월요초대석 시간입니다. 오늘은 공식 통계로만 전국적으로 13만 가구에 달하는 미분양속에 원자재가 급등으로 어려움을 겪고 있는 주택업계의 활로는 없는지, 업계 대표를 모시고 그 방안을 모색해보는 시간 마련했습니다. 오늘 도움말씀 위해 대형 주택건설사들의 모임인 한국주택협회 신훈 회장님 나오셨습니다. 안녕하세요? 1. 한국주택협회 회장으로 취임하신지 1년이 지났습니다. 소감은? □ 지난 1년, 주택업계는 매우 어려웠던 한해였음 ㅇ 참여정부의 민간택지 분양가 상한제 및 분양원가공개, 전매제한 강화, 주택금융대출 규제 강화 등 강력한 부동산 수요억제정책으로 업계는 어려움을 겪고 있음 ㅇ 이로 인하여 주택시장은 거래심리가 크게 위축되어 신규 및 기존주택 거래는 냉각되고, 미분양 주택도 크게 늘었으며 최근에는 수도권까지 미분양이 확산되어 자율적 기능이 상실된 위기상황이라고 할 수 있음 □ 그러나 새정부가 들어서고 이명박 대통령께서 경제살리기에 정책의 최우선을 두고 시장을 잘 아는 실용정부가 출범함에 따라 불합리한 규제가 완화되어 주택경기가 정상화될 것으로 기대 ㅇ 협회는 업계의 주택시장 정상적 작동을 위한 정책과제(108개)를 마련하여 새정부의 주택정책에 반영토록 추진하고 있음 ㅇ 우리 주택업계도 새정부 출범을 계기로 국민으로부터 신뢰받고 경쟁력 있는 산업으로 거듭나기 위한 혁신과 개혁이 필요 ㅇ 앞으로 불합리한 제도 개선과 주택업계가 새로운 미래 성장기반을 구축할 수 있도록 노력하겠음 2. 협회장으로서 나름대로 이루신 성과가 있다면? 그리고 아쉬운 부분은? □ 지난해 어려운 상황에서도 주택건설사업의 어려움을 개선하고자 ㅇ 과도하게 적용되고 불합리한 규제 완화를 위해 청와대?정부?국회?인수위원회 등에 80여회에 걸쳐 177건이 넘는 불합리한 제도 개선을 지속적으로 건의하여 - 지방투기과열지구 및 투기지역 해제, 기반시설부담금 폐지 등 49건의 규제 개선을 이루었음 ㅇ 또한 국내의 어려운 주택사업 여건을 감안, 회원사의 해외주택사업 진출을 지원하기 위해 중국?베트남 등과 양해각서 체결 및 정보교환체제를 마련하고 시찰단을 구성하여 방문하였음 ㅇ 주택산업 이미지 개선을 위해 월간 ‘주택과 사람들’을 발간하고 회원사 사기진작을 위한 ‘주택건설의 날’ 행사를 개최하여 주택건설유공자 57명에 대해 정부포상을 실시하였음 □ 아쉬운 부분은 지난 참여정부는 부동산가격안정을 위하여 시장경제원리를 외면한 규제 일변도의 고강도 부동산정책으로 주택시장이 침체의 늪에 빠졌음 ※ 정부발표(올 2월말 현재) 미분양 주택은 12만3천 가구이며, 미노출 물량을 감안하면 20～30만 가구에 육박 ※ 최근에는 지방에서 수도권까지 확산되고 있으며, 수도권에 청약율 제로(‘0’)인 사업장이 7개단지 788가구(전국 28개단지 7,728가구)에 달함 ㅇ 침체된 주택경기를 회복하기 위해서는 과도하게 규제된 각종 규제를 과감하게 해제하여 주택경기 활성화를 시키고 시장경제에 의한 정책을 추진하여야 함 3. 지난번 정종환 국토해양부 장관과 업계 간담회 자리에서 여러 가지 규제완화를 요구하셨는데, 구체적인 내용들은 무엇인가? □ 지난 3. 26 정종환 국토해양부장관 초청 주택업계 간담회에서 주택업계 당면현안과제에 대해 규제 완화 건의 ㅇ 미분양주택 해소방안 및 지방 차별화 주택정책 조속마련 - 전매제한기간 대폭 완화로 주택구매자들의 심리적 부담 완화 - 주택금융 대출 규제 및 세제 완화로 거래 활성화 유도 - 투기우려가 없는 지방의 부동산 경기 회생을 위한 수도권과 차별화된 주택정책 조속 마련 ㅇ 기본형건축비 추가 인상 및 가산비용 현실화 - 철근 등 원자재격 상승분을 기본형건축비에 추가 반영 및 고시기간 조정(6월 ⇒ 3월) ㅇ 도심지내 주택공급 확대를 위한 재개발?