서울에서 중소형 아파트 4채를 갖고 있는 김모씨(52)는 양도소득세와 종합부동산세 부담으로 고민하다가 얼마 전 정부의 미분양 주택 대책 발표를 보고 주택 임대사업을 시작하기로 마음을 먹었다.

김씨는 집만한 재테크 수단이 없다는 믿음으로 여유자금이 마련될 때마다 전세를 끼고 주택을 구입해 왔다.

하지만 종합부동산세 부담이 급속하게 늘어나면서 더 이상 집을 갖고 있기가 어려워졌다.

팔아버릴까도 생각해봤지만 양도세 또한 만만치 않아 고민하고 있었다.

3주택 이상부터는 보유기간과 상관없이 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다.

김씨도 주택 임대사업을 하면 종부세와 양도세가 중과되지 않는다는 사실을 알았지만 집값이 임대용 기준을 초과해 어려웠다.

그러던 차에 임대주택 사업 활성화 방안이 나온 것이다.

김씨는 평소 알고 지내던 부동산 컨설턴트와 상의한 끝에 서울에 집을 두 채 더 마련해서 조만간 주택 임대사업에 나설 예정이다.

주택 임대사업 기회 '활짝'

정부는 임대주택사업을 장려하기 위해 세금 혜택을 줘왔다.

전용면적 85㎡(32평형 안팎) 이하 주택 5가구를 10년 이상 장기 임대하면 양도세를 물지 않도록 하고 종부세 합산 과세에서도 배제시켰다.

자산가들을 유혹할 만하지만 숨겨진 장벽이 있었다.

바로 집값이다.

임대용 주택은 5가구 중 어느 하나라도 공시가격 3억원을 넘어서는 안 된다.

만약 공시가격이 3억원을 넘는 주택이 발생하면 나머지 집들이 모두 양도세와 종부세 중과대상에 포함된다.

문제는 물가상승률과 주택가격 상승률을 감안할 때 임대를 마치고 10년 뒤에 되팔 때 공시가격 3억원을 넘지 않도록 하는 게 쉽지 않다는 점이다.

이 때문에 임대주택은 구입가격이 1억원대를 넘으면 '그림의 떡'이 되기 십상이었다.

하지만 이번 정부 대책에 따라 임대사업은 위험보다는 메리트가 부각됐다는 평가다.

정부는 공시가격 3억원 기준을 파는 시점이 아니라 사는 시점으로 변경할 것이라고 밝혔다.

공시가격은 보통 실제 거래가의 70~80% 수준에서 정해지기 때문에 정부 발표대로라면 4억원 미만 주택까지 임대사업을 할 수 있게 된다.

임대용 주택을 구입할 수 있는 범위가 대폭 늘어난다는 얘기다.

임대주택 사업은 '일석이조'

주택 임대사업은 임대수입은 물론 시세차익까지 기대할 수 있다.

전세를 끼고 사면 초기 부담을 줄일 수 있고 여유자금으로 대출없이 집을 샀다면 월세로 전환해 고정적인 임대수익을 얻을 수도 있다.

월세 수익은 은행금리보다 높은 5~7%대로 짭짤한 편이다.

투모컨설팅 김정용 팀장은 "최근 강북 집값이 큰 폭으로 오른 이유 중 하나가 임대사업자들이 주택을 대량으로 매입했기 때문"이라며 "집값이 저렴한 강북권은 매력이 컸다"고 말했다.

더군다나 이제는 의무 임대기간을 마치고 매각할 때 집값이 얼마나 오르든지 상관없이 집을 한 채 가진 사람처럼 양도세를 9~36%만 납부하고 시세차익을 남기게 됐다.

김 팀장은 "공시가격 3억원 제한 탓에 집값이 너무 올라도 부담스러웠지만 앞으로는 집값 상승분을 고스란히 수익으로 챙길 수 있고 대상 주택도 확대돼 다주택자나 여유계층의 임대사업 참여가 활발할 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

임대 대상 주택은 단일 행정구역에서

임대사업을 하기 전에 가장 먼저 고려해야 할 사항은 주택의 위치다.

서울에서 2가구,부산에서 3가구를 임대했다면 양도세와 종부세의 중과를 피할 수 없다.

기본적으로 임대주택은 같은 행정구역 안에 있어야 한다.

양도세와 종부세 기준에 약간의 차이가 있다.

국세와 지방세로 세입 주체가 다르기 때문이다.

양도세 감면 기준은 서울시와 지방 광역시를 포함한 시단위다.

반면 종부세는 시단위가 아니라 경기도 제주도 강원도 등 광역행정구역을 기준으로 한다.

임대사업을 시작하려는 김씨의 경우를 예로 들면 추가로 매입해야하는 주택은 모두 서울에 소재한 것들이어야 양도세와 종부세 중과를 피할 수 있다.

주택 임대사업을 하기 위해서는 임대주택 사업자로 등록을 해야 한다.

그래야 각종 세제 혜택을 볼 수 있다.

신고를 해야 하는 기관은 2곳.시ㆍ군ㆍ구청 등 지방자치단체와 관할세무서다.

먼저 주택을 사기 전,다시 말해서 등기나 잔금납부를 하기 전에는 사업자 등록을 마쳐야 한다.

그래야 취득ㆍ등록세 혜택을 볼 수 있다.

집을 산 다음에는 30일 안에 취득ㆍ등록세 감면 신청을 한다.

다음에는 전세나 월세를 주고 계약서에 명기된 임대조건도 시ㆍ군ㆍ구청에 신고한다.

세입자가 들어오기 10일 전에는 마쳐야 한다.

입주 후 20일 안에는 거주지의 세무서에 가서 다시 사업자 등록을 한다.

양도세와 종부세 혜택을 받기 위해서다.

임대주택사업자등록증과 사업자 등록신청서 주민등록원본 임대차계약서 등이 필요하다.

그런 뒤 석 달 안에 임대를 했다고 신고하면 사업 절차가 마무리 된다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com