경치 좋고 교통 편리한 곳에 들어선 펜션이라고 모두 다 성공하는 것은 아니다. 최근 몇 년 새 펜션투자 바람이 불면서 일부 지역에서는 공급과잉으로 적자를 보거나 심지어 문을 닫는 곳도 생겨나고 있다.

전문가들이 추천하는 펜션 투자의 핵심 성공비결은 '테마가 있는 펜션'이다. 이른바 마니아나 동호인을 안정적으로 유치할 수 있는 마케팅 전략이다. 실제로 자신의 취미인 견지낚시를 활용해 주변 낚시터의 조황과 포인트 등을 인터넷 홈페이지에 올리는 방식으로 대박을 터뜨린 사례도 있다. 전국의 견지낚시 동호인들이 주중.주말에 관계없이 펜션을 찾아온 결과다.

과수원을 끼고 있는 펜션의 경우 나무마다 방문객들의 이름표를 달아준 뒤 꽃이 피고 열매가 맺는 과정을 수시로 이메일로 보내주고,수확철에는 자신의 나무에 열린 과일을 저렴한 값에 살 수 있도록 해 주는 식으로 성공한 케이스도 있다. 고정 고객을 확보할 수 있어 안정된 수익을 올릴 수 있었기 때문이다. 가족전용 펜션,연인전용 펜션 등도 이 같은 테마펜션의 일종이다.

펜션 건축 후의 홍보전략도 중요하다. 대부분의 펜션 투자자들이 입지나 땅값,건축형태 등은 공부를 많이 하지만 정작 운영계획 수립을 소홀히 해 재미를 못 보는 경우가 허다하다.

전문가들은 온라인,즉 인터넷을 떼어 놓고는 펜션운영이 사실상 불가능하다고 말한다. 그만큼 온라인 마케팅이 중요하다는 얘기다.

더욱이 펜션을 이용하는 주요 고객인 20~30대의 젊은층의 경우 펜션 관련 정보의 대부분을 인터넷에서 얻는다. 따라서 펜션 관련 다양한 정보를 담은 자체 홈페이지를 적극적으로 알리는 게 중요하다.

김경래 OK시골 사장은 "생일을 맞은 이용자에게 간단한 선물이나 샴페인,꽃다발 등을 선물하는 등 고객들을 감동시킬 수 있는 미니 이벤트도 펜션을 알리는 데 중요하다"며 "주변 관광지와 연계된 패키지 상품을 개발해 고객의 만족도가 올라가면 한 번 찾은 펜션을 다시 찾거나 입소문 등으로 연결돼 의외의 부가가치를 올릴 수 있다"고 조언했다.

그림같은 '숲속의 미니호텔' 펜션 … 우리가족 쉼터.노후대책까지 'OK'

불볕이 내리쬐는 한여름.모처럼 얻은 꿀 맛 같은 여름휴가를 가족이나 연인과 오붓하게 보내고 싶은 마음은 누구나 똑같다. 불경기로 넉넉지 못한 주머니 사정에도 큰 맘 먹고 나선 휴가길에서 이런 꿈은 여지없이 깨지기 일쑤다. 주차장을 방불케 하는 고속도로를 뚫고 겨우 목적지에 도착하면,이번에는 콘도미니엄이나 해수욕장마다 북적대는 인파에 이맛살이 절로 찌푸려진다.

이런 '고생 길'을 피해 휴가를 즐기려는 도시인들이 늘면서 숲 속의 미니호텔로 불리는 '펜션'이 휴가철 숙박시설로 각광받고 있다. 천혜의 자연에 파묻혀 피로에 지친 심신을 달랠 수 있는 데다 가족만의 시간을 갖기에도 안성맞춤이다.

올 여름휴가를 펜션에서 보내려는 사람이라면 여기에다 하나를 더 보태보는 것도 좋을 듯싶다. 이른바 '펜션 투자법'이다. 꿈으로만 여겨왔던 전원생활을 즐기면서 돈도 벌 수 있는 비결을 올 여름 피서지에서 발견해 보면 어떨까. 잘만 하면 노후를 편안하게 보낼 수 있는 세컨드 하우스와 노후자금을 동시에 해결하는 방법을 찾을 수도 있다.



◆입지가 수익성 결정

펜션이란 한마디로 '전원형 고급 민박집'이다. 최근 몇 년 새 경치 좋은 곳 주변에는 전국 어디서나 볼 수 있을 정도로 일반화돼 있다. 전원생활을 하면서 임대수익까지 얻을 수 있어 아예 도시생활을 청산하고 사업에 뛰어든 펜션주인들도 심심찮게 만나볼 수 있다. 최근 투자열기가 한풀 꺾이기는 했지만 틈새형 부동산 상품으로 수요는 여전하다. 김경래 OK시골 대표는 "아파트나 상가 등 도시형 부동산처럼 '대박'을 노리는 상품은 아니지만 펜션은 여전히 유망한 수익형 부동산"이라고 소개했다.

