경매 2주 전부터 정보수집 나서야
감정가만 믿었다간 손해보기 십상

■ 경매투자 ABC


바야흐로 '경매 대중화' 시대다. 내집마련을 준비하는 실수요자든,시세차익을 노리는 투자자든간에 이제 경매법정은 공인중개사무소나 모델하우스처럼 부동산 투자를 위한 주요 코스가 되는 추세다. 주위에서는 '경매에서 1억원을 투자해 2년 만에 2억원을 벌었다더라'는 식의 성공담도 심심치 않게 들려온다. 그러나 성공담에만 귀가 솔깃해 아무런 사전준비도 없이 '묻지마 낙찰'을 하다가는 손해만 보기 십상이다. 경매는 '아는 만큼 보이는 게임'이라는 것이 전문가들의 지적이다.

◆대법원 홈페이지에서 공고확인


경매는 입찰공고에서부터 시작된다. 일반적으로 경매 당일로부터 2주 전에 일간신문과 대법원 경매정보 홈페이지(www.courtauction.go.kr)에 경매 물건 목록이 나온다. 신문공고에는 사건번호,소재지,면적,감정가,최저가,관할법원,경매일자 등의 정보가 제공되며 대법원 홈페이지에는 여기에 감정평가서,물건명세서,현황조사서 등의 정보가 더해진다.

그러나 공고에만 의존해서는 제대로 된 투자를 할 수 없다. 경매일까지 남은 2주 동안 경매물건에 대한 본격적인 정보수집에 나서야 한다. 요즘은 유료 인터넷 경매정보 사이트에서 상세한 분석 자료를 제공해준다. 경매 후 낙찰자에게 소유권이 이전되면서 해당 부동산에 어떠한 권리가 그대로 유지되고,어떤 권리는 소멸되는가를 따지는 권리분석은 기본이며 지역분석 상권분석 자료도 수록돼 있다. 등기부등본，건축물관리대장，토지이용계획확인원 등 부동산 공적자료와 전입세대 및 전입신고 일자,미납된 관리비도 확인 가능하다.

◆감정가와 시세차이 클수도


정보이용료가 부담된다면 직접 물건 분석에 나서야 한다. 설사 경매정보 사이트에서 정보를 받더라도 2차적으로 본인이 직접 관련 서류를 발급받아 내용을 확인하는 것이 안전하다.

우선 감정가와 감정평가일자를 확인해야 한다. 이는 대법원 홈페이지의 감정평가서를 보면 된다. 감정평가일자는 현재 시점과 가까울수록 정확하다. 2년 이상 지난 감정일자는 의미를 상실했다고 보면 된다. 그러나 가격이 급변하는 시기라면 수개월 사이에도 감정가와 시세가 큰 차이를 보일 수 있으므로 반드시 현장 중개업소를 방문하고 국토해양부의 부동산실거래가 자료를 확인해야 한다. 감정가만 믿고 응찰했다가는 손해보기 십상이다.

등기부등본 확인도 필수다. 여기에는 부동산의 소유권 보존과 변동에 대한 표시,근저당권,가압류,가등기,가처분,예고등기 등의 기록이 있다. 이를 통해 부동산에 하자가 있는지 여부를 알아낼 수 있다. 예컨대 만약 예고등기가 돼 있다면 해당 물건의 소유권에 분쟁이 있어 낙찰받고서도 소유권이 넘어오지 않을 수 있다.

◆유치권 여부는 현장 확인 필요

해당 동사무소에 들러 전입세대에 대한 자료도 확인해야 한다. 만약 말소기준 권리보다 전입한 시점이 빠른 '선순위 세입자'가 있다면 입찰가격을 써내는 데 참고해야 한다. 선순위 세입자는 전 집주인과 계약한 기간까지 계속 살 것을 요구할 권한이 있고 배당으로 보증금을 받을 수도 있다.

유치권 여부도 면밀히 살펴봐야 한다. 유치권은 채권자가 채권변제를 받을 때까지 물건을 점유하고 인도를 거절하는 권리다. 이는 등기부등본을 통해 확인할 수 없다. 대법원 홈페이지에는 유치권자가 해당 물건에 대해 자신의 권리를 주장해 이것이 기록된 경우가 있다.

또 해당 부동산에 유치권자가 현수막이나 안내문을 걸어 권리를 표시하는 사례도 있기 때문에 직접 현장을 방문하는 것이 좋다. 다만 유치권 중에는 법적인 성립 요건을 제대로 갖추지 못했거나 채권금액이 부풀려진 경우도 많기 때문에 유치권이 설정돼 있다고 해서 무조건 입찰을 포기할 필요는 없다.

법정지상권도 주요 체크포인트다. 법정지상권은 토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속했다가 토지와 건물의 소유자가 서로 달라졌을 때 건물 소유자가 토지를 이용할 수 있는 법적 권리다. 따라서 해당 토지를 낙찰받은 사람은 자기 마음대로 건물의 철거를 요구할 수 없다.

법정지상권은 건물과 토지 각각의 등기부등본을 떼내 소유자를 확인해 판별해내야 한다. 토지를 낙찰받은 소유자는 건물 소유자에 대해 토지사용료를 청구할 수 있다. 지지옥션의 강은 홍보팀장은 "권리관계가 복잡한 물건은 언뜻 위험해 보이지만 예상외로 안전한 경우가 있다"며 "남들이 잘 노리지 않은 이런 물건들을 잘 분석하면 고수익을 낼 가능성이 높다"고 조언했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com