과거엔 토지보상은 '그림의 떡'이었다.

대규모 개발 사업이 그리 많지 않았을 뿐더러 개발 예정지에 땅을 가지고 있는 사람들이 극소수에 불과했기 때문이다.

하지만 최근 5년간 각종 개발사업을 위해 전국에 100조원가량의 토지보상금이 풀리면서 상황이 달라졌다.

1명당 보상금을 2억원으로만 치면 한 해에 10만명이 보상금을 받은 셈이다.

하루 아침에 알부자가 되는 사람들이 속출했고 일확천금을 어찌할 줄 몰라 은행 문을 두드리는 이들이 늘어났다.

그러면서 자연스레 이들을 도와줄 토지보상 전문가들이 생겨났다.

신한은행 PB고객그룹 소속의 김강년 세무사(36)가 대표적이다.

김 세무사는 토지보상 분야만 파고들어 최근 신한은행 소속 다른 세무사들과 힘을 합쳐 '토지보상 절세비법'이라는 책을 발간하기도 했다.

김 세무사는 "토지보상금은 물 흐르듯 잘 받아 써야지 그렇지 않으면 되레 '껍데기'만 떠안을 수 있다"고 강조한다.

토지보상이 '모 아니면 도'가 되는 이유는 사람들이 잘 모르는 세금과의 싸움이기 때문이다.

세금에 대해 잘 몰라 토지보상으로 오히려 손해를 보는 경우는 다음과 같다.

"보상금을 더 받기 위해 농지에 건물을 짓는 사람들이 있는데 잘못 하면 공사비 날리고 세금만 더 내야 하는 일이 생깁니다.

직접 8년간 농사를 지은 땅이 수용되면 거기서 나오는 양도소득세는 100% 감면을 받습니다.

하지만 건물 건립을 위해 부지 용도변경을 하면 8년 농사라는 요건이 사라져 양도소득세를 내야 합니다.

여기서 세금 제외하고 공사비와 부지 전용 부담금까지 빼면 오히려 손해를 보는 것이죠."

약간의 손실만 보면 그나마 다행이다.

잘못했다가는 토지보상 받으려다 세무조사를 받을 수 있다는 것이 김 세무사의 설명이다.

"세금을 조금 줄이기 위해 토지보상금의 일부를 누락했다가 나중에 세무조사를 받아 다른 세금까지 중과받는 경우가 있습니다.

또 증여 신고를 하지 않고 자녀들에게 토지보상금을 증여하면 탈세자로 몰려 검찰에 고발되기까지 합니다."

결국 김 세무사는 "절차를 지키면서 세금을 최대한 감면받는 방식을 택해야 한다"고 주장했다.

1차적으로 양도소득세를 줄여야 한다고 설명했다.

김 세무사는 "우선 돈이 아닌 채권이나 땅으로 보상받으면 세금을 다소 줄일 수 있다"고 말했다.

"공익사업으로 인해 토지를 수용당할 때 돈으로 보상받으면 2009년까지 양도세액의 10%를 감면받습니다.

하지만 채권으로 보상받으면 양도세액의 15%를 내지 않아도 되죠.또 계속 농사를 짓기 위해 토지보상금으로 다른 농지를 취득하면 양도소득세를 전액 감면받습니다.

감면받는 한도액은 1억원까지입니다."

또 김 세무사는 양도소득세를 제때 신고하라고 말했다.

양도소득세는 땅이나 건물을 판 날이 낀 달의 말일부터 2개월 내에 신고해야 한다.

이렇게 하면 양도세의 10%를 산출 세액에서 공제받는다.

양도소득세 신고를 빠뜨리거나 적게 신고하면 내야 할 세금의 최고 40%까지 가산세로 내야 한다.

양도소득세를 내고 난 뒤 맞닥뜨리는 것은 상속세와 증여세다.

김 세무사는 "보상금을 자녀에게 증여할 때 세액을 빠짐없이 신고하는 것이 가장 중요하다"고 강조했다.

"증여받은 사람이 19세 이하이면 증여세를 1500만원 공제받고 20세 이상은 3000만원까지 공제를 받습니다.

이런 증여세 공제 혜택은 10년마다 한 번씩 받을 수 있어 10년 이후를 내다보는 증여세 계획을 가지고 있어야 합니다."

보유세도 토지보상과 직결되는 세목이다.

토지보상금으로 부동산을 매입하는 사람들이 많아서다.

김 세무사는 "종합부동산세 과세 대상이 되지 않기 위해 6억원 초과 주택,3억원 초과 토지를 매입하지 않는 게 좋다"고 얘기한다.

또 "토지보상금으로 부동산을 살 때 취득세와 등록세는 내지 않아도 된다"고 설명했다.

"거액의 토지보상금을 받은 후 돈을 어디다 써야 할지 모르는 사람들이 많습니다.

결국 자산관리를 한 번도 제대로 해보지 못한 경우입니다.

이럴 때 전문가들의 힘을 빌려야 합니다.

보유세뿐 아니라 금융소득 종합과세 대상이 되지 않도록 자산을 관리해야 합니다."

금융소득 종합과세란 연간 이자 및 배당소득이 4000만원을 초과하면 다른 소득과 합산해 누진세율인 종합소득세율을 적용하는 것을 말한다.

따라서 김 세무사는 금융소득 종합과세를 피하기 위한 포트폴리오를 짜야 한다고 강조했다.

"장기주택마련저축 같은 비과세 금융소득 상품을 최우선적으로 선택해야 합니다.

그 다음 1년 이상 보유한 주식(3000만원 초과 1억원 이하)의 배당소득 같은 분리과세 상품에도 관심을 가져야 합니다.

결국 토지가 수용되기 전부터 본인의 자산 운용 플랜을 만들어야 합니다."

< 신한銀 PB고객그룹 김강년 세무사 >

정인설 기자 surisuri@hankyung.com