정부가 부동산에 대한 양도소득세 및 증여세 부담을 줄여주는 것을 골자로 한 '9.1세제 개편안'을 내놓자 다주택자의 세(稅) 테크 방법으로 '증여'가 급부상하고 있다. 증여세와 양도세 모두 세율 인하 및 과세표준 조정으로 세 부담이 줄어들지만 상대적으로 증여의 경감 폭이 훨씬 크기 때문이다. 증여는 2010년 이후 세율이 각각의 과세표준에서 지금보다 4~7%포인트 낮아지고, 최소 과세표준도 기존 1억원 이하에서 5억원 이하로 조정되는 등 세부담이 크게 줄어든다. 반면 양도는 2주택(수도권) 이상 집을 갖고 있으면 여전히 양도세가 중과(세율 50~60%)되고 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 따라서 다주택자들은 세부담이 큰 양도보다 증여에 관심을 기울일만 하다고 전문가들은 조언한다.



◆증여세 과표·세율 확 바뀐다

증여는 현재 과세표준 1억원 이하~30억원 초과에 세율 10~50%가 적용되고 있다. 하지만 앞으로는 △5억원 이하 △5억~15억원 △15억~30억원 △30억원 초과로 과세표준이 바뀐다. 세율도 2009년에는 7~34%,2010년부터는 6~33%로 떨어진다.

부동산 전문 세무사들은 "내년부터 증여세율이 인하되면서 다주택자의 증여세가 종전에 비해 경우에 따라서는 50% 이상 줄어든다"며 "2주택 이상 보유자들이 '매매' 대신 '증여'를 택하는 경우가 늘 것으로 보인다"고 예상했다.

서울 강남구 대치동 삼성래미안 106㎡형 아파트와 마포구 공덕동 현대 66㎡형 아파트를 각각 5년 보유하고 있는 A씨의 사례를 보자.만약 A씨가 대치동 삼성래미안을 5년 전 6억7500만원에 매입해 10억원에 단순 매도한다면 양도세 50%가 중과돼 약 1억5963만원을 내야 한다. 편의상 취득 경비로 인정되는 취득.등록세 및 부동산중개수수료 등은 계산하지 않았고,양도세 기본공제 250만원과 예정신고 납부세액공제 10% 및 부가세인 주민세 10%를 적용했다.

반면 집을 팔지 않고 자녀에게 증여한다면 지금까지는 증여세로 2억790만원이 부과돼 양도세(1억5963만원)보다 훨씬 많다. 하지만 내년(2009년)과 내후년(2010년) 이후에는 증여세가 각각 9918만원(표 참조)과 9045만원으로 크게 줄어 증여에 따른 세부담이 훨씬 가벼워진다. 대폭 낮아질 증여세는 기존 증여세 대비 47%,43%에 불과하고 양도세에 비해서도 62%,56% 수준이다. A씨가 대치동 삼성래미안 대신 공덕동 현대 66㎡형을 3억원(5년 전 취득금액 1억5500만원)에 팔 경우에도 7053만원을 양도세로 내야 하지만 내년에 증여를 하면 1701만원만 내면 된다.

이 때문에 전문가들은 자녀 등 직계존비속에게 증여하는 사례가 늘 것으로 보고 있다.

부동산 전문 김종필 세무사는 "2주택자의 경우 세대 분리한 성인 자녀에게 증여하면 1가구 다주택자에서 벗어날 수 있어 증여 후 남은 1주택은 양도세 중과를 피해갈 수 있다"며 "뿐만 아니라 주택 수가 한 채로 줄면서 부모나 자녀 모두 9억원으로 확대된 1가구 1주택 비과세 혜택이나 장기보유특별공제,양도세율 인하 혜택도 받게 된다"고 말했다.

다만 증여의 경우 증여 시점으로부터 5년 내 다른 사람에게 팔면 양도세를 피하기 위해 증여한 것으로 간주돼 양도세가 따로 부과되는 점은 유의해야 한다.

◆부담부 증여는 매력 떨어져

다주택자가 고액 재산을 증여할 때 통상 절세의 수단으로 쓰였던 부담부증여의 '절세 이점'도 큰 폭으로 감소했다. 부담부증여란 증여하는 자산에 딸린 대출금이나 전세보증금 등 채무를 함께 이전하는 것을 말한다. 일선 세무사들은 "내년부터 증여세율이 낮아지고 과세표준 구간 조정이 있어 증여세가 대폭 줄어드는 반면 다주택자 양도세 중과세는 그대로 유지되기 때문에 따져보면 부담부증여가 오히려 손해인 경우도 많다"고 조언한다.

부담부증여를 하면 증여받는 사람은 증여세를 줄일 수 있지만 증여하는 사람이 양도세를 내야 하기 때문에 줄어드는 증여세와 새로 생기는 양도세를 비교해야 한다.

앞서 예로 든 A씨는 내년부터는 부담부증여를 하는 게 오히려 손해다. 대치동 삼성래미안 106㎡형(10억원)을 자녀에게 전세보증금 4억원을 끼고 부담부증여하면 지금까지는 단순증여에 비해 부담부증여로 나오는 세금이 적었지만 내년부터는 더 많아진다.

현재 A씨가 부담부증여하면 A씨와 자녀는 증여.양도세로 모두 1억6301만원을 내야한다. 반면 부담부증여를 하지 않는다면 A씨의 자녀는 증여세 2억790만원을 내야 해 아직은 부담부증여가 유리하다.

그러나 세율이 바뀌는 내년에 A씨가 부담부증여를 하면 A씨 자녀는 증여세로 4158만원을 내고 A씨는 양도세로 6311만원을 내,총 1억469만원을 내야 한다. 반면 단순증여하면 증여세가 큰 폭으로 줄어 9918만원만 내면 된다. 부담부증여가 오히려 더 불리한 셈이다.

원종훈 세무사는 "2주택자의 경우 전세금을 낀 부담부증여를 해 증여세를 아낀다 해도 고율의 양도세를 내야 하기 때문에 부담부증여시 세부담이 더 큰 경우가 많다"며 "부담부증여 양도세 계산방법(표 참조)을 숙지해 단순증여와의 세액 차이를 미리 비교해 봐야 한다"고 조언했다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com