정부가 최근 미분양 아파트 대책을 내놓자 주택 임대사업에 대한 관심이 커지고 있다.

국토해양부는 임대사업용 주택의 범위를 확대하고 의무 임대기간도 단축하겠다고 지난주 발표했다.

주택 수요를 늘려 미분양 아파트를 줄여보려는 방안이다.

주택 임대사업은 양도소득세와 종합부동산세 중과를 피하고 임대소득은 물론 시세차익까지 실현하는 이점이 있지만 요건이 까다로웠다.


그동안 임대사업 신고를 하고 양도세를 정상세율(9~36%)로 내면서 종부세를 면제받으려면 전용면적 85㎡ 이하 주택을 5가구 이상 최소 10년간 임대를 해야 했다.

집값도 조건에 포함됐다.

의무임대기간을 마치고 되팔 때 공시가격 3억원을 초과하면 안 됐다.

임대주택 가운데 단 한 채라도 3억원이 넘으면 세제혜택을 받을 수 없었다.

물가상승률을 감안하면 1억원 안팎의 주택만 가능했다는 얘기다.

이 같은 임대사업 요건이 앞으로 크게 완화된다.

지방 미분양 아파트를 사서 임대사업을 할 경우 집의 크기가 149㎡까지 허용되고 임무임대기간도 5년으로 줄어든다.

중대형 아파트 임대사업의 길을 터주고 돈이 오랫동안 묶이는 애로사항도 풀어주겠다는 취지다.

집값 기준도 매각시점이 아니라 취득시점으로 바뀐다.

임대사업용 주택을 살 때 공시지가가 3억원만 넘지 않으면 된다.

공시지가 3억원이면 실제 거래가는 4억원 안팎이다.

가격조건은 전국적으로 해당돼 서울도 강남권 일부를 제외하면 대부분이 임대용 주택에 들어간다.

임대사업용 주택은 편의시설이 잘 갖춰진 곳이나 역세권 대학가 등을 중심으로 사들여야 한다.

이들 지역은 임차수요가 많아 공실 위험이 적고 월세전환이 쉬워 대출이자를 갚기에도 좋다.

매매값 대비 전셋값 비율은 60% 이상인 곳이 안전하다.

지방 미분양 아파트를 통해 임대사업에 나설 때는 집값을 깎을 수 있다.

지방은 주택 수요가 감소하는 지역이 많아 아파트 완공시점에 인구유입이 기대되는 단지를 중심으로 매입해야 한다.

주의해야 할 사항은 임대주택이 일정 지역 안에 모여 있어야 한다는 점이다.

원종훈 국민은행PB 세무사는 "양도세는 서울시와 지방 광역시를 포함한 시단위 행정구역에 5가구 이상 집을 빌려줄 경우 혜택을 받고 종부세는 시단위가 아니라 경기도 강원도 등 광역행정구역 단위"라고 말했다.

일산신도시에 4가구를 임대하고 분당신도시에서 1가구를 임대하면 종부세는 감면되지만 양도세는 내야 한다.

임대사업용 주택을 샀다면 30일 안에 해당 시.군.구청에 임대주택 사업자로 등록하고 임대차 계약을 마친 뒤에는 10일 안에 임대 조건을 신고한다.

임대를 끝내면 관할 세무서에도 임대주택사업자 신청을 해야 세제혜택을 받을 수 있다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com