[한경부동산포럼] (3) 용산구 일대…"용산 투자, 연말ㆍ2009년 봄까지 기다려야"

거래 없이 가격 제자리…한남일대 실망매물도

한국경제신문과 한국경제TV,한경닷컴,한경매거진 등 한국경제미디어그룹은 지난달 29일 서울 용산구 한강로3가 쌍용건설 주택전시관에서 '제3회 전국순회 한경 부동산포럼'을 열고 서울 용산구 일대의 부동산 동향을 심층분석했습니다. 이날 포럼에는 한국경제신문이 용산지역에서 선정한 '베스트 공인중개사' 100여명이 참석한 가운데 동네를 대표하는 12명의 패널과 곽창석 나비에셋 대표,함영진 부동산써브 연구실장,박상언 유엔알컨설팅 대표,한국경제미디어그룹의 부동산 담당 기자들이 참석해 열띤 토론을 벌였습니다. 포럼 내용은 인터넷 매체인 한경닷컴,주간 한경비즈니스,월간 머니 등에도 자세히 실리며 한국경제TV를 통해 방송됩니다.


한국경제신문 선정 '베스트 공인중개사'들은 이날 포럼에서 서울 용산구 일대가 최근 몇 년간의 지가 급등에 따라 진입 장벽이 상당히 높아져 가격 약보합세 속에 거래가 거의 없다고 분위기를 전했다. 하지만 향후 미래가치를 따져볼 때 추가 상승 여력은 충분하다고 의견을 모았다.

따라서 용산 투자 시기는 정부의 부동산 규제 완화가 가시화될 가능성이 큰 올 연말이나 내년 봄까지 기다려보는 전략이 유효하다고 진단했다.

신성수 씨티공인(용산동) 대표는 "150층으로 지어질 국제업무지구,267만3000㎡(81만평) 규모의 민족공원은 물론 지하철 1,4,6호선,KTX경부선 등 기존 철도와 함께 경의선 복선전철,인천공항철도,송파신도시~용산 간 자기부상열차 등 신규노선까지 모두 준공되면 이곳은 명실상부한 서울의 중심지로 거듭나게 된다"며 "미래가치만큼은 의심할 여지가 없다"고 설명했다.

서기섭 OK공인(청파동) 대표는 그러나 "올 연말까지 전반적인 경기 침체가 이어질 것으로 예상되는 만큼 굳이 서두를 이유는 없다"며 "정부 규제완화에 따른 효과가 가시화되고 현재 시장을 지배하고 있는 심리적 위축이 풀리는 올 연말이나 내년 봄이 투자 적기"라고 말했다.

구체적인 투자유망 지역으로는 한남뉴타운이나 남영동,한강로 일대의 3.3㎡당 1억원 미만의 재개발 지분이 꼽혔다.

이미화 강남공인(보광동) 대표는 "한남뉴타운 개발 기본계획 확정이 계속 늦어지면서 실망매물이 많이 나오고 있다"며 "가격도 작년 가을 33㎡ 기준으로 3.3㎡당 5000만∼5500만원하던 지분값이 최근엔 4500만원으로 떨어졌다"고 전했다. 이 대표는 "동부이촌동이나 강남보다 우수한 입지를 감안할 때 적정가격이 5500만원 정도는 될 것"이라고 덧붙였다.

실제 대지면적 33㎡ 빌라의 현 공시가격은 약 2억5000만~3억원대.이를 토대로 향후 재개발 때 감정평가를 받으면 최소 3억5000만원은 권리가액으로 인정받을 수 있다. 이에 따라 예상되는 추가분담금은 2억~2억5000만원 선(전용면적 85㎡형 기준).여기에다 현 시세인 4억5000만~5억원을 합쳐 7억원 안팎이면 아파트 분양을 받을 수 있다는 계산이다. 현재 비슷한 평형대인 동부 이촌동 자이의 가격이 9억원 선임을 볼 때 앞으로도 상승 여력이 있다는 얘기다.

다만 이곳은 토지거래허가구역으로 묶여 있기 때문에 허가를 받을 수 있는 무주택 실수요자여야 이 같은 투자가 가능하다.

이정찬 가나공인(한강로2가) 대표는 "토지거래허가를 받을 수 없는 일반 투자자라면 남영동이나 한강로 일대 재개발 예정지 내 3.3㎡당 1억원 미만의 저평가된 매물을 찾아보는 전략이 유효하다"고 조언했다.

함영진 부동산써브 실장도 "지난 3년간 용산구 내 동별 가격상승률을 분석한 결과 78~300%까지 지역별 편차가 컸다"면서 "도원동,산천동 등 상대적으로 덜 오른 지역을 중심으로 저평가된 매물에 관심을 기울일 필요가 있다"고 말했다.

그러나 최근 몇 년 새 용산 일대에서 묻지마식 투자가 성행하는 등 가격이 크게 올라 보다 신중한 접근이 필요하다는 의견도 나왔다.

강영훈 국제타운부동산(한강로2가) 대표는 "2~3년 전 원효로나 서계동 일대에 투자한 투자자라면 2~3배의 수익률은 거뜬히 올렸겠지만 지금 용산의 지가는 이미 그런 수준을 넘어섰다"면서 "마포 성동 중구 등 용산과의 접근성이 좋은 주변 재개발지역에 대해서도 시야를 넓힐 필요가 있다"고 귀띔했다.

곽창석 나비에셋 대표도 "요즘 같은 부동산 침체기에는 관심지역과 물건을 미리 정해두고 기다리는 전략도 괜찮다"며 "유찰되면 가격이 떨어지는 법원 경매 등도 관심을 기울일 만한 대상"이라고 소개했다.

현재 시행사인 삼성물산 컨소시엄 측과 서부이촌동 주민 간 갈등으로 표류 중인 용산국제업무지구 개발에 관해서는 긍정적인 전망이 나왔다.

김종욱 삼성그린공인(산천동) 대표는 "해당 주민들도 개발 자체에 반대하지는 않는다"면서 "현실성이 떨어지는 환지방식보다는 기존 수용방식으로 하되 다만 한강 조망권이나 기존 주택크기 등 기득권을 합리적인 수준까지 인정해줄 수 있는 방법을 삼성 측이 고민해야 할 것"이라고 말했다.

용산이 강남을 넘어 제1의 부촌으로 성장하기 위해선 학군 등 교육 문제가 반드시 선결돼야 한다는 주장도 제시됐다.

엄봉주 센트럴공인(이태원동) 대표는 "용산의 미래가치를 보고 투자하러 오는 고객들도 대체로 실제 거주에 관해서라면 고개를 내젓는다"며 "자립형사립고나 특수목적고 등을 유치하는 등 교육여건 개선에 대한 노력이 없다면 용산이 강남을 넘어서긴 어려울 것"이라고 강조했다. 차윤원 탑공인(용문동) 대표도 이와 관련, "뉴타운 등에는 법적으로 학교가 일정 비율 이상 들어서도록 규정돼 있다"며 "이들 학교용지에 특목고 등을 유치하면 될 것"이라고 말했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com

포럼중계:한국경제TV(1일 오후 5시~6시 부동산투데이)