서울 강남.서초.송파.강동구 등 이른바 '강남권 4개구'의 2001년 이후 아파트값 상승분에서 최대 70%가 거품이라는 분석이 나왔다. 현재 집값을 기준으로 할 때 절반 정도는 거품이라는 얘기다.

윤형호 서울시정개발연구원 연구위원과 안종범 성균관대 경제학부 교수는 25일 한국재정학회 학회지인 '재정학연구 2008－2호'에 실은 '2000년 이후 서울 아파트가격 상승분석－강남권 4개구 버블을 중심으로'라는 보고서에서 이같이 밝혔다. 이번 분석은 교통.교육여건.환경 등 주거 요인별 혜택을 반영한 전세가격 등을 토대로 '정상가격'을 계산한 뒤 매매가격과 증가율을 비교하는 방식으로 이뤄졌다. 분석 결과 아파트 값이 본격적으로 오르기 시작한 2001년 2월부터 작년 3월까지 강남권 4개구의 가격 상승분에서 버블이 차지하는 비중은 61~72%에 달했다.

이 기간 강남구 아파트는 평당(3.3㎡) 1034만원에서 3541만원으로 2507만원 올랐는데 68.2%인 1710만원이 버블에 의한 것으로 분석됐다. 서초구도 935만원에서 2762만원으로 1827만원 올랐다. 이 중 61.3%인 1121만원이 버블로 나타났다.

송파.강동 지역은 버블 기여도가 더 높았다. 송파구는 가격상승분 1661만원(865만원→2526만원) 가운데 72.1%인 1197만원,강동구는 1209만원(716만원→1925만원) 중 72.6%인 854만원이 각각 거품으로 나타났다.

이 같은 버블의 원인으로는 과잉 유동성이 지적됐다. 저금리의 부동자금이 부동산시장에 유입되면서 자산가격이 급격히 높아졌다는 것이다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com