정부가 발표한 재건축 규제 완화방안은 12층 이하의 중.저층 아파트와 초기 사업단계 아파트의 재건축 사업을 촉진시킬 전망이다. 그러나 소형평형 의무비율과 임대주택 의무건립 완화,용적률 제한 등 핵심 규제들에는 손을 대지 않아 재건축 시장을 전반적으로 활성화하는 데는 한계가 있을 것으로 보인다.


◆12층 이하 중.저층 아파트엔 희소식

이번 규제 완화의 가장 큰 수혜단지로는 서울 강동구 고덕지구,송파구 가락시영을 비롯한 제2종일반주거지역의 재건축 추진 아파트들이 꼽힌다. 국토해양부는 2종지역의 층수제한을 현재 '최고 15층'에서 '평균 18층'으로 완화한다는 방침이다.

서울시는 국토부 지침과는 별도로 2006년까지 도시계획 조례에서 2종지역의 층수를 12층으로 제한해 현재 서울의 해당 지역에는 대부분 중.저층 아파트들이 지어져 있다. 1종지역은 4층 이하로 주로 단독주택이나 연립주택이 지어지며 강남구 대치동 은마아파트나 잠실동 주공5단지 등이 있는 3종지역에는 층수제한이 없다.

고덕주공1∼7단지와 시영(5층) 등 총 1만1000여가구의 아파트로 이뤄진 고덕지구의 경우 재건축 조합이나 추진위원회들이 용적률 등 다른 규제는 그대로 유지되더라도 층수제한만큼은 완화해 달라고 요구해왔다.

고덕주공2단지 재건축추진위원회의 박원호 총무이사는 "층수를 높이면 녹지를 많이 확보할 수 있어 단지 쾌적성이 크게 향상될 것"이라며 "재건축 사업이 상당히 진전될 수 있을 것"이라고 말했다. 역시 2종지역인 송파구 가락시영은 완화되는 제도를 적용받아 재건축을 다시 추진하려는 움직임이 더욱 커질 것으로 보인다.

그러나 강남구 개포지구는 이번 층수제한 완화에 큰 혜택을 받지 못할 전망이다. 조합 측은 개포지구 용적률이 177%로 가락시영(190%) 등 다른 단지에 비해 크게 낮아 용적률을 완화하지 않는 이상 사업추진이 어렵다는 입장이다.

◆조합원 지위양도로 8만여가구 혜택

안전진단 절차 간소화와 판정기준 합리화는 은마아파트,잠실주공5단지,압구정 현대아파트 등 재건축 초기단계 단지의 사업추진에 탄력을 가져다줄 전망이다. 과거 참여정부는 2006년 3.30 대책을 통해 안전진단 절차를 대폭 강화했다.

이에 따라 은마아파트는 그동안 예비 안전진단에서 두 차례 탈락했고,잠실주공5단지는 세 차례 탈락해 사업 추진이 거의 중단된 상태다. 앞으로 안전진단 절차를 간소화하면 이들 재건축 단지가 보다 수월하게 통과할 것으로 예상된다. 조합원 지위양도 금지가 폐지되면 현재 조합이 설립돼 있는 대치동 청실1차 등 수도권 28개 단지 9000여가구와 앞으로 조합설립인가를 받을 예정인 86개 단지 7만3000여가구가 혜택을 입을 전망이다.

그러나 전문가들은 이번 규제 완화가 침체된 재건축 시장을 되살리기에는 역부족이라고 지적했다. 고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "소형평형 의무비율과 임대주택 의무건립이 완화되지 않는 한 재건축 시장 활성화는 기대하기 힘들 것"이라며 "조합원 지위양도는 매물을 늘려 재건축예정 아파트 가격을 떨어뜨릴 가능성도 있다"고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장도 "규제 완화로 재건축 속도는 빨라지겠지만 사업성 개선에는 큰 영향이 없어 보인다"고 지적했다.

임도원/이호기 기자 van7691@hankyung.com