서울지역 재개발과 뉴타운에 대한 '묻지마 투자'에 빨간불이 켜졌다.

△집값 안정 △1~3차 뉴타운 사업의 가시화란 두 가지 요건을 충족해야만 4차 뉴타운 지정을 고려하겠다는 오세훈 서울시장의 발언도 서울시내 4차 뉴타운 후보지에 적잖은 파장을 일으키고 있다.

뉴타운 후보지의 부동산 중개업소엔 주택 매수 문의는 뚝 끊기고 "우리 동네는 어떻게 되느냐"는 전화만 쇄도하고 있다.

이런 가운데 단기 급등한 지분값에 비해 감정평가액이 낮게 나와 투자실익이 별로 없는 '깡통 입주권'이 재개발 및 뉴타운 구역에서 속출하고 있다.

기대 이하의 감정평가액 때문에 조합원 추가부담금이 늘어나는 데 비해 지분(이하 대지 1평)값은 떨어지면서 조합원 지분(일명 딱지)을 산 사람들의 투자수익률이 마이너스가 된 경우도 적지 않다.

◆우리 동네,뉴타운 안되나요?

4차 뉴타운 후보지로 거론됐던 서울 강서구 화곡동은 오 시장 발언 이후 매기가 완전히 꺾인 분위기다.

화곡8동 K공인 관계자는 "오 시장 발언으로 화곡동은 어떻게 될 것 같으냐는 문의전화가 끊이지 않는다"고 말했다.

이어 "화곡동 집값은 호가만 지분당 2000만원 이상으로 올랐지 실거래가는 총선 기간 큰 변화가 없었다"며 "호가를 낮춘 매물이 많이 나올 것으로 보고 매수자들이 관망하고 있다"고 전했다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "당분간 뉴타운 지정이 어려워질 테니 후보지에 올랐던 곳은 기대감이 꺾일 것"이라며 "후보지 중 고평가됐거나 거품이 낀 지역은 호가가 조정될 여지가 있다"고 말했다.


◆땅값 2배 이상 오른 곳 29곳

부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 서울에서 지난 한 해 동안 지분값이 두 배 이상 오른 뉴타운 및 재개발 구역(평형대별로 세분한 구역 포함)만 29개에 달한다.

동작구 흑석4구역의 경우 작년 초 3.3㎡당 2359만원이던 지분값이 올초엔 7250만원으로 3배로 치솟았다.

부동산써브에 따르면 총선 후보들의 뉴타운 선심 공약으로 화제를 모은 동작구 사당동 일대 주택 지분값은 연초 1600만원에서 총선 직전 2000만원으로 25% 올랐다.

미아동 일대도 같은 기간 지분당 2500만원에서 3000만원으로 20% 급등했다.

문제는 조합원 지분 보상 기준이 되는 감정평가액이 시세 상승세를 제대로 따라잡지 못한다는 점이다. 시세와 격차가 벌어져 '깡통 지분'이 속출하고 있다. 동대문구 전농7구역은 작년 10월 1000만원 이상으로 예상됐던 지분 감정평가액이 800만원대 초반으로 나오면서 실망 매물이 늘었다.

서대문구 가재울4구역의 경우 작년 12월 감정평가 이후 지분값이 하락세를 보이고 있다.

인근 신성공인 관계자는 "실망 매물이 많이 나와 53㎡짜리 주택의 프리미엄이 1억1000만원으로 1000만원 떨어졌다"고 전했다.

낮은 감정평가 때문에 부담이 늘어난 조합원들은 조합원 부담금을 줄이려는 관리처분 취소소송까지 제기해 일부 재개발 사업이 차질을 빚고 있다.

현재 서울시내 재개발 지역이나 뉴타운에서 관리처분계획 취소소송을 벌이는 곳은 응암7,9구역과 가재울뉴타운의 가재울3,4구역,금호17~19구역 등.응암8구역과 공덕5구역 등에서도 비상대책위원회가 구성돼 관리처분계획을 변경해달라고 요구하고 있다.

◆'지분 쪼개기' 역풍

입주권을 노린 '지분 쪼개기'가 무분별하게 이뤄져 재개발 투자가 아무런 실익을 가져다주지 못하는 지역도 있다.

17일 관리처분총회를 앞둔 성동구 금호동1가 금호15구역은 지분 쪼개기 때문에 조합원 수가 급증해 일반분양을 하나도 할 수 없는 처지가 됐다.

총 1123가구 중 임대주택 94가구를 제외한 1029가구 전부가 조합원들에게 분양될 예정이다.

일반분양분이 없으니 조합원 분양가 및 추가부담금이 주변 재개발구역보다 높을 수밖에 없다.

기준층을 비교했을 때 금호15구역의 전용 85㎡ 아파트 조합원 분양가는 4억7000만~5억400만원으로 인근 17구역(4억6300만원대),19구역(4억7800만원대)에 비해 비싸게 책정됐다.

장규호/이호기/정호진 기자 danielc@hankyung.com