유은길: 월요초대석 시간입니다. 이 시간에는 제10대 한국감정평가협회 회장으로 선출돼 이달부터 임기를 시작한 서동기 회장을 모시고 토지보상과 공시가격 산정 등에 대한 자세한 내용을 들어보는 시간 마련했습니다. 황연실: 서동기 한국감정평가협회 회장님 자리에 함께 하고 계십니다. 안녕하세요? 1. 한국감정평가협회는 어떤 조직인가? 어떤 일을 하는 곳인지 설명해 주세요. - 한국감정평가협회는 “부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률” 제40조에 의하여 1989년에 설립되었습니다. 감정평가제도가 처음 도입된 것은 1972년 토지평가사제도와 1973년 공인감정사제도에서 비롯된 것입니다. 그동안 한국토지평가사회와 한국공인감정사회로 각각 운영되다가 1989년 감정평가사로 통합되면서 감정평가협회가 출범하였습니다. 감정평가협회는 한국감정원과 13개 우수감정평가법인, 10개의 중소감정평가법인, 그리고 207개의 개인사무소 등 2,500여명이 회원으로 등록되어 있습니다. 이 중 우수감정평가법인제도는 2007년도에 만들어졌으며 우수감정평가법인으로 지정되기 위해서는 엄격한 자체심사제도의 운용과 전국적인 지사망을 갖추고 있어야 하는 등 그 지정요건이 까다롭습니다. 우수감정평가법인은 국토해양부로부터 위탁받은 표준지공시지가 조사?평가업무, 표준주택 조사?평가업무 등 공공성이 강한 업무를 주로 담당하고 있습니다. 우리 협회는 토지, 건물, 동산 등의 공정하고 정확한 감정평가를 통하여 국가경제발전에 이바지하고 있습니다. 우리 협회는 감정평가제도의 조사 및 연구, 회원의 등록 및 관리업무, 회원의 복지사업, 회원에 대한 연수교육, 공시가격 조사, 평가업무 등 정부 위탁업무 등을 주로 하고 있습니다. 특히 감정평가기법의 연구?개발에 있어 국제교류를 활발히 함으로써 글로벌시대에 대응하고 있습니다. 우리 협회는 중국자산평고협회, 일본감정평가협회, 미국감정평가협회(AI), 영국감정평가협회(RICS)등과 협약을 체결하여 1년에 2차례정도 국제회의 참가, 업무교류, 세미나개최 등을 하고 있습니다. 금년 9월 22일부터 4일간 한국감정평가협회 주관으로 잠실롯데호텔에서 개최되는 범태평양부동산감정평가회의(PPC)는 각국에서 약 300여명의 감정평가사들이 참석할 예정으로 있습니다. 2. 감정평가사들의 업무 얘기는 대충 많이 들었지만 명확히 모르는 부분도 있다. 감정평가사가 주로 하는 일은? - 협회소속 감정평가사들은 국민의 재산권을 공정하게 평가하는 것을 기본적인 목적으로 하고 있습니다. 감정평가에는 이해관계인이 첨예하게 대립되기 때문에 많은 민원에 시달리기도 합니다. 주로 하는 일은 표준지공시지가 조사?평가업무, 표준주택가격 조사?평가업무, 개별공시지가 검증업무, 지가변동률 조사?평가업무, 보상감정평가업무, 담보목적의 감정평가, 법원의 경매?소송감정평가업무 등 국민의 재산권과 직결되는 업무를 하고 있습니다. 감정평가사가 하는 업무는 통상 토지, 건물 등 부동산만 하는 것으로 알고 있는 분들이 많습니다. 그러나 감정평가의 대상은 부동산뿐만 아니라 동산도 있고 영업권, 특허권, 상표권 등 무형자산도 포함됩니다. 최근에는 기업의 자산가치 평가업무도 점차 증가하는 추세입니다. 그래서 협회는 부동산의 평가기법뿐만 아니라 부동산이외의 재산권에 대한 평가기법도 지속적으로 연구하여 회원들에게 공급하고 있습니다. 