'집값이 비싸면 무조건 부자동네일까.'

이 질문에 대해 한국을 대표하는 PB팀장 100명 중 상당수는 "노(No)"라고 대답했다.

특정 동네가 집값이 비싸다는 것만으로는 부촌이라는 타이틀을 붙여주기 곤란하다는 것이다.

비싼 집값에 더해 교육 등 주변 인프라,'이웃의 수준' 등 요소가 '삼위일체'가 돼야 '한국의 비버리힐스'라는 명성을 붙일 수 있다는 게 PB팀장들의 공통된 지적이다.

◆어떤 곳이 부촌인가

'지금 어떤 동네를 부촌이라고 부를 수 있는 가장 중요한 요인은 무엇인가'를 묻는 질문에 대한 총 142건의 답변(중복응답 가능) 가운데 '보유자산 규모 등 동네주민들의 수준'이라는 대답이 57건(40%)으로 가장 많았다.

이와 함께 교육 환경 등 주변여건이라는 대답이 38건(27%)으로 뒤를 이었다.

여기에다 '그 동네가 갖고 있는 전통이나 명성'이라는 답변(14건,10%)까지 합치면 전체의 77%가 가격 의외의 요소를 부촌이 되는 데 필요한 것으로 꼽은 셈이다.

PB팀장들은 이 같은 경향이 앞으로 더 심해질 것으로 내다봤다.

'2020년에 부촌을 규정하는 가장 중요한 요소는 무엇이 될까'라는 질문에 대한 120건의 답변 가운데 '집값'이라는 답은 13건(11%)에 불과했다.

'공원 교육 등 인프라'라는 대답이 63건(53%)으로 가장 많았는데,이 가운데는 특히 "생태친화적인 주변환경이 미래 부촌의 필수요건이 될 것"라는 내용이 많았다.

이처럼 집값이 부촌을 결정짓는 핵심요소에서 멀어지고 있는 데 대해 PB팀장들은 "종합부동산세 등 중과세의 영향으로 집이 투자대상으로서의 매력을 상실해가고 있기 때문"이라고 지적했다.

집은 살고 싶은 곳에 딱 한 채만 보유하는 현상이 일반화됨에 따라 지금 부자동네라는 명성을 얻고 있는 곳들도 옥석이 가려져 '진짜 부촌' 몇 곳만 살아남을 것이라는 설명이다.

고규현 삼성증권 갤러리아지점 과장은 "2020년에는 지금의 '버블7'이 '버블3' 또는 '버블4' 정도로 압축될 가능성이 높다"며 "몇몇 지역은 여전히 명성을 유지하겠지만,나머지는 새롭게 떠오르는 부촌에 자리를 넘겨줘야 될 것"으로 내다봤다.

◆'진짜부자=강북부자' 공식 되살아날까

PB팀장 100명 중 상당수는 지금 현재 한국 최고의 부촌으로 대치·도곡라인과 압구정동 등 강남권 양대축을 꼽았다.

대치·도곡라인에 이어 전체 답변의 21%인 23건이 압구정동을 한국 최고 부촌으로 꼽았다.

대치·도곡라인과 합치면 그 비율이 62%에 달한다.

이는 '진짜 부자들은 평창동 성북동 한남동과 같은 강북에 살고 있다'는 고정관념이 더 이상 통하지 않음을 증명한 것이다.

그렇다면 미래에도 여전히 강남권은 '지존'의 자리를 유지할 수 있을까.

상당수 PB팀장들은 "강남은 최고 부촌의 바통을 용산에 내줄 가능성이 높다"고 예상했다.

강남권 내부에서도 지금 최고의 부촌으로 꼽히는 도곡·대치라인이 왕좌를 압구정동 쪽에 내줄 것으로 전망됐다.

전체 답변의 15%인 18건이 압구정동을 2020년 최고 부촌으로 꼽아 17건(14%)에 그친 대치·도곡라인을 넘어섰다.

압구정동이 강남권 최고 부촌의 명성을 대치·도곡으로부터 되찾아올 것이라는 예상에는 이곳 주민들이 추진하고 있는 초고층 재건축이 주민들 바람대로 순조롭게 이뤄져야 한다는 사실이 전제로 깔려 있다.

◆분당·판교 송파 등은 옐로칩?

개발 초기 단계부터 강남을 대체할 신도시로 거론됐던 판교를 미래의 최고부촌으로 꼽은 답변은 5건(4%)에 불과했다.

또 옛 잠실주공아파트 재건축으로 신흥 부촌으로 거듭나고 있는 송파구 잠실동 일대 역시 6건(5%)이 꼽히는 데 그쳤다.

주택 전문가들은 PB팀장들이 이처럼 분당·판교라인과 송파구 잠실동 일대를 최고의 부촌으로 꼽는 데 인색한 이유로 그들이 갖고 있는 부촌에 대한 인식을 꼽았다.

판교 신도시의 경우 임대아파트와 100㎡ 이하 중·소형 아파트의 비율이 높아 끼리끼리 문화가 강한 부자들을 끌어들이는 데 한계가 있을 것이라는 분석이다.

잠실 일대도 상황은 엇비슷하다.

송종현 기자 scream@hankyung.com

[ 설문에 응해주신 PB들 ]

공성율 김근영 김연화 김재욱 김정미 박찬영 심연순 심우성 엄윤경 이정걸 조선희(이상 국민은행)

김정화 노영록 박기섭 서명교 송재원 위현정 이금철 조갑원 조성만 천수명 최낙주(이상 신한은행)

김도훈 김태성 김해식 문진혁 박승안 서영흔 안명숙 전태구 정병민 하범수(이상 우리은행)

강구 강원경 김현규 문경신 박미경 배종우 안종담 양재진 이준엽 장문식 정인우 한용흠 황지섭(이상 하나은행)

김미애 김재훈 김강묵 정복희 정지연 장숙경 김홍덕 심기천 오지은 이원직(이상 외환은행)

박용수 음지영 이지혜 차정민 황경일(이상 한국씨티은행)

김길숙 김석규 문성욱 안광재 어용순 이영 이종혁 정상보 최영희 유정혜(이상 SC제일은행)

김영주 손장원 신동성 신영철 윤태경 이환희 정대영 정창훈 차선희 임민영(이상 한국투자증권)

곽경민 김한석 남궁희 서성혁 양정심 이규미 이영미 장민수 전재문 차연희 최지나(이상 우리투자증권)

고규현 박준희 손현준 유신걸 유태우 이병권 정동원 차순옥 한덕수(이상 삼성증권)