뉴타운이나 재개발 지역에 투자를 하려면 반드시 알아야 할 개념이 하나 있다.

'원(原) 다세대'와 '분리 다세대'이다.

향후 분양자격이 달라지는 것은 물론 외관상 구별이 힘들어 건축물 관리대장을 떼봐야 하기 때문에 신중히 살펴야 한다.

'원 다세대' 또는 '원 빌라'로 부르는 일반적인 다세대는 건축법상 공동주택으로 분류되는 아파트와 연립주택,다세대 주택을 모두 지칭하는 것이다.

건축허가를 받을 때부터 공동주택으로 건립된 것을 말한다.

이에 반해 '분리 다세대' 또는 '전환 다세대'란 처음 지을 땐 단독 또는 다가구 주택이었으나 준공 이후 집합건물로 구분해 다세대 주택으로 전환한 것이다.

'원 다세대'는 집합건물의 개수만큼 분양자격이 주어지지만 '분리 다세대'는 원칙적으로 모든 세대를 통틀어 한 개의 분양권만 주어진다.

도시 및 주거환경정비법(약칭 도정법)과 건축법은 별개의 법률인데 건축법에서 다가구를 다세대로 분리하도록 허용하거나 권장한다고 해도 현행 도정법 서울시 조례에선 재개발의 분양자격에는 변화가 없도록 규정하고 있다.

서울시는 그러나 2003년 12월30일 이전에 구분된 '분리 다세대'에 대해 경과규정을 두고 있다.

전용 60㎡ 미만의 분리 다세대 소유자는 24평형 아파트 분양권을 주거나 임대아파트를 공급할 수 있도록 하고 있다.

전용 60㎡ 이상 소유자는 '원 다세대' 소유자와 같은 권리를 갖는다.

'분리 다세대'는 분양권은 물론 조합 내 의결권도 하나만 주어지지만 가구 수가 많다보니 의결권의 힘을 무시할 수 없다.

그래서 60㎡ 미만 주택까지 분양권을 주는 보호장치를 마련한 것이다.

하지만 많은 수의 '분리 다세대' 조합원에게 주택을 공급하려면 그만큼 소형 평형을 많이 지어야 한다.

그러면 사업성은 나빠지고 사업진행이 늦어질 수 있다.

'분리 다세대'가 적은 구역에선 '분리 다세대' 조합원들에게 임대아파트를 배정하기도 한다.

임대로 배정된다는 것은 사실상 청산되는 것과 같다.

따라서 재개발이 원활하게 진행된다고 해도 그 혜택을 누리기 힘들게 된다.

이 부분에서 실수요자나 투자자들이 염두에 둬야 할 것은 이들 '원 다세대'와 '분리 다세대'를 어떻게 구분하느냐다.

재개발 지역에 실제 가보면 외관은 '원 다세대'처럼 보이지만 등기부 또는 건축물 관리대장에선 전환하여 구분등기된 '분리 다세대'인 경우가 있다.

반대로 외관상으론 다가구이지만 등기부 등을 보면 '원 다세대' 주택으로 돼있는 경우를 많이 볼 수 있다.

따라서 외관으로 지레 짐작해선 안 된다.

계약 전 등기부나 건축물 관리대장을 반드시 열람해야 한다.

특히 '원 다세대' 주택을 구입할 땐 건축물 관리대장을 열람하는 것은 필수다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com/도움말=전영진 예스하우스 대표 ceo@yeshouse.net