뉴타운과 재개발 투자에 빨간불이 켜졌다.

광역 재개발 사업인 뉴타운과 일반 재개발 사업에도 분양가 상한제가 적용돼 조합원 부담이 커지면서 지분 프리미엄이 크게 떨어지고 있다.

23일 부동산 업계에 따르면 뉴타운 중 분양가 상한제가 첫 적용된 서울 동대문구 전농.답십리 뉴타운 내 답십리16구역의 경우 지분 프리미엄이 6월초만해도 한 채당 1억2000만~1억4000만원 선이었지만 분양가 확정 직후인 보름만에 8000만~9000만원대로 하락했다.

다른 뉴타운 지역인 장위12구역의 3.3㎡당 지분 가격은 올 1월 3093만원에서 5월 1736만원으로,같은 기간 △신길7구역은 2697만원에서 1769만원으로 △공덕6구역은 2231만원에서 1736만원으로 △성북2구역은 2133만원에서 1521만원으로 30~40%씩이나 떨어졌다.

답십리1동의 한 부동산 중개업소 관계자는 "답십리16구역의 경우 지분 프리미엄이 떨어졌더라도 한 채당 총 투자비(대지 지분 매입 가격+추가 건축 부담금) 기준으로는 아직도 일반 분양가보다 2000만~3000만원이 더 비싸 지금 투자하면 실익이 없다"고 말했다.

통상 뉴타운이나 재개발 사업은 일반 분양가를 높여 사업비를 충당하는 식으로 진행됐으나 지난해 12월 이후 관리처분인가(조합원 자산평가 및 정산과정)를 신청한 곳에서는 분양가 상한제를 적용받아 이런 방식이 사실상 불가능해 조합원 부담이 커질 수밖에 없다.

프리미엄 급락세에도 불구하고 일부 뉴타운과 재개발 지역에서는 아파트 입주 자격을 얻기 위한 총 투자금액이 강남권 집값에 육박할 정도로 거품이 끼어있다.

마포구 아현4구역에서 109㎡(33평형) 아파트 입주 자격을 얻으려면 대지 지분 60㎡ 안팎의 주택 매입 가격(약 4억원)과 추가 부담금(약 3억3000만원)을 합쳐 대략 7억3000만원을 들여야 한다.

송파구 잠실1.2단지 재건축 아파트 109㎡가 7억원 후반에서 8억원 초반에 거래되는 것과 큰 차이가 없다.

재개발 투자 자문업체인 예스하우스의 전영진 대표는 "최근 투자자들 사이에 상투를 잡는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다"고 말했다.

부동산114에 따르면 서울시내 총 228개 뉴타운.재개발 구역 가운데 23.7%인 54곳의 지분값이 올 들어 하락한 것으로 나타났다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com