- 국토해양부 올해 건설부동산 정책 평가 월요초대석 시간입니다. 이 시간에는 국토해양부가 최근 밝힌 올해 건설부동산 주요 정책 내용을 진단 평가하고 문제점과 해결 방안 등에 대해 자세히 살펴보는 시간 마련했습니다. 도움말씀 위해 이용만 한성대 부동산대학원장님 나오셨습니다. 안녕하세요? 1. 본격적인 정책 평가에 앞서... 최근 부동산시장 확대로 부동산학 열풍이 불고 있다. 실제 학교에서 그런 점을 느끼시는지? 부동산경기가 침체되면 실무하시던 분들이 공부쪽으로 잠시 바꾼다는 말도 있는데 정말 그렇다고 보시는지? [답변] 부동산학에 대한 열풍은 2000년부터 시작된 것으로 보입니다. 외환위기 이후 부동산 금융 및 투자에 관한 전문적인 지식을 갖춘 외국인 투자자들이 국내 시장에 들어와 막대한 투자이익을 창출해 나갔습니다. 이를 지켜본 사람들이 부동산학을 새로운 시각으로 바라보면서, 부동산학을 체계적으로 배워야겠다는 생각들을 하게 된 게 주된 요인이지요. 2001년도에 건국대학교와 저희 한성대학교는 최초로 부동산대학원을 각자 설립하였는데, 매년 지원자들이 늘어나고 있어 경쟁이 점차 치열해지고 있습니다. 부동산경기가 침체되면서 실무 쪽에 있던 분들이 대학원에 진학하는 경우가 늘어나는 것 같습니다. 경제학적으로 설명하자면, 공부하는 시간의 기회비용이 줄어들기 때문에 대학원 진학자가 늘어나게 되는 것이지요. 또 침체 시에 미래를 대비하여 지식을 재충전하고자 하는 사람들이 늘어나는 것도 한 요인이고요. 그러나 다른 한편으로는 경제적 부담으로 대학원 진학을 포기하는 측면도 있습니다. 어느 쪽이 더 크게 영향을 미치는가는 각자가 처한 상황에 따라 다르겠지요. 2. 실무적인 부동산, 투자를 위한 부동산 이런 것들과 학문적인 부동산학과 어떤 차이점이나 상관관계가 있다고 보시는지? [답변] 부동산학이란 원래부터 실용적인 학문입니다. 현실에 곧바로 적용될 수 있는 것을 가르치는 학문인 것입니다. 따라서 현실과 학문이 괴리되어서는 곤란합니다. 다만, 학문에서는 현실에서 일어나는 현상을 해석하고, 이를 다른 곳에서도 적용될 수 있는 모형으로 만드는 일을 합니다. 그러다 보면 학문이 현실을 뒤따라가는 경우도 있지만, 반대로 앞서 가는 경우도 있습니다. 그러나 결국은 학문과 현실이 서로 영향을 주고받으면서 같이 발전해 나간다고 볼 수 있습니다. 또 학문은 사회적 책임이 있다 보니, 사회적으로 바람직하지 않은 편법을 가르칠 수 없을 뿐만 아니라 부동산 투자열풍 등에 편승하라고 이야기할 수 없다는 점이 학문과 현실의 차이라고 할 수 있습니다. 3. 본격적인 새 정부 정책 평가에 들어가겠다. 국토해양부가 지난주 올해 업무계획을 밝혀 건설부동산정책의 윤곽이 드러났다. 먼저 전체적인 총평을 해주신다면? [답변] 국토해양부가 지난 주 업무계획에서 밝힌 건설부동산정책의 목표는 ‘성장 동력 확충의 밑바탕’을 제공하고, ‘부동산시장의 안정과 선진 주거복지의 실현’을 이룬다는 것으로 요약될 수 있습니다. 총론적으로 평가하자면, 이 두 목표는 국토해양부가 해야 할 적절한 목표라고 봅니다. 