투기지역의 고가주택은 총부채상환비율(DTI)이 적용되어 중도금대출이 제한되고 주택담보대출인정비율(LTV)도 낮게 인정된다.

고가주택은 역모기지론 대상에서도 제외된다.뿐만 아니라 서울 등 주택거래신고지역에서 고가주택을 사면 자금조달계획과 실제입주여부를 반드시 해당관청에 신고해야 한다. 고가주택은 이래저래 수난이다.

현상기 이현회계법인 세무본부장