Q) 홍길동씨(63)는 1986년 집을 두 채 샀다가 재작년 11월 그 중 한 채를 팔았습니다.

나머지 한 채는 서울에 있는 고가주택인데 이달 말쯤 처분하려고 합니다.

장기보유특별공제율이 80%까지 높아진다고 들었기 때문입니다.

궁금한 점은 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는 기준 시점이 언제부터인지 하는 점입니다.

집이 한 채 남은 때부터라면 혜택이 크지 않기 때문입니다.


A) 집을 한 채 가진 사람이 주택을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 조건이 필요합니다.

일시적 2주택을 일부 인정하기도 하지만 원칙적으로 매각할 당시 주택 한 채를 보유하고 있어야 합니다.

다음으로는 6억원 초과 고가주택이 아니어야 한다는 것입니다.

만약 고가주택이면 양도차익 중 일부는 양도소득세가 계산됩니다.

또 3년 이상 보유한 뒤 팔아야 한다는 요건도 있습니다.

만약 집이 서울과 과천 수도권5개 신도시(분당 일산 평촌 중동 산본)에 있다면 2년 이상의 거주도 요구됩니다.

홍길동씨가 궁금한 점은 나머지 주택 한 채의 3년 이상 보유와 2년 이상 거주를 판단할 때 기준을 언제로 삼아 계산할 것인가 입니다.

최초 구입한 시점부터 3년 보유와 2년 거주를 계산할 것인지 아니면 1주택이었던 상황(2006년)에서만 3년 보유와 2년 거주를 계산해야 하는 것인지가 핵심입니다.

결론부터 말해서 1986년부터 계산합니다.

세법에서는 집 한 채에 대한 양도세 비과세를 판단할 때 매도하는 순간에 위에서 열거한 요건을 만족하면 되는 것으로 해석합니다.

집을 팔 시점에 1주택이기만 하면 3년 보유와 2년 거주 기간의 계산은 최초 구입한 시점부터 판단합니다.

2주택인 상황에서 1가구의 집을 매도한 후 그 다음 날 나머지 주택을 팔아도 양도세 비과세는 받을 수 있습니다.

장기보유특별공제도 마찬가지입니다.

최근 국회를 통과한 1가구1주택에 대한 장기보유특별공제도 파는 순간에 1주택이기만 하면 최초 구입한 시점부터 매각할 때의 보유기간을 계산해서 장기보유특별공제를 적용합니다.

원종훈 국민은행 PB세무사