공급 확대책 효과 늦게 나타나
신도시 입주때 돼야 하락세 반전

정부가 '8ㆍ21 부동산대책'을 내놓으면서 향후 부동산 시장 흐름에 관심이 쏠리고 있다. 이번 대책의 핵심 목표가 '주택시장 회복과 건설경기 보완'인 만큼 소비자들의 관심은 위축된 주택거래가 정상화될지와 가을 집값 흐름에 모아지고 있다.

하지만 대책이 발표된다고 곧바로 집값이나 부동산 시장에 약효가 나타나는 경우는 많지 않다. 관련 법령을 바꿔야 하는 데다 수요자들의 판단과 행동에도 시간이 걸리기 때문이다. 이러다 보니 금리나 경기상황 등 외부 변수가 대책보다 더 큰 영향을 미치기도 한다.

역대 정부의 부동산 대책은 크게 △경기활성화 대책 △투기 등 수요억제 대책 △서민 주거안정 대책 등으로 나뉜다. 이 가운데 8ㆍ21대책 같은 주택경기 활성화 대책의 경우 세부 정책수단이나 시행시기 등에 따라 집값에 미치는 영향이 천차만별이다.

특히 주택공급 확대책은 시장에 영향을 미칠 때까지 오랜 시간이 걸린다. 집이 완공돼 입주할 때 가장 큰 영향을 미치기 때문이다. 이번 대책에도 인천 검단,오산 세교지구 등을 신도시로 확대 개발하겠다는 내용이 담겨있다.

노태우 정부 때 발표된 분당ㆍ일산 등 수도권 5대 신도시 건설정책이 그랬다. 분당은 1989년부터 아파트가 분양됐다. 하지만 서울 아파트값은 1990년 한 해에만 37.6%가 올랐다. 분당 등 5대 신도시 입주가 개시된 1991년이 돼서야 하락세로 반전했다. 이후 1991년부터 1993년 말까지 강남 집값은 10.5%나 떨어졌다.

최근에는 택지개발 기간이 7~8년씩으로 더 길어져 정책효과도 그만큼 늦게 나타날 수밖에 없다.

반면 대출규제 등 유동성 관리대책은 시장에 즉각 영향을 주는 정책으로 꼽힌다. 이는 부동산 가격에 큰 영향을 미치는 '단기 부동자금'과 밀접한 관련이 있다. 금융권에 따르면 2000년대 들어 단기 부동자금과 강남 등 서울 집값의 상관계수는 0.96에 이르는 것으로 파악된다. 이 수치가 1에 가까우면 연관성이 크다는 뜻이다. 반대로 '0'에 가까울수록 관련성이 적다는 의미다.

2006년 하반기에도 매월 2~6%씩 급등하던 서울 아파트값은 2007년 초 정부가 DTI(총부채상환비율) 등 담보대출 규제 등을 담은 유동성 관리방안(1ㆍ31대책)을 내놓자 곧바로 상승세가 꺾였다. 그해 2월부터 연말까지 월간 상승률은 0.3% 이하로 크게 둔화됐다.

한 전문가는 "정부가 이번 대책에서 DTI 등 대출규제 완화를 제외한 데는 부동자금이 여전히 풍부한 상태에서 대출규제를 풀면 집값과 물가를 동시에 자극할 수 있다는 우려가 있었던 것 같다"고 분석했다.

물론 부동산 대책에 따른 심리적 요인도 무시할 수 없는 변수다. 2005년에는 세제ㆍ금융ㆍ거래규제 등을 총망라한 8ㆍ31 종합대책이 나오기 2개월 전부터 집값 상승세가 꺾이기 시작했다. 대책에 담길 내용들이 이미 그 때부터 공개되면서 투자심리가 얼어붙기 시작했기 때문이다.

한 전문가는 "역대 정부의 부동산 대책이 어느 정도 효과를 본 것은 분명하지만 정책목표가 대부분 '가격 조절'에 집중되면서 대세 하락기에 수요억제책,대세 상승기에 활성화대책을 내놓는 등 시장흐름에 역행하는 경우도 종종 있었다"며 "경제ㆍ사회적 여건에 맞춰 중장기적으로는 수급 불균형,단기적으로는 부동자금 흐름을 관리하는 게 가장 효과적"이라고 지적했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com