올봄 주택시장에 한치 앞을 내다보기 힘든 '황사'가 끼고 있다.

시장 전망에 대한 불확실성이 커지면서 수요자들이 내집마련 전략을 짜기가 만만치 않다.

미분양이 사상 처음으로 12만가구를 돌파하는가 하면 서울에서도 매매호가가 분양가보다 낮은 '마이너스 프리미엄 아파트'가 나왔다.

반면 연초부터 시작된 서울 강북 지역 중소형 아파트 가격 상승은 더욱 가팔라지는 양상을 나타내고 있다.

시장 침체와 활성화의 신호가 동시에 감지되고 있는 것이다.

새 정부가 아직 부동산 정책을 확정짓지 않아 주택시장의 혼돈 양상은 당분간 지속될 전망이다.

그러나 이러한 가운데서도 시장의 변화를 주시하면 내집마련이나 투자의 '틈새'를 찾을 수 있다고 전문가들은 조언한다.




◆민간택지 상한제 아파트 '주목'

20일 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 이달부터 5월까지 전국에서 분양되는 아파트는 총 10만8379가구로 집계됐다.

이는 지난해 같은 기간 분양 물량(7만3308가구) 보다 3만가구 이상 늘어난 수치다.

분양가상한제를 피해 지난해 말 분양승인을 받은 물량이 한꺼번에 나오기 때문으로 분석된다.

그러나 이 가운데는 분양가 상한제 물량도 포함돼 관심을 끌고 있다.

특히 공공택지뿐만 아니라 민간택지에서도 처음으로 분양가 상한제 아파트가 나올 예정이다.

분양가 상한제는 2005년 공공택지에 도입됐으며 지난해 9월부터 민간택지로 확대됐다.

우방ENC가 경기도 수원에서 상한제 아파트 182가구를 다음 달 선보일 계획이며 요진산업도 같은 달 충남 아산에 주상복합 아파트 1498가구를 분양키로 하는 등 올 봄부터 민간택지 상한제 물량이 쏟아져나올 전망이다.

또 공공택지에서도 신도시를 중심으로 상한제 물량이 올 봄 본격 선보인다.

김포 한강신도시가 5월부터 분양을 시작하며 양주신도시도 이르면 같은 달 분양에 들어갈 계획이다.

이들 상한제 아파트는 주변 시세나 분양가보다 저렴할 전망이어서 수요자들의 관심이 높다.

그러나 실제 분양가 수준과 지역적 여건을 면밀히 고려해 청약해야 한다고 전문가들은 지적한다.

박원갑 스피드뱅크 소장은 "상한제가 적용돼도 분양가 인하 효과가 크지 않을 수 있으므로 주변 시세와 상세히 비교해야 한다"며 "외지이거나 아파트가 일시에 대거 공급되는 지역은 당장 분양가가 싸도 향후 집값 상승 가능성이 적을 수 있으므로 피하는 것이 좋다"고 말했다.

◆강북 중.소형 아파트 찜해볼까

청약 가점이 낮은 수요자들은 신규분양보다는 기존 주택 매입을 노리는 것도 한 방법이다.

서울 노원구에서 시작된 중소형 아파트 가격 상승이 인근 지역으로 번지는 추세여서 추가 상승 전에 강북 중.소형 아파트를 골라야 한다는 전문가 의견이 많다.

김희선 부동산114 전무는 "올해 강북 재개발 지역 이주 수요가 많아 중소형 아파트 강세가 한동안 계속될 것"이라며 "상반기 내에 성동구 뚝섬과 은평구 은평뉴타운 인근의 중소형 아파트를 사는 것을 권할 만하다"고 말했다.

황용천 와이플래닝 사장은 "마포구 상암동 일대 주택이 인근 상암DMC 개발로 향후 발전 가능성이 높다"고 조언했다.

강남 중소형 아파트를 추천하는 의견도 나오고 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "강북이 많이 올라 강남 중소형 아파트 가격 상승 움직임이 나타나고 있다"며 "강남구 수서동과 강동구 암사동 일대 중소형 대단지 아파트가 관심 대상"이라고 말했다.

◆미분양에서 '옥석' 찾을 수도

미분양 물량도 주목받고 있다.

전국적으로 미분양이 12만가구를 넘어서면서 이 가운데 의외의 '옥석'을 가려낼 수도 있다는 지적이다.

더욱이 미분양 물량은 청약통장을 쓰지 않고도 층과 호수를 지정해 아파트를 살 수 있다.

또 분양대금 조건과 인테리어 등에서도 다양한 부가혜택을 제공하는 곳이 적지 않다.

다만 분양가 상한제가 적용되지 않은 단지들이 대부분이므로 추후에 나올 상한제 아파트와 비교,장.단점을 면밀히 살펴 구매해야 한다.

고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "실수요자라면 경기도 고양시나 오산시 일대의 대단지 미분양 물량에 관심을 가져볼 만하다"고 말했다.

분양컨설팅업체인 우영D&C 조우형 사장은 "미분양 아파트는 인기가 낮은 이유가 있게 마련"이라며 "발품을 많이 팔아 문제점이 없는지 확인해야 하며 되도록 계약률 50% 이상 단지를 고르는 것이 안전하다"고 말했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com