투자목적이 아닌 실거주를 위해서라면 경매에 앞서 고려할 사항이 많다. 가장 관심을 둬야 할 부분은 일반 매매시장에서 집을 사는 것보다 준비기간을 넉넉하게 가져야 한다는 점이다.

일반 주택의 경우 대부분 잔금만 치르면 언제든지 입주할 수 있지만 경매로 산 집은 상당한 시간이 걸린다. 더구나 기존 세입자의 유치권 주장 등 예상외로 낙찰자들이 부닥치는 문제가 많기 때문이다.

새 주인에게 채권을 적극적으로 요구할 수는 없지만 채권이 해결되지 않으면 해당 부동산을 계속해서 점유할 권리가 인정되는 유치권은 허위 주장을 특히 조심해야 한다.

부동산 특화 법무법인인 로티스 합동법률사무소 최광석 변호사는 "유치권 주장 중 상당수는 요건을 갖추지 못한 허위 주장"이라며 "유치권 인정 사유 요건인 '해당 부동산의 점유지속'과 '주장하는 채권과 해당 부동산과의 밀접한 관련성(견련성)'만 알아둬도 허위 주장을 가려내는 데 큰 도움이 된다"고 조언했다.

여러 차례 유찰돼 최저 입찰가가 크게 낮아졌다면 권리분석에 더욱 주의를 기울여야 한다. 일단 세 차례 이상 유찰됐다면 문제가 있는 경매 물건일 경우라는 게 전문가들의 충고다. 이런 물건을 낙찰받으면 권리관계를 해결하는데 시간과 비용이 많이 들기 때문에 값싸게 낙찰 받은 집이 '비지떡'이 될 수 있다.

경매주택의 매입 자금은 낙찰가격 외에 법무사 비용，명도합의금 등의 부대 비용도 감안해야 한다. 이때 대출금은 전체 투입 자금의 절반을 넘지 않는 게 좋다.

전문가들은 "대출금의 비율이 전체 매입 금액의 50%를 넘지 않도록 하는 게 좋다"며 "무엇보다 자신의 소득 수준에 맞춰 이자나 원금상환 일정 등을 감안해 결정해야 한다"고 충고했다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com