잇단 규제완화 … 투자가이드

정부는 올 들어 6월11일,8월21일,9월1일 등 세 차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놓았다. 부동산 양도소득세 감면 등 세제 완화와 지방 미분양주택 매입지원 강화 등으로 침체된 부동산 경기를 활성화시키는 게 주요 내용이다.

재건축 절차 단축과 후분양제 폐지,전매제한 완화로 도심 내 주택공급을 활성화하고 거래를 늘리는 데도 역점을 뒀다. 하지만 1가구 1주택 양도세 비과세를 위한 거주요건(2~3년)을 강화하는 등 그동안의 지방 미분양물량 해소책과는 상반되는 정책도 내놓아 논란이 일고 있다. 이 대책들에 따라 지역별로 희비가 엇갈리고 형평성 시비도 불거지고 있는 게 현실이다.



세 부담 완하에 초첨 맞춘 '9.1대책'

▷▷ '9·1대책'은 양도소득세 감면 폭을 늘리고 상속·증여세를 완화하는 데 중점을 뒀다. 비과세 요건을 갖춘 1가구 1주택이라도 양도세를 물리는 고가주택 기준을 '6억원 초과'에서 '9억원 초과'로 바꾸기로 했다. 이에따라 실거주 목적으로 집 1채를 오랫동안 보유한 사람들이 주로 혜택을 보게 된다. 특히 고가주택 보유자들의 혜택이 크다.

다만 1주택자 양도세 비과세 요건 가운데 '거주요건'을 강화키로 한 것은 적지 않은 파장을 미칠 전망이다. '거주요건' 강화로 서울 등 대도시권 출퇴근자들이 수도권 외곽지역에 집을 장만하기가 사실상 어려워졌다. 거주요건 강화 이후에는 실제 거주가 어려운 곳에서의 주택 매입은 자제하는 것이 좋다고 전문가들은 지적한다. 인천 김포 등 양도세 비과세 거주요건이 강화되는 지역에서 기존 주택을 매입하려면 제도 시행 전에 서두르는 것이 유리하다. 거주요건 강화는 '개정 세법 공포일 이후 최초로 취득해 양도하는 분'부터 적용되기 때문이다 신규 분양단지를 노리는 수요자들이라면 거주요건 강화에 신경쓸 필요가 없다. 취득일이 분양 계약일이 아니라 잔금납입일(또는 등기신청일)을 기준으로 하기 때문에 거주요건 강화를 피하기 힘들다.

미분양 아파트를 매입하려는 사람들이 거주요건을 피하려면 공포일 이전에 등기할 수 있는 단지를 골라야 한다.

고가주택 기준이 상향 조정됨에 따라 각각 5억원과 4억원짜리 집 두 채를 갖고 있는 것보다는 9억원짜리 1채를 보유하는 게 세금을 줄일 수 있는 요령이다.

다주택 투자자들은 매도 대신 증여를 고려해볼 만하다. 증여세율은 현재 10~50%에서 내년에는 7~34%,2010년에는 6~33%로 줄어든다.



공급확대에 중점 둔 '8·21대책'

▷▷ '8·21대책'은 도심에 주택공급을 늘리고 침체된 거래에 숨통을 틔우는 데 역점을 뒀다. 이를 위해 수도권의 전매제한 기간을 5~10년에서 1~7년으로 단축하고 통상 3년가량 걸리는 재건축 인허가 기간을 1년6개월로 줄이기로 했다. 재건축 조합원 지위 양도 금지조항을 폐지키로 했으며 후분양제도도 사실상 없애기로 했다. 인천 검단 및 경기 오산 세교 등에 신도시 2곳을 추가 지정해 공급을 늘리는 대책도 포함됐다.

이 대책에 따라 12층 이하의 중·저층 아파트와 초기 사업 단계의 아파트 재건축 사업이 촉진될 것으로 예상된다. 제2종 일반주거지역의 층수제한 완화(최고 15층→평균 18층)로 서울 강동구 고덕주공1~7단지와 시영 등 총 1만1000여가구의 아파트로 이뤄진 고덕지구가 혜택을 볼 전망이다.

안전진단 절차 간소화와 판정기준 합리화는 은마아파트,잠실주공5단지,압구정 현대아파트 등 재건축 초기단계 단지의 사업 추진에 긍정적이다.

재건축 조합원 지위양도 금지가 폐지되면 현재 조합이 설립돼 있는 대치동 청실1차 등 수도권 28개 단지 9000여가구와 앞으로 조합설립인가를 받을 예정인 86개 단지 7만3000여가구가 혜택을 입게 된다.

그러나 소형평형 및 임대주택 의무비율,용적률 제한 등 재건축 핵심 규제들은 여전히 남은 만큼 이번 조치로 재건축 시장이 전반적으로 활성화되는 데는 한계가 있다는 게 전문가들의 지적이다.

재건축 아파트 투자에는 신중을 기해야 한다는 얘기다. 지방에서 공시가격 3억원 이하 주택을 1채 이상 보유하고 있다면 양도세 절감을 위해 임대사업자 등록을 고려해볼 만하다. 현재는 85㎡ 이하 주택을 '5채 이상,10년 이상' 임대해야 양도세 중과에서 제외됐지만 앞으로는 149㎡ 이하 주택을 '1채 이상,7년 이상' 임대하면 된다.



지방미분양 해소책 담은 '6·11대책'

▷▷ '6·11대책'은 지방 미분양 주택 해소 방안을 핵심내용으로 하고 있다. 내년 6월까지 지방 미분양 주택을 사면 취·등록세를 50% 감면해 주는 게 대표적이다. 국민주택규모의 경우 분양가의 2.2%(교육세 포함)를 내야하는 취·등록세가 1.1%로 낮아진다. 또 일시적 1주택자가 미분양 주택을 매입한 뒤 기존 주택을 2년 이내에 팔면 양도세가 면제된다. 현재는 1년 이내에 팔아야 양도세를 물지 않는다.

또 내년 6월 말까지는 지방 미분양물량의 경우 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 10%포인트 상향 조정돼 집값의 70%까지 대출받을 수 있다. 다만 건설업체가 승인받은 분양가를 10% 이상 낮추거나 이에 상응하는 수준으로 분양대금 납부조건을 완화하는 미분양 주택에만 적용된다.

미분양 여부와 상관없이 모든 주택은 모기지보험에 가입할 수 있게 된다. 현재는 모기지보험에 가입할 경우 비투기지역 소재 국민주택규모 이하 주택에 한해 LTV를 초과해 80%까지 대출받을 수 있다. 정부는 이를 모든 주택으로 확대하고 대출한도도 85%로 늘리기로 했다.

하지만 6·11대책은 미분양 해소에 역부족이라는 게 업계의 분석이다. 지방이 자체적으로 미분양 주택 물량을 소화하기 힘든 만큼 서울 등 수도권에서 지방주택을 살 수 있도록 하는 방안이 필요하다는 지적이다. 특히 정부가 '9·1 대책'을 통해 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 지방에도 2년 거주 요건을 신설키로 해 지방에서 미분양 아파트를 구입하려면 서두르는 게 나을 수 있다고 전문가들은 조언한다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com