최막중 < 서울대 교수·도시계획 >

최근 일부 지역의 집값이 꿈틀거린다는 소식은 이명박 정부도 역대 정부의 아킬레스건이었던 부동산 문제로부터 결코 자유로울 수 없을 것임을 암시한다.

그렇다고 '조기 경보'를 발동하고 '5분 대기조'를 현장에 출동시켜 집값을 잡으려 한다면 새 정부는 과거의 시행착오를 되풀이할 따름이다.

국지적인 주택가격 변화에 일희일비(一喜一悲)하지 않고，보다 큰 틀에서 장기적인 가격안정을 위한 시스템을 구축하는 작업이야말로 출범 초기에만 할 수 있는 새 정부의 차별화 전략이다.

이를 위해서는 다음과 같은 원칙을 정립할 필요가 있다.

첫째 부동산 문제에는 '특효약'이나 '지름길'이 없다는 사실을 먼저 인정해야 한다.

노무현 정부의 토지임대부나 환매조건부의 '반값 아파트'와 마찬가지로 지분형 아파트와 같은 묘책을 찾는 데 정책 역량을 소모해서는 안된다.

지난(至難)하고 고단한 길이지만，결국 가격안정을 위해서는 꾸준히 공급을 늘리는 길밖에 없다.

물론 주택공급이 충분조건은 아니지만，필요조건을 무시하고 문제를 해결할 수는 없기 때문이다.

집값은 '한 방'에 날려버릴 수 있는 상대가 아니다.

꾸준한 '잽'을 통해 스스로 무릎을 꿇도록 해야 한다.

둘째 집값이 안정돼 있을 때 공급을 준비해야 한다.

물리적으로 주택건설은 시간이 걸릴 뿐 아니라，일단 가격이 오르면 급한 불을 끄는 데 매달려 정작 주택공급에는 신경을 쓸 수 없기 때문이다.

집값이 안정되면 손을 놓고 있다가 집값이 오르면 '땜질' 처방에 급급해온 관행이 그동안 가격 불안정을 주기적으로 반복시킨 이유이기도 하다.

당장은 누가 알아주지 않더라도 그나마 비교적 집값이 안정돼 있는 현 시점이야말로 체계적인 주택공급을 준비하기 위한 적기이다.

셋째 주택공급의 '물량'보다 '위치'에 초점을 맞춰야 한다.

수요가 있는 곳에 공급이 이뤄지지 않으면 물량 통계는 생색내기에 불과하다.

이제 건설물량 목표를 내세우고 이를 맞추는 데 급급해온 과거의 관행에서 탈피해야 한다.

마찬가지로 주택의 '물량'보다 '질'을 중시해야 한다.

소득 증대에 따른 다양한 주거수요를 무시한 채 더 이상 1970년대의 일률적 잣대를 계속 들이대서는 안 된다.

주택의 위치와 질을 고려할 때 주택공급은 도시공간구조 재편과 도시경쟁력 제고라는,보다 폭넓은 차원에서 접근돼야 한다.

소득 3만달러，4만달러 시대에 우리 국민이 일하고 잠자고 놀 공간에 대한 비전과 밑그림을 갖고 기성시가지의 재개발ㆍ재건축과 신도시 개발 등을 통한 주택공급의 우선 순위를 결정해야 한다는 것이다.

수도권의 경우 이러한 도시공간구조 재편의 첫 단추는 좋든 싫든 주택 수요의 중심지인 서울 강남이 될 수밖에 없다.

강남이 개발된 지 곧 50년이 되지만，아파트 단지와 상업ㆍ업무용 건물 등이 뒤범벅된 현재의 도시구조를 갖고서는 향후 50년의 미래를 약속할 수 없다.

따라서 강남의 재개발ㆍ재건축은 단지 주택문제가 아닌 도시경쟁력 차원에서 접근돼야 하며，이를 애써 외면하는 것은 첫 단추를 끼우지 않고 남은 단추의 구멍을 찾는 우(憂)를 범하는 것과 같다.

도시공간구조 재편에 따른 주택가격의 동요는 철저한 개발이익 환수장치를 마련해 흡수해야 한다.

어떠한 구조조정 과정에서도 혼란을 피할 수는 없다.

비록 지난하고 고된 길이라도 지속적이고 안정적인 공급시스템을 구축하는 것만이 그동안 주기적으로 반복돼 왔던 부동산 문제의 구조적인 해결책이라는 신념을 갖고 그때 그때의 가격 변동에 의연하게 대처하는 인내를 발휘해야 한다.