수도권에서 집을 사려고 마음먹은 사람이라면 9ㆍ1 세제 개편안에 따른 2~3년 거주요건(1가구1주택 양도세 비과세 요건)이 추가되기 전에 주택을 매입하는 게 낫다. 관련 세법 시행령 개정(오는 10월 중순 예상) 이전에 매입해야 한다. 급하지 않은 무주택자들도 연내에는 내집마련에 나설 것을 전문가들은 권하고 있다. 곽창석 나비에셋 대표는 "규제 완화 파급효과가 크지 않을 것"이라며 "추석 이후 연말까지 부동산 시장에 혹독한 추위가 몰려올 수 있다"고 걱정했다. 이는 거꾸로 무주택자의 내집마련,또는 갈아타기 수요자들에게 좋은 기회가 될 수 있다.

고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장도 "급매물이나 유망 미분양 아파트를 연말까지 매입하는 전략을 세울 것"을 조언했다. 이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "중형 이상 주택을 원하는 사람은 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정되고 매물이 본격적으로 나올 내년 초를 매수 타이밍으로 잡을 것"을 주문했다.

정부는 8ㆍ21 부동산 대책을 통해 수도권 전매제한 기간을 완화했다. 곧이어 9ㆍ1 세제 개편안에선 양도세 비과세 거주요건을 강화했다. 문제는 거주요건 강화라는 악재가 전매완화라는 호재를 압도한다는 점이다. 3년만 보유하면 비과세를 받을 수 있어 외지인 투자가 많았던 경기 용인,파주,화성 동탄,수원,인천 송도ㆍ청라 등 주택시장에는 먹구름이 낄 전망이다.

이영진 소장은 "앞으로는 주택에 투자할 때 교통과 학군,직장,생활편의시설 등 실거주 조건을 눈여겨 봐야 한다"고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "장기간,예컨대 10년 이상 보유하면 양도세는 미미해진다"며 "판교나 광교신도시 같이 시세 차익이 클 것으로 예상되는 지역은 거주를 못하더라도 투자처로 적극 노려볼 만하다"고 말했다.

지난 8ㆍ21 대책에서 재건축 규제가 상당폭 풀렸지만 재건축 아파트는 내집마련(투자 목적도 마찬가지) 대상 물건에선 일단 제외해 놓는 게 바람직해 보인다. 중소형의무건축비율과 임대주택공급의무제，개발부담금제 등 개발이익환수와 관련된 제도가 그대로 유지되기 때문이다.

규제완화가 추가로 이뤄지지 않으면 추석이후 가격이 하락세를 보일 수도 있다.

양도세 비과세 보유 및 거주요건을 갖춘 1주택자가 양도세 감면 혜택을 보려면 세법 개정안 공포 이후인 내년으로 매도를 미루는 게 유리하다. 하지만 개정법 시행 이후 시세가 하락한다면 양도차익이 줄어들 수 있다. 따라서 양도세 혜택분과 시세하락 가능성 등을 비교해보고 매도시기를 선택해야 한다. 고가주택 기준이 상향 조정돼 비과세 혜택을 보는 경우도 마찬가지다. 다만 사정이 급한 경우 연말에 계약을 체결한 뒤,내년 이후 잔금을 내면 양도세를 감면받을수 있다.

증여세율 인하로 대출금이나 전세 보증금을 끼고 증여하는 '부담부 증여'가 종전보다 불리하다는 점을 염두에 두자.증여는 대개 살던 집 이외의 집을 자녀 등에 넘기는 경우가 많다. 이때 대출금이나 전세보증금을 함께 떠넘기는 증여를 하는데 대출금이나 전세보증금은 '증여'가 아닌 '양도'로 보기 때문에 양도세 중과 세율(50~60%)을 적용받는다. 따라서 부담부 증여보다 단순증여를 선택하는 것이 유리할 수 있다. 세금 부담내역을 비교한 뒤 결정하도록 하자.

거주요건 강화로 여러 주택에 벌려놓기식으로 투자하기 보다는 실거주가 가능한 '유망 주택 한 채'에 투자를 집중할 것으로 보인다. 이영진 리서치연구소장은 "세제 개편으로 고가주택이 혜택받을 것으로 보이기 때문에 최근 가격이 하락한 수도권 중ㆍ대형 주택에 대한 적극적인 매수도 고려해볼 만하다"고 말했다. 곽창석 대표는 "정책 시차가 3년 정도 있다고 보면 지금이 강남 송파 등지 중ㆍ대형 주택에 대한 투자를 생각해야 할 때"라고 주장했다. 지역 갈아타기,평수 갈아타기를 염두에 둬야 한다는 얘기다.

1주택자 이상 투자자들은 앞으로 나올 종합부동산세 완화 시책까지 살펴봐야 한다. 고준석 지점장은 "종부세를 세대별로 합산하느냐 않느냐가 아직 결정나지 않았다"며 "종부세가 개별 과세돼야 수도권 미분양 유망 아파트,강남 재건축,중ㆍ대형 주택에 대한 투자가 일어날 것"이라며 좀 더 기다려볼 것을 권했다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com