Q) 1992년에 구입한 과천 아파트가 2004년 재건축 사업시행인가를 받아 현재 공사 중이며 오는 7월 완공될 예정입니다.

공사 전까지 그 집에서 살았고 다른 주택은 구입한 적이 없습니다.

지금 아파트 입주권을 10억원에 팔려고 합니다.

6억원까지는 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지 궁금합니다.

그리고 장기보유특별공제 때 재건축 공사기간도 포함시켜 공제받을 수 있는지 알고 싶습니다.


A) 양도세 비과세는 집 한 채만 가진 경우만 대상이며 입주권은 원칙적으로 비과세 대상이 아닙니다.

하지만 한 채만 소유해 살고 있던 기존 집이 '도시 및 주거환경 정비법(도정법)'에 의해 재건축 또는 재개발됐다면 예외가 인정됩니다.

물론 조건이 붙습니다.

주택이 입주권으로 변경되는 시점(관리처분계획 인가일)에 1가구1주택 비과세요건(3년 보유,수도권 일부 지역은 2년 거주)을 만족해야 합니다.

입주권을 매각할 때 다른 주택이 없어야 합니다.

만약 매각 직전에 다른 주택을 샀다면 구입한 날부터 1년 이내에 팔아야 합니다.

비록 양도세가 면제되더라도 집값이 6억원을 넘으면 초과한 부분에 대해 양도세를 내야 합니다.

입주권을 팔 때는 장기보유특별공제 계산이 까다롭습니다.

입주권 기간도 계산할 것인지가 문제의 핵심입니다.

세법에서는 조합원 입주권을 팔 때 장기보유특별공제는 기존 주택의 보유기간(취득한 날부터 관리처분계획 인가일)에 대해서만 적용합니다.

입주권 상태로 보유한 기간은 적용하지 않는 것이 원칙입니다.

다만,도정법에 의한 주택 재개발.재건축 사업의 조합원이 입주권을 팔 때는 앞서 설명한 양도세 비과세 요건을 채우고 입주권 이외에 다른 주택이 없을 경우 입주권 상태 기간까지 포함해 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.

따라서 의뢰인은 과천의 아파트가 도정법에 의해 재건축 중이라면 입주권을 팔 때 6억원까지 양도세 비과세를 받을 수 있고 장기보유특별공제도 입주권 매각 전까지 보유한 것으로 적용됩니다.

원종훈 국민은행 PB 세무사 music6311@empal.com