특히 외국의 감정평가기법을 공유하기 위하여 외국감정평가협회등 관련기관과의 교류도 꾸준히 하고 있습니다. 3. 감정평가사가 되고 싶은 사람은 무엇을 준비하고 어떤 과정을 거쳐야 하는가? - 감정평가사는 토지, 건물 뿐 아니라 동산, 광산, 어업권, 무형자산 등의 재산권을 평가하기 때문에 다양한 분야에 대한 지식이 필요합니다. 그러나 기본적으로는 부동산학을 공부해야 하고 관련되는 행정법, 경제학, 경영학에 대한 광범위한 지식을 갖추어야 합니다. 대학에 부동산학과가 개설되어 있으며 전공분야가 다를 경우에는 감정평가사자격시험공부를 위한 학원도 있는 걸로 알고 있습니다. 이 시험은 학력과 경력의 제한이 없기 때문에 누구나 응시할 수 있습니다. 그러나 감정평가는 공공성이 강한 업무를 주로 하고 공정성을 생명으로 하기 때문에 투철한 직업의식을 가져야 한다고 생각합니다. 감정평가사는 전문가로서의 자존심을 가지고 높은 윤리의식과 책임감을 가져야 하며 단순히 영리추구만을 목적으로 한다면 이 직업을 권장하고 싶지 않습니다. 4. 새로 협회장이 되셨는데 회장 재임 기간 중에 하시고 싶으신 일은? 협회 운영 방침은? - 감정평가사는 국민경제발전에 기여한 공로가 큼에도 불구하고 일부 잘못 인식되어 있는 측면이 있습니다. 이는 감정평가가 재산권과 관련되고 이해관계가 대립되는데 기인하기 때문이라고 봅니다. 일반국민들에게 감정평가가 무엇인지에 대해 충분히 이해시키는 것이 중요하다고 봅니다. 감정평가사가 하는 일에 대해 일반국민들이 알 수 있도록 충분히 홍보를 할 예정입니다. 그래서 감정평가사가 국민에게 신뢰받고 전문가로서의 자긍심을 가질 수 있도록 하는 것이 저의 바램입니다. 또한 우리 협회는 불우이웃돕기 등 사회공헌사업을 통해 일반 국민에게 가깝게 다가갈 계획을 가지고 있습니다. 과거에 하던 사회공헌사업을 더욱 확대할 생각을 가지고 있습니다. 5. 새 정부에서 감정평가와 관련해 새로 만들거나 수정해야 하는 제도들이 있다면? - 감정평가는 공정성이 생명인데 보상평가의 경우 사업시행자가 감정평가기관에 직접 의뢰하고 있습니다. 보상평가의 경우 평가의뢰기관을 감정평가협회나 정부 또는 공정한 제3기관으로 하는 것이 공정한 평가를 위해 필요합니다. 이를 위해 법령개정 등 제도개선의 필요성이 있다고 봅니다. 특히 작년 말 한국채택 국제회계기준이 제정되면서 2011년부터는 의무적으로 기업가치를 공정가치로 평가하도록 되어 있습니다. 금년 말 입법되는 관련 법률에서 감정평가사가 공정하게 기업가치를 평가하도록 규정해야 된다고 생각합니다. 특히 감정평가의뢰인이 이해관계인인 기업이 하게 되면 공정성에 문제가 될 수 있기 때문에 의뢰인을 한국감정평가협회로 하는 등 제도적 장치를 마련해야 된다고 생각합니다. 6. 감정평가협회는 국토해양부와 여러 가지 업무 협조 및 지원 관계에 있는 것으로 안다. 어떤 업무들을 같이 하나? - 국토해양부에서 표준지공시지가의 조사?평가, 표준주택가격의 조사?평가 등 공적부분의 업무를 위탁받아서 하고 있습니다. 표준지공시지가는 과세, 보상평가의 기준, 개별공시지가 산정기준으로 활용되고 있고 표준주택가격은 종부세 등 각종 과세에 활용되고 있습니다. 