재건축 규제 개선 - 재건축사업의 후분양제 및 소형주택의무비율 완화 - 재건축사업의 재건축부담금제도 개선 ㅇ 이외에도 분양가 상한제 폐지, 주택사업 인?허가절차 간소화, 감리제도 개선 등 건의 □ 주택업계가 시급한 것이 무엇인지 급한 것부터 조속히 개선 요망 ㅇ 응급환자에게 응급처방을 하여 수시로 죽는 환자가 생기지 않도록 요망 ㅇ 특정지역정책(수도권)은 전체지역정책으로 확대 적용한 것은 문제가 있으므로 지방은 차별화된 정책 마련 ㅇ 앞으로 업계와 정부가 머리를 맞대고 협의하여 문제 해결 4. 지금 당장 정부가 해결해줘야 한다고 보는 문제는? □ 주택시장의 정상적 작동을 위해서는 우선적으로 거래의 숨통을 틔워 주는 것이 가장 시급한 선결과제임 ㅇ 전매제한 대폭완화 - 수도권은 최장 10년으로 제한된 기간을 5년 이내로 단축하고, 특히 지방은 주택시장이 최악의 상황임을 감안하여 전면 폐지돼야 함 ㅇ 주택담보대출에 대한 규제완화 - LTV(담보인정비율)는 40～60%에서 60%이상으로 완화하고, DTI(총부채상환비율)은 소유권보존등기가 완료된 미분양 주택을 사는 경우에는 적용 제외 ㅇ 보유세 및 거래세 완화 - 양도세 과세기준 및 종부세 고가주택 기준을 9억원 이상으로 완화 및 세율 인하, 취?등록세율을 1%로 인하, 지방의 경우 1가구 2주택자에 대한 보유세 및 양도세 완화 □ “즉시 규제 완화가 가능한 것부터 빨리 조치되어야 함” ㅇ 주택공급이 끊임없이 이루어져야 중산?서민층의 내집 마련이 쉬워지고 주택가격 안정화에 도움이 됨 5. 새정부가 재건축?재개발 활성화 방침을 밝혔다. 이에 대한 견해는? □ 재개발?재건축사업 활성화는 서울 등 대도시 지역의 주택공급 부족으로 발생하는 부작용을 해결할 수 있는 바람직한 방안임 ㅇ 좁은 국토 현실을 고려할 때 대도시로 집중되는 인구를 도시외곽으로 분산시키고자 하는 신도시개발 정책보다는 도심지의 토지이용을 극대화할 수 있는 도시재생사업의 활성화가 훨씬 효과적인 정책 수단임 □ 재개발?재건축사업은 주택수요에 비해 공급이 부족한 서울 등 도심지의 유일한 주택공급 기반이며, 고품질 주택수급 불균형을 타개하기 위한 유일한 대안이나 ㅇ 정부의 각종 규제책으로 사업성이 악화되고 조합원 부담이 가중되어 사업이 위축되거나 중단되고 있는 실정임 ㅇ 도심지 주택공급을 확대하고 노후불량단지의 주거환경개선을 위해 재개발?재건축사업의 활성화 필요 - 택지공급이 부족하고 지가가 높은 현실에서 도시재생관련 규제완화 시급 ※ 서울시내 도시?주거환경정비기본계획이 수립된 지역*의 평균 용적률은 190%로 이를 50%정도 상향 조정할 경우 국민주택규모의 주택 116,800세대를 추가로 공급하는 효과가 있음 * 공급규모 : 주택재건축 216,000세대(319개소, ’06.3.17기준), 주택 재개발 및 주거환경개선 228,000세대(299개소, ’04.6.23기준) 6. 정부는 U-city 건설과 신도시 해외수출에 상당한 관심을 갖고 있다. 