미분양 아파트 투자펀드 '다올 랜드칩 1호' 다음달 첫선

손실위험 적고 세금 없어 인기

미분양 아파트에 투자하는 펀드가 국내 처음으로 선보여 다음 달부터 일반인들이 투자할 수 있게 된다.

해당 펀드는 미분양 아파트를 싸게 매입해 되팔거나 임대를 통해 수익을 창출하는 다올 랜드칩 아파트 투자 특별자산 투자신탁 1호다.

이 펀드는 다음 달 출시 예정인 데도 벌써 하루 30~40건의 문의가 들어오고 있다.

펀드를 설계한 정대환 다올부동산자산운용 전략사업팀장은 "전국 미분양 주택이 12만가구를 넘는 등 심각하지만 오히려 이를 기회로 삼는 전략이 투자자들의 호응을 얻고 있다"며 "손실 위험이 적게 설계된 데다 취득.등록세,종합부동산세 등 부동산 관련 세금도 낼 필요가 없다는 점이 인기 요인으로 분석된다"고 말했다.



이 펀드는 오는 10월까지 다른 회사가 유사펀드를 출시하지 못하도록 하는 배타적 우선판매권을 금융감독원으로부터 승인받았다.

상품의 독창성을 인정받은 셈이다.

싼값에 구입한 미분양 아파트를 비싸게 팔아 차익을 남기는 구조 자체는 특별할 것이 없다.

독특한 점은 미분양 아파트를 직접 사지 않는다는 것이다.

대신 미분양 아파트를 되팔거나 임대해서 수익을 얻는 수 있는 권리를 산다.

주택개발업체가 부동산신탁회사에 아파트를 맡기면 임대 및 처분에 관한 수익권이 발생하는데 이것을 매입하는 것이다.

이렇게 복잡한 투자구조를 갖게 된 까닭은 바로 세금에 있다.

펀드가 미분양 아파트를 직접 구입하면 주택거래에 따른 취득세와 등록세를 내야 한다.

취득세는 전용면적 85㎡ 이하 1.1%,85㎡ 초과 1.35%다.

일반인이 부동산을 살 때보다 절반이 싸지만 펀드의 수익률을 악화시킬 수 있다.

재산세와 종합부동산세도 내야 한다.

매년 시세의 3% 정도가 매년 부과된다.

수익권은 부동산이 아니다.

부동산을 사면서 내는 세금에서 자유롭다.

이에 따라 다올부동산자산운용은 미분양 펀드의 목표수익률을 여타 부동산 펀드보다 높은 수준인 15% 안팎으로 잡았다.

펀드 규모는 1000억원이다.

미분양 펀드는 시공능력평가 50위 이내 건설업체가 지은 미분양 주택을 당초 분양가보다 20~30% 싸게 인수할 예정이다.

현재 충청권 4개 단지(525가구)를 비롯 경북권 2개 단지(242가구) 등 1073가구에 투자할 계획이다.

아파트 매입 대상은 분양률이 70%를 넘는 300가구 이상 단지다.

미분양 아파트를 구입한 다음 3년 안에 시세의 95%를 받고 판다.

팔리지 않은 아파트는 전세나 월세로 임대수익을 챙긴다.

펀드 가입금액은 1좌가 5000원으로 10좌 이상(5만원)부터 살 수 있다.

증권사 객장에서 구입할 수 있도록 준비 중이다.

취급 수수료는 매입보수와 운용보수 그리고 판매보수로 나뉜다.

매입보수는 수익권 매입가격의 1%로 한 번만 낸다.

해마다 내는 운용보수와 판매보수는 각각 매입가격의 1%와 0.5%다.

100만원을 투자할 경우 만기일까지 3년 동안 4만5000원의 수수료를 내야 한다.

환매는 사실상 불가능하다.

공모가 끝나면 90일 이후 증권거래소에 상장해 펀드를 매매할 수 있지만 거래가 매우 드물기 때문이다.

다만 만기일이 앞당겨질 수도 있다.

미분양 아파트 재매각 작업이 예상보다 일찍 끝나면 3년이 되지 않았더라도 펀드를 청산할 수 있기 때문이다.

배당은 6개월마다 이뤄진다.

배당 전까지 벌어들인 수익은 국고채나 양도성예금증서(CD) 등 안전자산에 맡겨진다.

세금은 배당소득세(14%)와 주민세(1.4%) 등 15.4%다.

물론 실적 배당형 펀드여서 목표수익률을 채우지 못할 수 있다.

원금 손실 가능성도 있다.

다올자산운용 관계자는 "미분양 아파트 매입 금액은 경매에서 낙찰받는 것보다도 낮아 원금을 까먹는 일은 발생하지 않는다"며 "아파트 재매각에 실패할 경우를 대비해 주택개발업체가 되사가는 조건을 걸어둔 단지가 투자금액 대비 58%에 이른다"고 말했다.

주택개발업체들은 미분양 물량을 부동산신탁회사에 맡길 때 CD금리에 2~2.5%를 더한 금액만큼의 취급수수료를 내야 한다.

이에 따라 아파트를 매입했던 가격 그대로 팔아도 일정 정도의 수익은 보장된다.

정대환 팀장은 "미분양 1호 펀드가 성공적으로 팔리면 3000억원 규모의 펀드를 추가로 만드는 방안을 검토 중"이라며 "주택시장 경기 침체가 장기간 이어질 것 같지 않아 미분양 펀드에 대한 기대가 크다"고 말했다.

실제로 미분양 펀드의 성공은 주택경기에 달렸다.

아파트시장이 살아나 미분양이 해소된다면 시세차익이 증가해 수익률도 높아지지만 주택시장 위축이 장기화되거나 오히려 악화될 경우 고수익을 기대하기 힘들다.

업계에서는 반대로 펀드 판매율이 향후 미분양 문제 해결에 대한 시장의 기대로 해석될 수 있다며 주시하고 있다.

미분양 펀드가 잘 팔린다는 뜻은 2~3년 안에 미분양 사태가 풀린다고 예상하는 투자자가 많다는 신호이기 때문이다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com