'억이상 1주택' 장기보유특별공제 확대

새 정부 출범과 함께 부동산 시장에도 변화의 바람이 불기 시작했다.

실거래가 6억원을 넘는 고가 1주택자들의 양도세 부담이 줄어들고,지방권에서는 분양권 전매제한이 일부 완화된다.

반면 수도권에서 공급하는 오피스텔은 전매제한이 새로 적용되고,집값이 많이 오른 서울 중계동 등 일부 지역이 주택거래신고지역으로 추가 지정되는 등 규제가 오히려 강화되는 분야도 있다.

정책 변수가 시장에 미치는 영향력이 큰 부동산의 특성상 이런 제도 변화는 재테크 셈법과도 직결된다.

그만큼 꼼꼼히 챙겨야 한다는 얘기다.

전문가들이 "새로 바뀌는 제도가 언제,어디에서,어떤 기준으로 시행되는지에 따라 부동산을 사고 파는 타이밍과 손익(損益)이 달라진다"고 충고하는 것도 이런 이유에서다.



◆새 양도세제 적용 기준은 '잔금 청산일'

우선 실거래가 6억원을 넘는 1가구 1주택 보유자가 집을 팔 때 장기보유 특별공제를 확대하는 내용의 소득세법 개정안이 지난달 말 국회 본회의를 통과해 오는 20일께부터 공포.시행될 예정이다.이에 따라 고가 주택이라도 20년 이상 집 한 채를 갖고 있는 가구는 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있어 세금을 거의 내지 않게 된다.장기보유 특별공제 혜택은 1주택 보유기간이 3년 이상~4년 미만일 경우 양도차익의 12%를 공제해주는 것을 시작으로 1년에 4%포인트씩 높아진다.

예를 들어 보유기간이 20년 된 아파트를 12억원에 팔아 양도차익이 10억원 발생했다면 종전에는 과세 대상 양도소득(장기보유 특별공제 45% 적용)이 2억7250만원으로 8640만원을 양도세로 내야 했다.하지만 이 집을 개정법 시행 이후에 팔면 차익의 80%까지 공제받으므로 과세 대상 양도소득이 9750만원으로 줄어든다.따라서 양도세로 2340만원만 내면 되므로 세금이 종전보다 절반 이상 줄어든다.

이때 반드시 알아둬야 할 것은 새 법을 적용받는 기준 시점이 '잔금 청산일'이라는 점이다.따라서 고가주택을 파는 사람이 몇 달 전에 매매계약을 체결했더라도 법 시행일(20일 예정) 이후에 잔금을 받으면 양도세 인하 혜택을 볼 수 있다.2월에 계약을 맺은 사람도 3월 말 이후에 잔금을 받기로 했다면 새 법을 적용받아 양도세 부담이 줄어든다는 얘기다.

다만 잔금을 받은 날보다 소유권 이전등기가 먼저 이뤄졌다면 등기일을 기준으로 종전 또는 새 규정의 적용 여부가 결정된다.

재건축 아파트의 경우 집이 헐리고 재건축 이후 다시 입주했더라도 최초 매입 시점부터 매도 시점까지 모든 기간을 보유기간으로 인정받을 수 있다는 점도 참고할 만하다.



◆수도권 오피스텔 9월 이전 분양받아야

서울 등 수도권에 들어서는 오피스텔은 9월 전에 분양받는 게 유리하다.지난달 국회를 통과한 '건축물 분양에 관한 법률'에 따르면 수도권 투기과열지구에서 분양하는 오피스텔은 준공(사용승인) 후 최장 1년간 전매가 금지되기 때문이다.계약 시점부터 따지면 최장 4년 안팎 전매가 금지되는 셈이다.

구체적인 전매제한 기간은 앞으로 개정될 시행령에 담길 전망이다.또 전체 물량의 20%를 해당 지역 거주자에게 우선 공급하는 '지역우선공급제'도 도입된다.

이 법 개정안은 공포 후 6개월 뒤부터 시행 예정어서 8월 말 분양승인 신청분부터 적용될 가능성이 크다.따라서 그 전에 분양되거나 이미 완공된 오피스텔은 전매제한을 받지 않아 환금성 면에서 훨씬 유리하다.다만 오피스텔은 지역에 따라 임대수익이 천차만별인 만큼 대학가나 도심처럼 임대 수요가 풍부한 곳이 아니라면 '묻지마' 식의 투자는 위험하다고 전문가들은 지적한다.

◆지방권은 계약 직후 전매 가능

부산 대구 대전 등 지방권 비(非)투기과열지구의 민간택지에서 공급되는 아파트는 이르면 6월부터 계약 즉시 분양권을 사고 팔 수 있게 된다.이와 관련,현재 지방권에서 투기과열지구로 지정돼 있는 곳은 한 곳도 없는 상태다.따라서 이런 내용을 담은 주택법 개정안이 공포돼 오는 6월 시행되면 지방권의 민간택지에서 공급되는 아파트는 어느 곳에서든 계약 직후 곧바로 분양권 전매가 가능해진다.지방권 공공택지에 들어서는 아파트 역시 정부가 상반기 중 주택법 시행령을 개정해 현재 계약 후 3~5년으로 돼 있는 전매제한 기간을 일부 완화할 예정이어서 주목된다.

다만 지방권의 경우 10만가구에 육박하는 미분양 아파트가 쌓여 있는 터여서 이 같은 전매제한 완화 조치가 투자자들의 발길을 지방권으로 돌릴 수 있을지는 미지수다.

◆주택거래신고지역 4곳 추가

서울 중계동 등 수도권 4곳이 주택거래신고지역으로 추가 지정됐다는 점도 알아둬야 한다.대상 지역은 서울 노원구 중계동,인천 남동구 논현동,동두천시 생연동,의정부시 호원동이다.

따라서 이들 지역에서 전용 60㎡를 넘는 아파트(재건축.재개발구역은 모든 아파트)를 사고 팔 때는 지난달 25일 이후 신규 계약 체결분부터 계약 후 보름 안에 해당 시.군.구청에 거래내역을 신고해야 한다.신고를 않거나 허위 신고했다가 적발되면 매도.매수자 모두 취득세액의 최대 5배까지 과태료를 물어야 한다.다만 단독주택이나 다세대.다가구.연립주택 등은 거래내역을 신고하지 않아도 된다.

또 실거래가 6억원을 넘는 주택을 거래할 경우엔 거래신고 때 주택취득 자금조달계획서를 함께 제출해야 한다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com