그 외에도 감정평가사 자격시험 실시에 대한 업무, 감정평가사 실무수습 관리에 관한 업무, 감정평가사의 등록 및 관리업무 등을 위탁받아 처리하고 있습니다. 또한 부동산투자자를 위한 임대료 및 투자수익률 조사업무도 중요한 위탁업무의 하나입니다. 7. 토지보상 및 공시가격 산정시 감정평가에 대한 불만들이 많다. 왜 이렇게 기대가격과 차이가 많이 난다고 보는가? - 공시가격은 과세목적이기 때문에 낮게 평가되기를 바라고 토지보상은 높게 평가되기를 바라는 소유자들의 심리 때문에 나타납니다. 감정평가는 전문가로서 제3자적 입장에서 공정하게 평가되기 때문에 이해관계가 있는 소유자들의 불만이 항상 상존하고 있습니다. 동일한 부동산의 동일한 소유자라도 과세목적일 경우는 높다고 하고 보상목적일 경우는 낮다고 주장하는 것이 현실입니다. 특히 부동산가격의 상승폭이 클 때는 정당하게 평가된 가격도 심리적으로 더욱 싸게 느껴져서 민원발생이 더 많아지는 현상이 생깁니다. 민원을 최대한 반영해야 하겠지만 민원만을 의식해서 공정한 평가를 하지 않는다면 부동산시장에서의 가격질서가 무너진다고 생각합니다. 특히 보상평가나 공시가격평가 등 공적인 평가에 있어 감정평가사의 역할은 크며 담보평가 등 사적평가에서도 감정평가는 금융부실을 방지하는데 지지대 역할을 합니다. 감정평가사는 이해관계인 어느 편에도 치우치지 않는 판단력이 요구됩니다. 8. 감정가격에 대한 불만이 있을 때 이의를 제기하는 효과적인 방법은? - 감정가격에 대한 불만이 있을 때 이의를 제기할 수 있는 방법과 절차는 얼마든지 있습니다. 보상평가의 경우 보상액에 불만이 있으면 국토해양부 중앙토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고 여기에서도 불만이 있으면 이의재결을 신청하거나 소송을 할 수 있습니다. 그러나 재결을 통해서 보상가격이 수정될 가능성은 그리 높지 않습니다. 감정평가가 잘못되었다면 당연히 상향조정되겠지만 정당하게 평가되었다면 조정의 여지는 없다고 봅니다. 담보평가의 경우에도 감정평가의 하자가 있어 금융기관의 손실이 발생했다면 그 감정평가기관이나 감정평가사는 손해배상책임을 집니다. 손해배상을 위해서 감정평가협회는 손해배상기금을 조성하여 대비하고 있습니다. 9. 미국의 서브프라임모기지사태와 관련하여 감정평가에 어떤 영향을 미치나요? - 서브프라임모기지는 신용등급이 낮은 고객에 대한 담보대출이기 때문에 부동산에 대한 공정하고 정확한 가치평가가 무엇보다 중요합니다. 미국의 서브프라임모기지 사태에서 보듯이 수수료할인에 따른 감정평가가 이루어지면 이에 기초한 담보대출은 부실을 이미 안고 시작되어 부동산시장이 약세로 돌아서면 대규모부실로 귀결되어 금융시장의 혼란을 가져옵니다. 우리나라도 부동산가격의 하락이 나타나면 이와 유사한 사태가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 최근 공정거래위원회에서 금융기관의 감정평가수수료를 의뢰인이 아닌 금융기관에서 부담토록 결정한바 있습니다. 금융기관은 평가수수료부담을 이유로 감정평가법인에게 수수료를 일부 할인하려는 움직임이 있는 걸로 알고 있습니다. 수수료할인은 자칫 잘못하면 금융부실로 이어질 수 있습니다. 악화가 양화를 구축한다는 말이 있습니다. 