편안한 노후를 꿈꾸는 샐러리맨들의 '로망'이라면 아무래도 40∼50대에 1년에 수천만원 정도의 현금이 꼬박꼬박 들어오는 수익형 부동산 한 채 정도 구입하는 게 아닐까.

최소 수십억원대의 자산을 굴리는 강남 아줌마들도 비슷한 심정이다.

주택의 경우 무거운 세금부담 때문에 강남 '큰손'들의 입질이 뜸하지만 50억∼100억원 정도의 중ㆍ소형 빌딩은 '사자'는 사람이 요즘도 줄을 서 있다.

그런데 강남 아줌마들 가운데는 이런 수익형 부동산을 꼭 자기 손으로 지어야 직성이 풀리는 사람들이 있다.

이미 지어진 건물을 시장가격 다 주고 사는 게 아니라 원재료(땅)만 매입해 건물은 본인이 직접 지어 올리는 것이다.

경기도 분당에 거주하는 중견 기업 임원의 부인인 A씨(62)가 대표적이다.

A씨의 경우 1997년 외환위기 직전까지만 하더라도 집안 일밖에 모르는 천상 주부였다.

그러다가 외환위기 때 주변에 친구 남편들이 추풍낙엽처럼 잘려나가는 것을 보고 충격을 받아 '노후 대비용으로 조그만 부동산이라도 하나 마련해 놓아야겠다'는 생각에 부동산 투자를 시작했다고 한다.

그는 외환위기를 지나면서 2000년도 초반 부동산 시장 활황기에 활발한 부동산 거래로 지금은 본인이 직접 번 돈만 수십억원에 달하는 투자고수가 됐다.

최근 1∼2년 새 부동산 시장이 급속도로 냉각되면서 지금은 신규 투자를 전면 보류하고 있는 A씨가 요즘도 틈만 나면 관심을 보이는 상품이 바로 한국토지공사나 대한주택공사가 택지지구에서 분양하는 땅들이다.

"외환위기 직후였던 1999년에 용인의 한 택지지구에서 노후 대비용으로 3층짜리 상가주택을 지었던 적이 있어요.

주변에 대형 할인점들이 들어서면서 임대수익이 감소해 지금은 매각을 했는데,한참 잘 나갈 때는 연 6000만원 이상의 현금이 꼬박꼬박 입금되는 '효자'였죠."

A씨는 이 투자경험 이후에 수도권 남부의 택지지구에서 준주거용지 2개 필지를 추가로 매입해 수도권 남부에만 2개의 상가주택을 보유한 '알부자'가 됐다.

"지금이야 보유자산 규모가 커져서 시장에서 거래되는 중ㆍ소형 빌딩을 제값 주고 매입할 능력이 됐지만,앞으로도 계속 원재료를 구입해서 건물을 지어보고 싶어요.

이게 묘한 매력이 있거든요."

A씨처럼 굳이 땅을 구입해 건물을 지어 임대수익을 올리려는 부자들은 일선 프라이빗 뱅킹(PB)센터에서 심심치 않게 찾아볼 수 있다.

그렇다면 이들이 완성된 형태의 수익형 부동산을 구입하기보다 굳이 원재료 구입부터 시작하려는 이유는 어디에 있을까.

우선 비용 절감을 들 수 있다.

A씨의 경우 앞서 언급한 상가주택의 토지를 3억원대에 사들였고,공사비는 세입자들의 분양납입금으로 충당했다.

2005년에 이 주택을 매각할 때 받았던 가격은 무려 20억원.이런 저런 세금을 제하고도 10억원을 웃도는 시세차익을 올릴 수 있었다.

워낙 싼 가격에 구입했으니 남겨 먹은 것도 그만큼 많았던 셈이다.

다음으로는 건물을 직접 지으면서 느끼는 희열감이 꼽힌다.

최근 이전한 용인 단국대 부지 옆에 위치한 상업용지를 10억원대에 매입해 5층짜리 상가를 올린 한 투자자의 경우 직장을 다니면서 주말 등을 이용해 상업용지를 매입,건설회사를 선정하는 과정 등을 거쳐 이 건물을 준공했다.

이 과정에서 부동산 시행에 매력을 느낀 그는 지금은 택지지구 내 땅만 전문적으로 개발하는 시행업자로 사실상 변신한 상황이다.

이런 투자방식으로 성공한 부자들이 '개미'투자자들에게 전해주는 몇 가지 노하우가 있다.

우선 토지투자 요령을 잘 모르는 투자자라면 택지지구 내 용지를 분양받는 게 좋다.

토공이나 주공이 분양하는 필지들의 경우 주변에 기반시설이 완벽히 갖춰진 가운데 네모 반듯한 형태로 공급되기 때문에 땅 매입 이후 돌발악재가 발생할 가능성이 거의 없다.

예를 들어 새로 개발되는 대규모 아파트 단지 주변에서 임대수익을 올리기 위해 단지 주변에 땅을 매입했다가 아파트 단지 입구가 당초 예상한 것과는 달리 정반대 방향에 나 버리는 바람에 큰 손해를 보는 경우가 있다.

주ㆍ토공의 용지를 분양받으면 이런 리스크를 회피할 수 있다는 얘기다.

무엇보다 임대투자자가 가장 중요하게 생각해야 할 부분은 될 수 있으면 본인 거주지와 가까운 곳에 있는 땅을 사들여야 한다는 점이다.

매입비용이 부담된다고 하더라도 이 원칙은 지켜주는 게 좋다.

본인이 직접 건물을 지을 경우 아무리 건설회사의 실력이 뛰어나더라도 시간 날 때마다 공사현장에 들러 문제가 없는지 체크해야 한다.

그리고 건물이 준공돼 세입자들이 입주하고 난 이후에도 각종 민원 등을 해결하기 위해서는 자기 건물을 항상 주변에 놓고 본인이 직접 돌봐야 한다.

그래야 '자식' 같은 애정이 느껴지면서 수익도 극대화되게 마련이다.

송종현 기자 scream@hankyung.com