[부동산 세금 궁금합니다] (86) 2003년 이후 분양받은 고가 특례아파트, 6억이하로 낮춰 팔면 양도세 면제

Q) 두 채의 주택을 갖고 있습니다.

그 중 한 채는 지난 2003년 1월 25일 송도에서 분양한 아파트를 산 것입니다.

전용면적이 150㎡(45평형)이고 분양가는 3억원입니다.

현재 시세는 7억원 정도입니다.

이 아파트는 나중에 팔 때 양도소득세를 안 내도 되는 특례아파트라고 했습니다.

정말 양도소득세를 면제받을 수 있을까요？


A) 외환위기 시절 김대중 정부는 건설 경기를 살리기 위해 일정 기간 동안 아파트를 분양받은 사람에게 양도세 면제를 약속했습니다.

이른바 특례아파트입니다.

특례아파트는 지어진 뒤 5년 이내에 팔 경우 양도세를 면제해 줍니다.

대신 원래 납부해야 하는 세금의 20%는 농어촌특별세로 내야 합니다.

1998년 5월 22일에서 1999년 6월 30일까지 그리고 2001년 5월23일부터 2003년 6월30일까지의 기간에 최초 분양으로 취득한 사람에게 이런 혜택을 줬습니다.

서울과 과천 그리고 수도권 5개 신도시지역은 2002년 12월31일까지만 이 혜택을 줬습니다.

알아둬야 할 점은 고가주택으로 구분되면 이러한 혜택을 받지 못한다는 사실입니다.

게다가 고가주택의 판단기준은 해마다 바뀌었기 때문에 주의가 필요합니다.

1999년 9월 17일까지는 기준시가가 5억원을 초과하고 전용면적이 165㎡(50평) 이상이면 고급주택으로 구분됐습니다.

1999년 9월 18일부터 2002년 9월 30일까지는 실거래가액이 6억원을 초과하고 전용면적이 165㎡(50평) 이상이면 고급주택이었습니다.

또 2002년 10월 1일부터 2002년 12월 31일까지는 실거래가액이 6억원을 초과하고 전용면적이 150㎡(45평) 이상이면 고급주택으로 구분합니다.

실거래가액이 6억원을 초과했을 때 무조건 고가주택으로 분류된 것은 2003년 1월1일부터입니다.

그래서 2003년 이후에 분양을 받은 특례아파트는 주택 면적이 작더라도 팔 때 실거래가액이 6억원을 초과하면 양도세 면제 혜택을 받지 못합니다.

고가주택으로 구분되기 때문입니다.

의뢰인의 경우는 만약 7억원에 판다면 50%의 세율이 적용되어 2억원에 가까운 양도소득세를 낼 수도 있습니다.

오히려 6억원 이하로 매각하면 고가주택으로 구분되지 않기 때문에 양도세를 줄 일 수 있습니다.

양도세를 면제를 받기 위해서 집값을 일부러라도 낮추는 방안을 고려할 수도 있겠습니다.

원종훈 국민은행 PB 세무사