협회차원에서 준비하거나 바라는 바가 있다면? □ 우리 주택업계는 이미 U-city 건설의 핵심인 IT 기술을 적용하여 화성 동탄, 파주 운정 등 신도시와 인천자유경제지역에 유비쿼터스를 적용한 주택개발사업을 진행하고 있음 ㅇ 화성 동탄 : 경남건설, 삼성물산, 쌍용건설, 한화건설 등 ㅇ 파주 운정 : 남양건설, 동문건설, 벽산건설, 삼부토건 등 ㅇ 인천자유경제지역 : 대우건설, 포스코건설 □ 이러한 기술력을 바탕으로 베트남, 카자흐스탄 등 해외 신도시 건설에 진출하고 있으며, 향후 아제르바이잔, 카타르 등 해외주택시장 진출에도 확대될 계획임 ㅇ 베트남 : 금호산업(금호플라자), 대우건설(떠이 호 떠이 신도시) ㅇ 카자흐스탄 : 우림건설(우림타운), C&우방(고르니간트 재개발) □ U-city의 발전을 위해 정부에서는 ㅇ 표준모델 제시 및 호환성 문제를 해결하고 ㅇ 지속적인 기술개발을 위해서는 분양가 상한제 등의 규제가 폐지되어야 할 것임 ※ U-city : IT 인프라, 기술 및 서비스를 주거, 경제, 교통, 시설 등 도시의 다양한 구성요소에 적용한 미래형 첨단도시 7. 주택업계가 국내시장 위축으로 해외진출을 활발히 모색하고 있다. 협회에서도 지원책이 있나? □ 주택업계는 분양가규제 등 국내주택시장의 어려운 여건과 국내주택건설경기를 극복하고 새로운 활로를 찾고자 해외주택시장 진출을 확대하고 있음 ㅇ 해외에서 기술력과 경쟁력을 갖춘 우리 주택업계는 더욱 성장할 수 있는 발판이 될 것임 □ 협회에서는 해외주택시장 진출을 위해 중국과 베트남의 주택협회와 교류협력을 추진하고 있음 ㅇ 양국간 상호교류를 통하여 주택 및 부동산 사업의 정보교환과 투자합작사업 추진, 개발사업 프로젝트 투자설명회, 주택건설기술 및 기업경영관리경험 상호교류, 주택관련 공동조사 및 연구와 교류협력사업에 저해되는 불필요한 제도의 합리적 개선 등을 추진할 계획임 ※ 중국방지산업협회와의 양해각서 체결(’06.12) - 한국측 : ’06년 12월, ’07년 6월, 중국측 : ’08년 10월 한국 방문 ※ 베트남부동산협회와의 양해각서 체결(’07년 11월) - 베트남측 : ’08년 11월 한국방문 8. 원자재난으로 건설원가도 상승하고 향후 분양가 상승도 우려된다. 업계와 소비자가 모두 윈윈할 수 있는 방안이 있다면? □ 고유가?고철 등 국제 원자재값 급등으로 철근가격이 톤당 80만원 이상이고, 일부지역에서는 조만간 100만원까지 인상될 것으로 전망되어 원가 상승 압박 심각 (국토부가 기본형건축비에서 고시한 철근가격은 57만원임) ㅇ 분양가 상한제하에서는 현실적으로 반영이 어려워 손실을 건설업체들이 고스란히 감수하고 있는 실정으로, 기본형건축비 및 가산비 현실화, 단품슬라이딩제 도입 등 제도 보완이 시급함 * 단품 슬라이딩제도(국가계약법시행령 제64조제6항) : 특정 자재의 가격증감률이 15% 이상일 때 그 자재에 한해 계약금액 조정 □ 정부는 기술개발을 위한 규제요인을 없애고, 업계에서는 끊임없는 기술개발을 통해 주택품질 향상과 원가절감 노력을 기울여 원자재가 상승으로 인한 분양가 증가요인을 최소화해 나감 9. 회장님은 한국주택협회는 물론, 국내대표건설사인 대우건설과 금호건설을 총괄하고 있습니다. 두 건설사 관리를 어떻게 하고 계신지? □ 대우건설과 금호건설은 각각 시공능력평가순위가 1위와 10위인 국내 최고의 건설업체임. 기존 사업 분야의 강점을 유지하면서 노하우를 상호 교환하도록 하여 시너지를 창출토록 하는 게 두 회사를 총괄하는 데 있어서 가장 주안점을 두는 부분임 10. 두 건설사를 경쟁 또는 협력관계로 시너지효과를 내고 있는 것으로 알고 있는데, 구체적으로 어떤 사업에서 이러한 방식을 취하고 있는지? □ 수주 및 영업에 있어서는 두 회사가 경쟁하는 것을 원칙으로 하고 있음. 