금융기관이 수수료할인으로 방향을 잡으면 우수한 감정평가기관은 참여하지 않을 것이기 때문에 부실대출로 이어질 수 있고 이는 약간의 이득을 취할려고 하다가 금융부실이라는 더 큰 손해를 초래할 수도 있게 됩니다. 다행히 우리나라는 감정평가보수기준이 있고 준수의무가 있어 공정한 평가를 하는데 기반이 되고 있습니다. 금융기관들이 보수기준의 위반을 강요한다면 소를 위하여 대를 희생하는 결과를 초래할 것입니다. 10. 재테크차원에서 조언을 해주신다면 올해 부동산 어떤 종목 어느 지역이 유망하다고 보십니까? - 지금은 새로운 정권이 들어서서 부동산정책에 대한 방향은 있지만 구체적인 방안은 아직 나오지 않고 있습니다. 우리나라의 경우 부동산가격은 정부정책이 미치는 영향이 크기 때문에 정책이 어떤 방향으로 나갈지가 관심거리입니다. 그러나 일반적으로는 지난 정부에 했던 부동산정책의 기조가 크게 바뀔 것 같지는 않기 때문에 재테크차원의 투자보다는 실수요자위주의 부동산시장이 형성될 것으로 봅니다. 과거처럼 부동산시장에 투자해서 많은 돈을 벌 수 있다는 시장불안정기의 사고를 빨리 버리는 것이 중요합니다. 앞으로 우리나라의 부동산시장이 안정될 것으로 보는데 여기에 맞는 투자를 권하고 싶습니다. 즉, 상가투자를 하더라도 자본수익률보다도 운용수익률을 중시하는 측면으로 투자패턴이 바뀔 것입니다. 11. 범태평양부동산감정평가회의(PPC)가 금년 9월에 우리나라에서 개최된다고 했는데 PPC가 무엇이며 어떤 국가들이 참가하는지 말씀해주십시오? - PPC는 미국과 호주, 뉴질랜드가 주축이 되어 1959년에 처음 개최된 이후 태평양지역의 전문가단체를 회원으로 하여 2년마다 지금까지 총 23차례의 회의가 개최되었습니다. 1990년도에 우리나라 서울에서 제15차 회의가 개최되었고 작년 제23차 회의는 미국 샌프란시스코에서 개최되었습니다. 제24차 회의는 한국감정평가협회 주최로 금년 9월 서울에서 개최될 예정입니다. PPC는 부동산산업의 개방화 및 글로벌화에 따라 각국의 감정평가사들과 교류하고 감정평가이론과 기법 등에 대한 정보교류의 장을 만들기 위하여 만들어졌습니다. 현재 PPC의 이사회원은 11개국 총14개 단체가 있습니다. 금년 9월 22일부터 4일간 롯데호텔에서 개최되는데 감정평가협회는 PPC준비위원회를 만들어 만반의 준비를 하고 있습니다. 금년PPC의 대주제는 “감정평가업의 재구성-미래를 위한 준비”이며 구체적인 내용은 감정평가의 국제화 및 업무영역의 확장에 대한 주제입니다. 12. 끝으로 하시고 싶으신 말씀은? - 감정평가는 부동산 등의 경제적 가치를 화폐가치로 표현하는 것입니다. 감정평가 결과는 보상, 과세, 담보 등 각종 목적에 사용됩니다. 감정평가는 국민경제에 미치는 영향이 크기 때문에 공정성이 생명이라고 볼 수 있습니다. 우리 감정평가협회는 감정평가에 대해 홍보활동을 강화하여 일반국민들을 이해시킬 생각이며 국민으로부터 신뢰받는 감정평가사가 되도록 노력할 것입니다. 감정평가에 대해 궁금하신 사항이나 불만사항이 있으시면 언제든지 우리 협회 홈페이지를 방문하여 주시기 바랍니다. 감정평가협회는 감정평가상담센터를 운용하여 사이버상담, 서류상담, 전화상담 등을 시행하고 있습니다. 감정평가협회가 국민으로부터 가깝게 되도록 노력할 것입니다. 감사합니다. 네, 지금까지 서동기 한국감정평가협회 회장께서 수고해 주셨습니다. 감사합니다. 【참고 내용】 유은길기자 egyou@wowtv.co.kr