2006년 '판교 로또'를 놓친 김난영씨는 지난 2년간 판교 마지막 물량이 나오기만 손꼽아 기다렸다. 청약가점이 69점에 달해 다음 달 나올 판교행 마지막 티켓을 거머쥘 가능성이 높아졌다.

하지만 판교와 가까운 분당，수지 등의 집값이 급락하면서 김씨의 마음이 흔들리고 있다. 판교 분양가가 3.3㎡당 1600만~1700만원대로 당초 예상보다 싸게 나올 전망이지만 혹시 부동산 가격 거품이 급격히 빠지지 않을지 불안하다. 마침 판교와 가까운 광교신도시에서 더 저렴한 아파트가 이달 초순 먼저 공급된다. 투자가치는 판교가 더 있어 보이지만 부동산 경기가 불황일 때는 싼 분양가의 아파트로 몸집을 가볍게 하는 게 매력적일 수 있다.

김씨처럼 판교에 당첨되지 않으면 광교를 노릴 생각이던 청약 대기자들이 판교와 광교를 놓고 갈등하고 있다.


◆분양가와 당첨권 청약가점

오는 8~10일 청약을 받는 광교신도시 울트라 참누리(A21블록)의 평균 분양가는 3.3㎡당 1285만원이다. 김난영씨가 관심을 갖고 있는 146㎡형의 분양가는 5억8000만~5억8500여만원.주변 영통지구 아파트 분양가보다 그리 싸지 않다. 청약가점은 60점이면 안정적이란 의견이 많다. 김규정 부동산114 차장은 "울트라 참누리 아파트는 역세권과는 거리가 좀 있다"며 "서울 강북 재개발 아파트로 청약자들의 관심이 분산되면 광교 청약가점이 낮아질 수 있다"고 전망했다.

한편 11월에 공급될 판교 푸르지오－그랑블 분양가는 3.3㎡당 1600만~1700만원으로 예상된다. 145㎡형은 7억2000만원가량 된다. 청약가점은 65점이면 충분하다는 전망이다.

◆채권입찰제 적용 여부

광교는 채권입찰제가 적용되지 않는다. 성남시 집값이 최근 하락세를 보여 판교에서도 채권입찰제가 적용되지 않을 것으로 보인다. 성남시 아파트 가격은 3.3㎡당 1600만원 정도.채권입찰제가 적용되지 않으면 그만큼 청약자들의 부담도 줄어든다.

중도금 대출 가능액은 차이가 난다. 광교 울트라 참누리 146㎡의 분양가가 6억원 이하이기 때문에 시행사 보증으로 최소 40% 이상 가능하다. 판교 145㎡는 6억원이 넘어 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용받는다. 연소득의 40% 내로 연간 대출 원리금 상환액이 제한돼 중도금 대출이 빡빡할 수밖에 없다.

◆향후 투자가치

이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "판교의 3.3㎡당 시세가 적어도 2500만원 이상은 될 것이란 관측이 많다"고 말했다. 그러나 "요즘 분당 집값이 계속 떨어져 109㎡형이 5억원 이하에도 나온다"며 "강남과 분당 집값 약세가 이어진다면 판교의 향후 가치도 좀 낮춰잡아야 할 것"이라고 단서를 달았다.

광교는 경기도 명품신도시를 표방하는 수도권 A급 주거지역이 되겠지만 향후 집값은 용인시 수지보다는 높고 분당보다는 낮을 것으로 전문가들은 보고 있다.

김규정 차장은 "내년 용인~서울 고속도로가 개통된 뒤에도 교통 체증에 따른 출퇴근 문제가 광교의 가치를 억누를 것"이라고 말했다. 부동산뱅크의 김용진 이사는 "광교는 학교용지 문제가 완전히 해결되지 않아 2011년 9월 입주 뒤에도 학교가 문을 열지 못할 수 있다"며 주의를 당부했다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com