수주와 영업 분야에서 철저한 경쟁을 할 때 두 회사는 독자적인 경쟁력을 키울 수 있기 때문 □ 반면, 내부 시스템의 장점이나 기술력 등은 상호 협력하여 시너지 효과를 창출토록 하고 있음 ㅇ 예를 들면, 시공능력 1위 건설업체인 대우건설의 다양한 시공경험과 해외사업 실적은 금호건설에게, 금호건설의 전사적 자원 관리시스템이나 환경분야에서의 독보적인 기술은 대우건설에게 큰 도움이 될 것임 11. 한국주택협회가 올해 계획하고 있는 주요 행사와 현안은? □ 올해 주요행사는 주택시장 정상화와 주택산업 경졍력 제고, 해외 주택시장 진출 확대를 위하여 ㅇ 주택시장 정상화 모색을 위한 국내세미나 개최(6월) - 새정부의 바람직한 주택정책 과제 ㅇ 해외시장 진출 확대를 위한 교류협력 활동 - 일본 주택산업현장 시찰(6월) - 중국방지산업협회 대표단 한국 방문(10월) - 베트남주택협회 대표단 한국 방문(11월) ㅇ ‘주택산업 경쟁력 강화방안 모색’을 위한 워크숍 개최(11월) - 주택품질 향상을 위한 바람직한 제도 개선 과제 □ 현안으로는 미분양주택 해소방안 강구와 기본형건축비 추가인상 및 가산비용 현실화하는 것임 ㅇ 주택시장은 과도한 전매제한 등 거래규제와 부동산 세제 강화 및 강력한 대출규제로 거래심리가 냉각으로 미분양 주택이 급증하여 이에 대한 해소방안을 강구하는 것과 ㅇ 최근 고철가격이 급등하여 철근가격이 ’07. 9월 대비 62%(톤당 45.6천원 ⇒ 74만원) 상승되었으나, 미반영되어 그 손실을 건설업체들이 감수하고 있어 기본형건축비 추가인상(최소 7~8% 인상) 되어야 함 ㅇ 기본형건축비에 필수적으로 포함되어야 할 비용이 가산항목으로 인정되지 않음에 따라 사업성이 없어 분양가 상한제 적용 주택사업을 기피하고 있어 기본형건축비 가산비용을 현실화를 하여야 함 ⓛ 보유?거래 원활화를 위한 합리적 조세제도 개선 - 종부세?양도세 세율 인하 조정, 고가주택 기준 상향 조정(6억⇒9억) ② 실수요자의 주택담보대출 규제 개선 - LTV(주택담보대출비율) 확대 적용(40~60% ⇒ 60% 이상) ③ 전매제한 및 재당첨 제한기간 폐지 또는 단축 ⓛ 기본형건축비 최소 7~8% 추가인상 ※ 자재비 1～2%(2.27일 2.16% 기반영분 제외), 노무비 3%, 물가상승률 3.4% ② 기본형건축비 고시기간 조정(6개월마다 ⇒ 3개월마다) ⓛ 택지대금 선납에 따른 기간이자율 - 1년만기 정기예금 이자율 ⇒ 실제 대출이자율 ② 기부채납, 분담금, 부담금 등에 대한 가산비용 확대 12. 회장님 임기중에 꼭 이루고 싶은 일이 있다면? 협회 운영 방침은? □ 주택시장 정상화를 위한 대응책 마련 ㅇ 우리나라 주택산업을 대표하는 대형 주택건설협회의 협회장으로서 막중한 책임감을 느낌 ㅇ 시장경제에 반하고 민간 자율성을 저해하는 분양가 상한제 등 불합리한 규제를 폐지 또는 개선하는데 노력 □ 회원사의 해외진출 지원을 위한 해외교류사업 확대 ㅇ 양해각서를 체결한 중국방지산업협회(’06.12)와 베트남주택협회(’07.11)와의 교류협력 강화 ㅇ 일본?카자흐스탄 주택업계와의 교류협력 모색 등 해외 주택시장 정보인프라 구축 □ 주택업계에 대한 대(對) 국민 이미지 전환 ㅇ ‘국민의 삶의 질 향상’에 노력하는 이미지 구축 - 끊임없는 원가절감 및 기술개발을 통한 품질향상 노력 부각 □ 따라서 협회는 회원사의 권익보호 뿐만 아니라, 수요자인 국민을 위하여 보다 나은 주거환경과 합리적인 가격으로 주택을 공급할 수 있는 여건을 조성하는데 앞장섬 유은길기자 egyou@wowtv.co.kr