중소기업을 운영하는 최정직씨는 얼마 전 땅을 팔고 정직하게 양도소득세를 신고 납부했다.하지만 세무서에서 추가 고지서가 날아와 당황스러웠다.최근에 부동산을 많이 사고 팔아 부동산 매매업자에 해당하기 때문에 세금을 더 내야 한단다.자산을 불리기 위해 땅을 사고 판 것일 뿐인데 갑자기 부동산 매매업자라며 세금을 내라고 하니 황당할 수밖에.땅을 팔고 양도소득세를 내면 다 끝나는 것이 아니란 말인가.

일반적으로는 부동산을 팔면 양도소득세만 내면 된다.하지만 최씨처럼 단기간에 여러 부동산을 사고 팔면 이를 일종의 사업 목적인 부동산 매매업으로 보아 세금을 내도록 되어 있다.부동산 매매업에 해당하는지에 대한 정확한 구분은 어렵다.

다만 부동산의 취득 현황과 보유 현황,양도 규모와 횟수 등을 전체적으로 보고 그 양도 행위가 수익을 목적으로 하고 있는지 또는 사업으로 볼 수 있을 정도로 계속적이고 반복적으로 하고 있는지 등을 고려해서 일반 사회 통념에 따라 판단하도록 하고 있다.세무 당국과 다툼이 많을 수밖에 없는 이유다.

부동산 매매업에 해당하면 뭐가 달라질까.사업소득으로 보아 종합소득세를 내게 되는데 보통은 양도소득세를 내는 경우보다 불리한 경우가 많다.장기보유 공제와 양도소득 기본공제 등을 해주지 않고 계산 방식도 약간 다르기 때문이다.또 토지를 제외한 건물에 대해서는 부가가치세를 추가로 내야 할 가능성도 있다.

특히 나대지 등의 비사업용 토지를 양도하거나 2주택 이상자가 주택을 양도하는 경우엔 양도소득세 계산 방식에 의한 세액과 종합소득세 계산 방식에 의한 세액을 비교,더 큰 금액을 납부하도록 규정되어 있다.최소한 양도소득세율을 적용한 세금 이상은 내도록 한 것이다.

부동산 매매업자가 부동산을 판 경우에도 양도소득세 신고 방법과 마찬가지로 양도일이 속하는 달의 다다음 달 말일까지 매매차익 예정신고납부를 해야 한다.매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 매매차익 예정신고는 해야 한다.이때 주의할 점은 양도소득세율로 예정신고납부한 뒤 확정신고시에는 종합소득세율로 세액을 정산하여 신고 납부한다는 점이다.

실제로 2~3회의 부동산 거래만 있어도 부동산 매매업자로 분류되는 경우도 많다.따라서 부동산을 팔 경우에는 행여 본인이 부동산 매매업자에 해당될 여지는 없는지 세무전문가의 도움을 받아 판단해 보고 합리적인 신고 방법을 선택해야 한다.무조건 양도소득세만을 신고 납부하고 말았다가는 나중에 무거운 가산세까지 내야 할 수 있기 때문이다.

이현회계법인 현상기 세무본부장