새 정부가 농지와 산지에 대한 규제 완화를 밝히면서 토지시장에 대한 관심이 높아지고 있다.

이명박 대통령이 당선인 신분이었을 때 인수위원회는 주택용지와 공장용지 등의 부족을 해결하기 위해 토지규제 완화를 논의했으며 이는 조만간 추진될 것으로 예상된다.


물론 아직까지 토지시장엔 냉기가 감돌고 있다.건설교통부가 발표한 '1월 토지거래량 및 지가동향'에 따르면 지난달 전국 땅값은 0.36%가 올라 전월대비 0.04%포인트 떨어졌다.땅값 상승률이 하락한 것은 지난해 6월 이후 8개월 만에 처음이다.하지만 기업도시 혁신도시 행복도시 등에 대한 기대감이 여전한 데다 초대형 토목사업인 대운하까지 진행될 경우 일부 토지시장이 변화를 겪을 것이라는 전망도 나오고 있다.

실제로 대운하 인근이나 개발 호재가 상당한 경기 남양주시(0.72%)와 여주군(0.68%) 충남 당진군(0.67%) 등은 오름폭이 전국 평균을 크게 웃돌았다.

전문가들은 토지에 투자를 하기에 앞서 규제를 먼저 살펴봐야 한다고 지적한다.지금처럼 토지 시장이 안정될 수 있었던 이유는 정부의 강력한 규제에서 비롯됐다.실제로 외지인은 땅을 샀을 때의 메리트가 거의 없다.

국토의 20% 이상이 토지거래허가구역으로 묶여 있고 실거래가 신고제,비업무용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등으로 사기도 어렵고 시세차익을 기대하기도 힘든 상황이다.좋은 땅을 발견했다고 하더라도 자격이 되는지 어느 정도 순수익을 얻을 수 있는지 정확히 알고 덤벼야 한다는 것이다.

토지거래허가구역에 있는 토지를 매입하려면 세대주와 세대원들이 해당 지역 시·군에서 1년 이상 거주해야 한다.취득 자금 조달계획서를 제출해야 한다는 조건도 추가된다.

팔 때는 농지를 취득한 뒤 2년,개발 사업용 토지는 4년,임야는 3년(수확물이 없는 경우 5년) 이전에 전매할 수 없다.토지투기지역에서는 땅을 매각할 때 기준시가가 아닌 실거래가로 양도소득세가 매겨져 세금이 높다는 점을 염두에 둬야 한다.녹지나 관리지역·농림지역에서 토지를 분할할 경우 사전인가를 받아야 한다.

만약 농지를 매입한다면 부재지주 요건을 철저히 알아야 한다.비자경 농지로 적발되면 양도세율이 60%로 중과되고 장기보유특별공제(10~30%)도 받을 수 없다.

개발 호재가 있는 땅은 진행단계와 지방자치단체의 개발의지를 파악해 놓는 것도 도움이 된다.


토지는 기본적으로 장기투자 상품인 만큼 입지나 개발호재가 좋다고 하더라도 하자가 있으면 재고하는 것이 좋다.반드시 현장에 직접 방문해서 문제를 확인해야 한다.도랑이 있거나 마을에서 멀리 떨어진 땅 등은 피하는 것이 좋다.지반이 암반이라면 당연히 좋지 않다.상수원이 지나치게 멀어도 '피해야 할 땅'으로 분류된다.개발이 어려울 경우 땅값 상승이 그만큼 더디다는 이야기다.

부동산 개발업계에서는 그동안 외면 받았던 토지시장이 다소나마 관심을 끄는 것에 대해서 반가워하면서도 시장이 다시 혼탁해질 가능성을 우려하고 있다.벌써부터 대운하를 중심으로 기획부동산이 투기를 부추기고,경매시장에서는 '작전세력'들이 낙찰가를 인위적으로 끌어올리고 있다는 흔적마저 감지되고 있다.현재 땅값이 오를 만큼 올랐다는 평가도 생각해 볼 문제다.

유앤알컨설팅 박상언 사장은 "규제가 심해 일반 투자자들이 상식적인 지식만 가지고 접근하기에는 무리가 있다"며 "대운하 건설 공약 등으로 여주 등 일부 지역의 토지 호가가 오르고 있지만 구체적인 계획이 나오지 않았기 때문에 섣부른 투자는 금물"이라고 조언했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com