국가정책의 최종적인 목표는 국민들로 하여금 풍요로운 삶을 살도록 하는 것인데, 국토관리와 주거복지를 책임지고 있는 국토해양부로서 해야 할 일은 결국 성장의 밑바탕을 마련하고 주거복지를 실현하는 것이므로 이런 정책목표는 타당하다고 할 수 있습니다. 그러나 각론으로 들어가서는 정책수단이 정책목표와 충돌되는 경우가 있으므로, 해야 할 일과 해서는 안 될 일, 우선적으로 해야 할 일과 시간을 두고 추진해야 하는 일 등을 잘 가려야 할 것으로 보입니다. 4. 여러 정책들이 있지만 아무래도 논란은 주택정책에 집중돼 있다. 신혼부부용 연 5만 가구 공급은 형평성과 정책일관성 등에서 문제가 제기되고 있다. 어떻게 보는가? [답변] 저소득 신혼부부에게 연 5만호의 주택을 공급하겠다는 정책은 세대 간 형평성뿐만 아니라 세대 내 형평성 문제를 야기하는 것 같습니다. 우선 오랜 기간 무주택자로 지내왔던 가구들에게 돌아가는 주택이 신혼부부용으로 돌려지면서 세대 간 형평성 문제가 제기될 수 있습니다. 그리고 동일 세대 내에서도 이런 혜택을 받는 신혼부부와 그렇지 못하는 신혼부부 간에 형평성 문제가 제기될 수 있습니다. 기존의 주택배분 기준을 믿고 주택청약을 준비하고 있던 무주택자들 입장에서 보면, 정책의 일관성이 훼손되고 있다고 말할 수 있습니다. 5. 구체적으로 보완해야 될 점은? 아니면 공약이기는 하지만 과감히 포기해야 되는 정책이라고 보시는지? [답변] 젊은 층들은 우리 사회의 미래를 책임질 세대들입니다. 이런 젊은 층들이 희망을 안고 가정을 꾸려나가야 사회가 건강해지는데, 지나치게 비싼 주택가격 때문에 출발점에서부터 좌절하고 있다는 점을 고려한다면 신혼부부들에게 주택을 우선적으로 공급하겠다는 정책을 나쁘다고만 볼 수는 없습니다. 이런 점에서 신혼부부 주택공급 정책 자체를 포기하기보다는 세대 간 갈등이나 세대 내 갈등을 최소화할 수 있는 방안을 찾아보아야 할 것 같습니다. 세대 간 갈등을 최소화할 수 있는 유일한 방법은 주택공급을 늘리는 것입니다. 즉, 신혼부부용으로 공급하겠다는 5만호의 주택을 추가로 건설한다면 세대 간 갈등 문제는 최소화될 수 있다고 봅니다. 또 추가적인 주택공급으로 주택가격이 안정을 찾는다면, 주거문제로 좌절하는 젊은 층이 줄어들 수도 있을 것입니다. 이번에 국토해양부는 신혼부부용 주택을 특별공급 하겠다는 정책 아래에, 기존 주택을 구입 또는 임차하는 신혼부부에게는 저리의 자금을 제공하겠다는 정책을 추가하였습니다. 이 정책은 세대 내의 갈등을 최소화할 수 있을 뿐만 아니라, 신혼부부들이 신규 주택만을 기다림으로 인해 주택시장이 왜곡되는 현상을 최소화시킬 수 있다는 점에서 매우 훌륭한 정책이라고 생각합니다. 6. 지분형 분양제도도 실현가능성에 의문이 가는 점이 많다. 어떻게 보시는지? [답변] 지분형 분양제도가 갖고 있는 취지는 좋은 것 같습니다. 적은 돈으로 주택을 구입하는 대신, 주택으로부터 발생하는 자본이득의 일부를 포기하는 방식이기 때문에 주택구입이 어려운 저소득층들이 비교적 용이하게 주택을 구입할 수 있는 방법 중의 하나입니다. 주택구입자금의 조달방법으로 그 동안 사용되어 왔던 방법은 mortgage 방식입니다. 즉, 장기의 주택자금대출을 통해 주택을 구입하는 것입니다. 