분양가 상한제는 국토해양부가 정하는 기본형건축비，가산비용 등에 택지비를 합해서 결정하도록 하는 제도다.1989년 처음 실시됐다가 1999년 분양가 전면 자율화 조치에 따라 사라졌다.

이후 2005년 5월 분양가 안정을 위해 건설교통부(현 국토해양부)가 공공택지 아파트에 재도입했으며, 작년 9월엔 민간택지 아파트까지 확대됐다.

상한제의 핵심은 건축비(기본형 건축비+가산비용)이다.

정부가 건축비 상한선을 정해 가격을 규제하는 방식이기 때문이다.

기본형 건축비는 분양가 부풀리기를 통해 과다한 분양이익이 발생할 소지를 줄이기 위해 도입됐다.

전용 면적 85㎡(15층 기준)의 경우 현재 3.3㎡(1평)당 441만원으로 책정돼 있다.

물론 층수에 따라 건축비는 조금씩 달라진다.

특히 주요 건축자재 46개 품목의 가격 변동을 분양가에 반영하기 위해 매년 3월과 9월에 공사비 지수가 고시된다.

또 가산비는 구조형식(철근콘크리트 5% 추가,철골조는 16% 추가)과 주택 성능 등급,소비자만족도 등을 감안해 정해진다.

땅값은 신도시 등 공공택지의 경우 토공ㆍ주공 등의 공급가격이,민간택지는 감정가격이 각각 원가로 인정된다.

상한제 대상 아파트는 주택업체가 입주자 모집을 위해 해당 시ㆍ군ㆍ구에 분양가 등을 정해 분양승인을 신청하면 지자체마다 구성돼 있는 분양가심사위원회에서 분양가가 적정하게 계산됐는지 등을 심의해 승인을 내준다.

이 과정에서 업체가 제시한 분양가보다 낮은 금액으로 조정되기도 한다.

정부는 지난해 "상한제가 적용되면 분양가가 종전(분양가 자율화)보다 20% 안팎 내려갈 것"이라고 전망했다.

하지만 최근 철근,레미콘 등 원자재값이 급등하면서 국토부가 곤혹스러워하고 있다.

치솟는 자재값으로 건축비는 늘어나는데 기본형 건축비는 6개월마다 조정되고 있는 현실 때문에 분양가 상한제가 건설업체의 경영난을 가중시키는 요인이 되고 있기 때문이다.

국토부는 이에 따라 기본형 건축비에 들어가는 46개 건축자재 가운데 철근 레미콘 PHC파일 동관 등 4개 품목 가격이 기본형 건축비를 고시한 후 석 달 동안 15% 이상 변동하면 건축비에 반영해 주는 단품 슬라이딩 제도를 도입키로 했다.

현재 기본형 건축비에서 레미콘이 차지하는 비중은 5.53%，철근은 5.51%，PHC파일은 1.28%，동관은 1.21% 수준이다.

철근값의 시장 가격은 현재 t당 90만원대 중반이지만 정부가 인정하는 가격은 57만27원이다.

레미콘은 시장 가격이 ㎥당 5만600원인데 4만7198원만 반영해 준다.

문제는 원자재값 상승이 상한제 효과를 반감시킨다는 점이다.

철근,레미콘 등 4개 주요 품목이 기본형 건축비의 13.53%를 차지하고 있어 자재값을 현실화하면 분양가는 자동으로 오르게 된다.

건설산업연구원은 4개 품목을 시장 가격대로 반영하면 총액기준으로 분양가가 10% 정도 인상될 것으로 추정하고 있다.

전문가들은 "민간 아파트의 가격 거품을 빼기 위해 도입한 분양가 상한제가 제대로 시행되기도 전에 유명무실해질 위기에 처했다"며 "분양가 인하 효과는 크지 않고 미분양만 양산하는 결과로 이어질 수도 있다"고 지적하고 있다.

국토부가 앞으로 어떤 처방을 내놓을지 주목되는 이유다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com