펜션은 무엇보다 입지가 좋아야 한다. 도시인들이 찾아가기 쉬워야 하고,주변에 볼거리.먹을거리 등이 많을수록 유리하다. 계절에 관계없이 꾸준한 임대수입을 올릴 수 있어야 하기 때문이다. 전문가들은 사람들이 많이 찾는 관광지 주변이 가장 안전하다고 조언한다.

수도권에서는 북한강 주변인 가평,양평과 바다를 끼고 있는 강화도가 대표적이다. 강원도 평창과 횡성은 스키장 주변,흥정계곡.금당계곡 등 유명 계곡 주변,춘천의 강촌역 주변,인제 내린천 주변,홍천 노일강변 등이 좋은 조건을 갖춘 것으로 평가된다. 경관이 뛰어나고 주변에 관광지가 풍부하기 때문이다. 충청권에서는 충주호반 주변과 제천(청풍),단양과 서해바다 인근의 태안반도,안면도 등이 최적의 입지로 꼽힌다. 다만 이들 지역 가운데 상당수는 이미 펜션이 많이 들어서 있어 수요·공급 및 운영현황 등을 꼼꼼히 따져보고 투자여부를 결정해야 한다.



◆투자비 얼마나

펜션의 투자비와 수익성은 한 마디로 천차만별이다. 펜션의 입지나 부대시설 등에 따라 땅값,건축비,임대수익 등의 차이가 많이 날 수밖에 없기 때문이다. 수도권의 경우 땅을 구입하는 데 일반적으로 3.3㎡(1평)당 60만~120만원 정도 들어간다. 물론 서울에서 가까운 강변이나 계곡 주변은 땅값이 이보다 훨씬 비싼 곳도 많다. 강원권의 경우 인기 지역은 토지 매입비가 3.3㎡당 평균 40만~60만원,충청권은 30만~50만원 정도 든다고 보면 된다. 여기에다 집(펜션)을 짓는 데 필요한 건축비는 통상 3.3㎡당 350만~400만원 선이다. 따라서 땅 1000㎡에 건축연면적 230㎡ 규모의 펜션을 지으면 수도권에서는 5억~7억원,강원권에서는 4억~5억원 정도가 필요하다.

펜션 임대수익은 주로 주말과 휴가철에 집중돼 있다. 건축면적 230㎡의 펜션일 경우 주인이 사용할 30㎡를 제외한 200㎡를 임대한다고 가정하면 연간 8000만~1억3000만원 정도 매출을 올릴 수 있다. 여기에서 인건비와 마케팅 비용,관리비 등을 빼면 연간 4000만~7000만원 정도의 수익을 기대할 수 있다.

◆단지형 펜션분양도 잇따라

최근에는 단지형 펜션 분양도 잇따르고 있다. 개발업체들이 직접 땅을 매입하고 펜션을 지은 뒤 분양하는 방식이다. 부동산에 대한 전문지식 없이도 투자할 수 있다는 점이 매력이다.

내집마련정보사와 올림픽개발은 강원도 평창에서 '숲속의 요정' 5차분 30가구를 분양 중이다. 이미 분양된 1~7차분 200가구 가운데 1~5차분 85가구가 완공돼 운영 중이다. 펜션 규모는 39~85㎡형으로 분양가는 1억1340만~2억4570만원이다. 구좌별로 소액투자도 가능하다.

강원도 평창군 대화면 신리에 들어서는 '명지 밸리'펜션도 목조로 이뤄진 125㎡형 6가구를 분양한다. 백적산 아래 1만4200여㎡에 들어서며 노래방과 찜질방 수영장 산책로 등을 갖추고 있다. 지상 2층 지붕에 유리창을 설치해 방에 누워 밤 하늘을 감상할 수도 있다. 분양가는 3억5000만원이다. 강원도 양양군에 있는 '르씨트'도 150실 규모의 단지형 펜션이다. 60~396㎡형으로 분양가는 계좌당 392만~3230만원 선이다.

펜션에 투자하려면 숙박업으로 할지,아니면 농어촌 민박업으로 할지부터 결정해야 한다.

펜션을 민박업으로 운영하려면 집주인이 거주하는 공간을 포함해 주택면적이 230㎡(약 70평) 이하라야 한다. 이 같은 요건을 충족하면 해당 지자체로부터 민박업으로 지정받을 수 있다. 하반기부터는 민박업도 지정제가 신고제로 바뀔 전망이다.

펜션 건축면적이 230㎡를 초과하거나 주택이 아닌 일반 건물을 활용해 펜션영업을 할 경우에는 숙박업 허가를 받아야 한다. 이 때는 숙박시설에 합당한 소방시설이나 정화시설을 갖춘 집을 지어야 한다. 숙박업으로 정식 사업자등록도 해야 한다. 숙박업소는 계획관리지역과 상업지역 등에서만 가능하므로 주거지역이나 자연환경보전지역，농림지역 등에는 들어설 수 없다는 점도 알아둬야 한다. 다만 2005년 11월5일 이전에 준공된 건물로 2006년 5월까지 민박지정을 받은 펜션의 경우 면적과 관계없이 7실 이하의 주택 규정만 맞추면 영업이 가능하다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com