청약통장 보유한 무주택자 … 거주가능 분양단지 청약해야

정부의 '9.1세제개편안'으로 양도세율(9~36%→6~33%)과 양도세 비과세 해당 매매가격 조건(6억원 초과→9억원 초과)이 완화됐지만 비과세 거주요건(3년 보유 및 2~3년 거주)이 강화됨에 따라 부동산 절세 전략도 수정이 불가피해졌다. 시세차익만을 거두기 위해 시장에 접근하거나,비교적 소액 투자가 가능한 '전세 끼고 투자하기' 등의 과거 전략으로는 세제 완화 혜택을 받을 수 없기 때문이다.

시장 전문가들은 "양도세 비과세 요건 중 거주 요건이 강화됨에 따라 실제 거주가 가능하고 미래가치가 뛰어난 주택이 아니면 세금 때문에 투자성이 떨어질 것"이라며 "주택 구입에 있어 '선택과 집중' 전략을 쓰는 지혜가 필요하다"고 조언한다.

한편 양도세 완화책에도 불구하고 다주택자에게 가해지는 부담은 거의 변한 게 없다. 지방 소재 2주택자 중 양도세 중과세 대상에서 벗어난 '저가주택'의 조건이 지방광역시의 경우 1억원→3억원으로 상향조정되고 취학 및 장기요양 등 실수요를 위한 2주택자에게 중과세 배제안이 신설됐을 뿐 완화폭이 작다.

따라서 전문가들은 "다주택자는 여전히 50% 이상 양도세를 물어야 해 운신의 폭이 좁지만 1주택자라면 교통,학군,편의시설 등 거주 조건이 뛰어난 곳을 골라 직접 거주하면서 양도차익을 노려보는 전략을 세울 수 있다"고 조언한다. 주거 여건이 좋은 곳은 경기가 풀리면 다시 높은 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다.

다만 1주택자의 경우 현재 살고 있는 집을 팔려면 매도 시기를 법 개정안이 적용되는 내년 후로 미뤄야 한다. 6억원 초과 9억원 미만 주택의 경우 거주 요건만 갖추면 양도세를 크게 아낄 수 있기 때문이다. 이미 집을 팔았더라도 잔금을 받는 시기를 법 개정 이후로 연기한다면 양도세 완화 혜택을 볼 수 있다.

설사 시세가 9억원이 넘더라도 내년 후에 팔아야 한다. 장기보유특별공제가 연 8%,10년 이상 보유시 최대 80%로 확대되고 세율도 각각 과표구간에서 2%포인트 이상 낮아지기 때문이다.

무주택자이고 청약통장을 가지고 있다면 실제 거주가 가능한 지역 신규 분양단지에 청약해야 한다. 과거 수도권 외곽의 집을 분양받아 전세를 놓고 시세차익을 기다리며 직장과 가까운 서울에 전셋집을 구해 살았던 전략은 더 이상 양도세 비과세 혜택을 기대할 수 없기 때문에 투자성이 떨어진다.

마지막으로 다주택자라면 집을 처분할 때 양도 대신 성인 자녀에게 증여를 고려해볼 만하다.

▷한경 9월8일자 B13면 참조

내년부터는 증여세율이 큰 폭으로 줄어 증여에 따른 세부담이 적고 증여 후 성인 자녀와 세대분리를 한다면 각각 1가구1주택자 요건이 충족돼 양도세를 아낄 수 있기 때문이다.

그러나 자녀에게 증여 후 5년 이내에 자녀가 집을 양도한다면 양도세를 회피하기 위한 증여로 보고 양도세가 추가로 과세된다는 사실은 유의해야 한다. 다만 이 경우 미리 낸 증여세는 양도세 계산시 취득가액에 필요한 필요경비로 계상돼 그만큼 양도차익은 줄어든다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com