이런 방식을 흔히 debt financing(부채방식으로 자금을 조달하는 방법)이라고 부릅니다. 그러나 자금조달 방법에는 이런 debt financing 외에 equity financing(지분방식으로 자금을 조달하는 방법) 방식이 있습니다. 지분형 분양제도는 이런 equity financing의 일종입니다. 지분방식으로 주택을 구입하는 방법은 주택가격이 비싼 지역에서 충분히 시도해 볼 수 있는 제도입니다. 영국에서 이 제도를 도입한 이유도 임대주택 거주자의 주택구입을 장려하기 위해서였습니다. 우리는 이 제도가 영국에만 있는 것으로 생각하고 있는데, 사실 미국과 호주 등에서도 민간금융기관들이 개발한 금융상품으로서 지분형 주택구입 방식이 존재합니다. 문제는 지분형 분양제도를 한건주의 방식으로 추진하였던데 있었던 것 같습니다. 정권 초기에 실적을 보여주어야 한다는 조급증이 한건주의로 흘렀던 것으로 보입니다. 집값의 1/4만으로 주택을 구입할 수 있다는 점을 강조하다 보니, 주택구입자에게 매우 유리한 방식으로 이 제도를 만들 수밖에 없었습니다. 그러면 재정부담이 커지지 않느냐는 비판이 나오니까 재무적 투자자로부터 지분투자를 받으면 된다는 식으로 대응하였습니다. 그러나 자본시장의 참가자들은 현재의 방식으로는 재무적 투자자들이 지분형 주택에 투자하기 어렵다고 이야기들 합니다. 그 이유는 두 가지인데, 첫째는 자본이득만을 노린 투자는 너무 위험하다는 것입니다. 두 번째는 그 자본이득마저 주택소유자가 투자지분을 매입해 주거나 주택을 매각할 때에 비로소 실현되는데 주택소유자가 언제 투자지분을 매입해 줄지, 주택을 언제 매각할 지 알 수 없다는 것입니다. 이런 불확실성 속에서는 웬만큼 자본이득이 생긴다 하더라도 투자하기가 어렵다는 것이 금융권의 이야기입니다. 정부는 재정 부담이 없고, 재무적 투자자들은 적절한 수익률을 낼 수 있고, 주택소유자는 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있는, 그런 공짜 점심은 존재하지 않는데도 불구하고 마치 공짜점심이 있는 것처럼 선전하였던 것입니다. 한건주의에 사로잡혀, 양립할 수 없는 것을 양립할 수 있는 것처럼 이야기하면서 파문이 커졌고, 결국 지분형 주택제도가 갖고 있는 긍정적 측면마저 부정당하는 처지에 놓이게 된 것 같습니다. 저는 지분형 주택제도가 갖고 있는 긍정적 측면은 살릴 필요가 있다고 생각합니다. 수요자가 자금조달 수단을 스스로 선택할 수 있도록 제도화한다면, 지분형 주택제도의 장점도 살리면서 수요자의 후생도 증가할 것이라고 생각합니다. 이때 지분투자의 경우, 일정 시점 뒤 mortgage로 전환되도록 하고 수익률은 시장에서 자유롭게 결정되도록 하면 재무적 투자자도 지분형 주택에 투자할 수 있을 것입니다. 7. 이명박 대통령은 국토부 업무보고에서 재개발 재건축 활성화 방침을 분명히 했다. 집값상승도 우려되는데 어떤 방식으로 이를 추진해야 된다고 보는가? [답변] 땅값이 비싼 도심의 토지는 집약적으로 개발하는 것이 효율적입니다. 택지의 경우, 집약적으로 개발하면 주택단위당 토지가격이 하락하기 때문에 수요자들이 보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 기회가 생깁니다. 