현행 임대주택법상 민간 건설업체가 민간택지에 지은 '분양전환 민간 임대아파트'의 경우 임대료는 물론 분양전환 가격,청약자격 등의 공급조건을 모두 사업시행자가 마음대로 정할 수 있도록 돼 있다.

다만 국민주택기금 지원을 받지 않아야 한다.

작년 9월부터 시행된 분양가 상한제도 당연히 적용받지 않는다.

다만 사업시행자는 관할관청으로부터 사업승인을 받은 이후 분양승인을 받는 과정에서 공급조건에 대해서는 별도 승인을 받아야 한다.

법정 임대기간은 5년이나 임대거주 이후 2년6개월부터 시행자와 임차인이 합의하면 분양으로 전환할 수 있다.

분양전환 가격의 경우 시행업체들은 입지가 좋으면 임대기간 만료 이후 분양가를 결정하는 '선(先)임대 후(後)분양가 산정'방식을 선호한다.

시세를 반영해 분양가를 올릴 수 있어서다.

분양전환 가격을 임대분양 당시 먼저 결정하고 공급하는 경우도 있다.

이에 대해 전문가들은 민간업체의 분양전환 임대아파트 제도가 자칫 분양가 상한제를 무력화시키는 방편으로 이용될 가능성이 높다고 지적하고 있다.

실제로 단국대 부지사업처럼 상한제 적용을 회피하는 사례가 등장했지만 국토부에서는 제재를 못하고 있다.

민간시행업자 입장에선 부동산가격 상승이 기대되는 지역에 땅을 갖고 있고,자금력만 있다면 상한제를 적용받지 않으면서 얼마든지 받고 싶은 가격에 아파트를 팔 수 있는 구조다.

임대사업 활성화를 위한 취지가 분양가 상한제를 피하기 위한 방편으로 사용되는 제도상 허점이다.

한편 택지개발지구에 공급되는 민간임대와 공공임대(주공.지자체가 공급)는 별도의 청약자격과 임대료,분양전환 가격 등에 대한 엄격한 조건이 있다.

이들 지역의 공공임대와 민간임대는 국민주택기금을 지원받기 때문이다.

임대기간은 공공임대의 경우 5,10년 등 두 종류가 있다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com