■수도권 오피스텔 전매제한
등기때까지…서울·인천·수원 등 9개市대상

■도시재개발 '지분쪼개기' 금지
22일부터…대표 1명에게만 조합원자격

■재건축 후분양제 내달 폐지
상당수 업체 아파트 분양 앞당길듯

올 들어 정부가 투기 조장과 집값 급등 우려에도 불구하고 부동산시장의 규제를 화끈하게 풀어내고 있다. 지방 미분양 해소책과 재건축 규제 완화,부동산 세제 개선안 등이 그것이다. 노무현 정부가 4년에 걸쳐 마련했던 부동산 규제를 불과 석 달 만에 1가구 2주택 보유자 양도세 중과,종합부동산세,대출 규제 등 서너 가지를 빼고는 완전히 풀었다. 이로써 정책에 민감한 부동산시장의 특성상 향후 집값과 주택 거래에 적잖은 영향을 끼칠 전망이다.

이들 대책은 당장 이달이나 다음 달부터 적용되는 내용이 있는가 하면 연내 시행이 어려운 정책도 있어 실수요자나 투자자들은 완화한 정책이 시행되는 시기를 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다.

올 가을 부동산 시장에 영향을 줄 만한 사안으로는 △수도권 오피스텔 전매 제한 △도시 재개발 사업 지분 쪼개기 금지 △재건축 후분양제 폐지 △전매제한 완화 등이 꼽힌다. 우선 수도권 오피스텔의 전매를 제한하는 내용을 담은 '건축물 분양법 시행령' 개정안이 지난 9일 국무회의를 통과함에 따라 오는 22일부터 수도권 9개시에서 오피스텔을 분양받으면 소유권 이전 등기 때까지 팔 수 없다. 전매제한이 적용되는 지역은 서울과 인천(강화군·옹진군 일부 제외) 수원 성남 안양 부천 고양 용인 안산(대부동 제외) 등 9개시다. 다만 사용승인(준공검사) 후 1년이 지났는데도 소유권 이전 등기가 되지 않으면 1년이 지난 날부터는 전매할 수 있다. 이런 규제는 총 분양 규모가 100실 이상인 오피스텔에 한정된다. 이들 지역에서 100실 이상의 오피스텔을 분양하는 경우에는 총 분양 물량의 10~20%,100실 미만 오피스텔이나 상가 등은 10% 이내에서 해당 지역 거주자(6개월 이상)에게 우선 공급된다.

또 '도시개발법 시행령'이 개정돼 오는 22일 이후 도시개발구역 지정을 제안하는 사업부터는 탈법적인 '지분 쪼개기'를 통한 조합원 자격 취득이 불가능해진다. 도시개발사업 지구에서는 지분 쪼개기로 토지 소유자가 많아지더라도 한 사람만 조합원으로 인정받기 때문이다.

개정안은 도시개발사업 지역의 토지를 여러 사람이 공유하고 있는 경우 공유 시점에 상관없이 대표 1명에게만 조합원 자격을 주도록 했다. 지금은 공람공고일 이전에 토지를 공유해 소유자가 된 경우에는 조합원으로 인정해주고 있다.

'8·21 대책'에서 발표한 재건축 아파트 일반공급분에 대한 후분양제도 폐지는 10월부터 시행된다. 이를 반영한 '주택 공급에 관한 규칙' 개정안이 지난 5일 입법예고됐다. 의견 수렴과 법제처 심사 등을 거쳐 다음 달 중 시행될 예정이다. 이에 따라 상당수 업체들이 아파트 분양 시기를 앞당길 것으로 예상된다. 수도권 과밀억제권역 내 투기과열지구에서 재건축할 때 일반분양을 공정률 80% 이후에 하도록 한 후분양제는 2003년 7월 도입됐다.

올 가을 부동산시장의 '태풍의 눈'으로 불리는 전매제한 완화는 8월21일 분양승인(입주자 모집공고 승인) 신청분부터 적용된다. 국토부는 조만간 이런 내용으로 '주택법 시행령'을 고칠 계획이다. 국토부 관계자는 "앞으로 한 달 내로 시행령을 고칠 계획"이라며 "개정된 시행령에는 전매제한 완화 시기를 8월21일 분양승인 신청분부터 적용하는 내용을 담을 것"이라고 설명했다. 이에 따라 다음 달 중에는 전매제한 완화가 시행될 것으로 보인다. 수도권의 주택 전매제한이 현재 5~10년에서 1~7년으로 줄어든다.

조우형 우영D&C 사장은 "현재의 부동산시장 분위기로는 전매제한 완화 이후 매물이 쏟아질 가능성이 높다"고 예상했다. 재건축 규제 완화나 부동산세제 개편 등은 관련 법률 개정이 이뤄져야 하는 만큼 다소 시일이 걸릴 가능성이 높다. 재건축 절차 간소화(3년→1년6개월)와 조합원 지위 양도 금지조항 폐지 등을 위해서는 '도시 및 주거환경 정비법'을 고쳐야 한다. 국토부 관계자는 "일단 연말을 목표로 관련법 개정 작업을 하고 있다"며 "시행시기가 다소 빨라지거나 늦춰질 수도 있다"고 말했다. 세법 개정이 필요한 양도소득세 및 증여·상속세 인하 등도 마찬가지다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com