물론 우리는 그 대가로 ‘혼잡’이라는 비용을 치루야 하지만, 도심을 집약적으로 개발하면 장거리 이동에 따른 교통 혼잡을 줄일 수 있는 이점도 있습니다. 이런 점에서 재개발 재건축의 활성화는 필요합니다. 문제는 재개발 재건축 활성화를 위해서는 규제를 완화하고, 용적률을 올려주는 등의 조치가 필요한데, 이것이 결국은 재개발 재건축 대상 주택의 가격 상승을 가져온다는 것입니다. 사회적으로 필요한 조치임에도 불구하고, 단기적인 부작용 때문에 이러지도 못하고 저러지도 못하는 형국이라고 할 수 있습니다. 이 문제를 해결하기 위해서는 용적률 거래를 통해, 개발이익을 적절하게 환수하는 제도가 필요하다고 봅니다. 예를 들어 용적률을 10% 상향 조정할 때, 토지 지분당 100만원의 추가 수익이 발생한다고 하면, 용적률을 정부로부터 적정한 가격에 구매하도록 하는 것입니다. 이 경우 추가적인 이익이 조금이라도 존재한다면 용적률을 추가로 구매할 것이기 때문에 토지 소유자에게 큰 개발이익을 부여하지 않으면서도 재건축 재개발을 활성화시킬 수 있고, 또 이에 따른 가격 상승도 최소화시킬 수 있을 것으로 보입니다. 8. 주공 토공의 통합 또는 기능 조정 등을 놓고도 말이 많다. 새 정부는 어떤 식으로든 주공 토공의 역할을 조정할 방침인데 이에 대한 견해는? [답변] 사실 외환위기 직후 주공과 토공의 통합 논의가 있었습니다. 그러나 두 기관은 엄청난 부채를 안고 있는 공룡기관으로, 통합에 따른 시너지 효과보다 통합에 따른 부작용이 더 큰 것으로 판단되어 통합이 무산된 것으로 알고 있습니다. 그 뒤 두 기관은 자체적으로 구조조정을 하였습니다만, 노무현 정부가 들어서면서 다시금 덩치가 커졌습니다. 두 기관 모두 대마불사의 논리가 적용되었던 것입니다. 지금 다시 통합 또는 기능 조정이 논의되고 있습니다만, 상황은 외환위기 직후와 별반 다르지 않으리라 봅니다. 결국 두 기관이 스스로 구조조정에 나서서 효율적인 기관이 되도록 하기 위해서는 두 기관들로 하여금 좀 더 시장경쟁에 노출되도록 하는 길밖에 없는 것 같습니다. 우선 두 기관이 경쟁을 하도록 하고, 더 나아가 민간기업과도 경쟁하도록 할 필요가 있습니다. (다만, 이 때 유의할 점은 두 기관은 정부의 신용으로 자금을 조달하기 때문에 마치 자신들이 시장경쟁력이 있는 것처럼 인식하고 있다는 것입니다. 여기에다가 공적 기능을 한다는 이유로 손실을 정당화할 수 있다는 점입니다. 공적 기능에 따른 비용과 시장경쟁에 따른 비용을 서로 분리할 필요가 있을 것입니다.) 9. 참여정부의 과도한 규제정책에 따른 부작용이 많이 남아 있다. 그 중 대표적인 것이 전국적으로 12만 가구에 달하는 미분양 문제다. 경제성장에도 걸림돌인데 어떻게 해결해야 된다고 보는가? [답변] 지방의 미분양 문제와 수도권의 미분양 문제는 원인이 다르다고 보고 있습니다. 지방의 경우, 수도권 규제를 피해 건설업체들이 지방에 우후죽순으로 주택을 공급하다 보니 생긴 일이고, 서울의 경우 분양가 상한제 실시에 따른 일시적인 공급 증가와 수요 감소가 원인인 것으로 봅니다. 