오세훈 서울시장이 역점을 두고 추진하는 일명 '역세권 오세훈 아파트'(장기전세아파트) 1만가구 공급계획이 취지는 좋지만 비현실적이라는 지적이 제기되고 있다.

서울시는 지하철ㆍ경전철ㆍ철도역 등의 주변에서 아파트를 지으려는 민간사업자에 용적률을 최고 500%까지 높여주고 철거 기준을 완화해주는 대신 용적률이 늘어난 가구 중 60%를 장기전세 아파트로 활용하겠다는 계획을 발표했다.

21일 업계에 따르면 서울시 계획에 민간사업자들은 분양가 상한제를 적용받고 땅을 비싸게 살 경우 사업메리트가 없다며 회의적인 반응을 보였다.

A건설업체 관계자는 "용적률이 늘어난 가구 수 가운데 40%를 일반분양한다고 해도 분양가 상한제 적용으로 이익을 낸다는 보장이 없다"며 "서울시 뜻대로 장기전세 아파트(브랜드 시프트)가 계획처럼 공급되기는 힘들 것 같다"고 말했다.

민간업체들이 사업참여를 기피하게 되면 장기전세 공급도 힘들어진다.

분양대행업체인 세중코리아 김학권 사장은 "역세권에 장기전세 아파트를 1만가구 지으려면 전체 아파트 규모가 5만가구 정도는 돼야 하는데 분양가 상한제에서는 어렵다"고 말했다.

서울시 장기전세팀 관계자도 "시뮬레이션 결과 장기전세 프로그램에 참가한 민간사업자들의 이윤이 시중 금리보다 약간 높게 나왔다"면서도 "사업지연이나 땅값변동에 대한 고려는 하지 않았다"고 말했다.

이 관계자는 "민간업체들이 참여하지 않을 경우 고민이 되지만 시범지역이라도 선정해서 추진할 방침"이라고 덧붙였다.

서울시는 이르면 2010년부터 역세권에서 장기전세 아파트를 공급하겠다는 계획이다.

땅값상승도 역세권 장기전세 아파트 사업이 정상궤도에 오르는 데 걸림돌이다.

규제가 완화된다는 소문이 돌면 수요가 몰리면서 땅값이 들썩거릴 수 있다.

박원갑 스피드뱅크 소장은 "개발 가치가 높아지면 땅값이 뛸 수밖에 없고 '알박기'도 성행할 것"으로 예상했다.

땅값과 관련,서울시는 지가상승에 따른 사업 좌초를 막기 위해 장기전세 아파트가 나올 만한 지역의 땅값을 모니터링하고 있다.

만약 급등 조짐이 보이면 토지거래허가구역으로 묶거나 해당지역에서 장기전세 사업을 하지 않겠다고 발표하는 방안을 검토 중이다.

하지만 땅값이 일단 오르면 장기전세 공급량 감소가 불가피하고 한 번 오른 땅값은 다시 떨어지기 힘들다.

건설업체 입장에서는 땅값은 비싸고 분양가는 상한제로 제한받게 되면 이중고를 겪게 된다.

분양컨설팅업체인 내외주건 김신조 사장은 "장기전세 아파트를 역세권에 공급하려는 계획은 매우 적절한 정책이지만 현실성이 떨어진다"고 지적했다.

오세훈 서울시장은 지난해 1월 SH공사가 공급해오던 기존 월세형 임대주택의 일부를 전세형 임대주택으로 전환,작년 5월부터 지난 한 해 모두 2016가구를 공급했다.

장기전세주택은 무주택자가 주변 시세의 80% 이하로 최장 20년까지 살 수 있는 데다 전용면적이 59㎡，85㎡，115㎡형으로 일반 아파트와 별 차이가 없다.

첫 공급 당시 9.2 대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록하며 인기를 끌었다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com