그러나 어찌되었든 미분양 문제 자체가 정부의 정책실패와 건설업체의 도덕적 해이가 겹친 문제라고 봅니다. 정부실패에 따른 정부의 책임 문제도 있지만, 그렇다고 미분양 날 때마다 정부가 건설업체가 지원함으로써 도덕적 해이가 반복되도록 할 수도 없는 상태입니다. 지금으로서는 지방의 경우, DTI 규제와 같은 수요 규제를 완화하여 미분양이 부분적으로 해소될 수 있도록 하되, 정부가 직접 나서서 미분양 주택을 매입해주고 하는 우를 범해서는 안 된다고 봅니다. 10. 부동산 세금 문제도 심각하다. 국토부에서는 구체적인 부동산 관련 세금 문제는 소관 부처가 따로 있기 때문에 구체적인 언급은 안했는데, 부동산 세제를 어떻게 개편해야 된다고 보는가? [답변] 지금 문제가 되는 것은 종합부동산세를 포함한 보유세 문제와 양도소득세 문제인 것 같습니다. 보유세의 경우, 지불 능력을 나타내는 소득에 비해 지나치게 빠르게 부담을 늘렸다는 문제와 함께 지방세로서 보유세가 갖고 있는 기능을 무시한 채, 보유세를 주택가격 안정 수단으로 사용하였다는데 있는 것 같습니다. 문제는 일단 시행되고 있는 제도는 정상화하기가 매우 어렵다는데 있습니다. 보유세 역시 그런 딜레마에 빠져 있는 것 같습니다. 지금으로서는 보유세의 세율을 조정하고, 소득 수준에 따라 보유세의 수준을 조정해 줄 수 있는 보완책이 필요할 것 같습니다. 종합부동산세의 경우 대상을 좀 더 축소할 필요가 있을 것 같고요. 양도소득세의 경우, 거래가 지나치게 위축되지 않는 선에서 완화가 필요할 것으로 보입니다. 지금 이슈가 되고 있지는 않지만, 1가구 1주택의 경우에도 양도소득세는 부과하되, 일정 금액은 세금을 감면해주거나 양도소득세를 이연해주는 방법으로 개편할 필요가 있다고 봅니다. 11. 새 정부가 집값안정과 전체적인 경제성장을 위해 꼭 추진하거나 유념해야 될 부분이 있다면? [답변] 전체적인 경제 성장을 위해서는 규제 완화가 필요합니다만, 꼭 필요한 규제는 유지할 필요가 있습니다. 규제를 완화하더라도 필요성의 정도와 부작용의 정도를 충분히 헤아려 규제 완화의 속도를 조절할 필요가 있습니다. 집값 안정을 위해서는 공급 확대가 전제되어야 합니다. 집값 안정과 주거복지 실현은 상호 상충될 수 있습니다. 예를 들어 주거복지를 실현하기 위해 저리의 자금을 제공해 주면 이는 결국 수요 증가로 인해 집값 상승을 가져올 수 있습니다. 이런 딜레마를 해결할 수 있는 유일한 방법은 공급을 확대하는 것입니다. 12. 향후 집값 전망은? [답변] 향후 집값을 전망하기 보다는 집값에 대한 희망을 이야기하고 싶습니다. 2000년부터 정부는 주택공급을 등한시 한 채 주택수요만 잡겠다는 방식으로 주택시장에 대응한 결과 국민들은 큰 고통을 겪어 왔습니다. 국토해양부가 주택정책에 대해 공급증가를 통해 가격을 안정시키면서 저소득층에 대한 주택접근을 좀 더 용이하게 하여 주거복지를 실현하겠다고 합니다. 이런 정책이 현실화된다면, 집값은 안정되지 않을까 싶습니다. 오늘은 국토해양부의 올해 건설부동산 정책의 전반적인 내용에 대해 전문가와 함께 예상되는 문제점과 보완책에 대해 자세히 살펴봤습니다. 이용만 한성대 부동산대학원장께서 수고해 주셨습니다. 유은길기자 egyou@wowtv.co.kr