중소기업에 근무하고 있는 나중소 부장은 최근 퇴직금 중간정산금으로 받은 자금을 노후대비용으로 사무용 오피스텔에 투자해 안정적으로 임대료 수입을 얻고자 한다. 강남역 주변에서 오피스텔 분양을 하고 있다는 소식을 듣고 분양 사무실에 들러 마음에 드는 오피스텔을 계약했다. 분양 대행회사 직원이 부가가치세를 환급받을 수 있다고 하는데 어떻게 해야 하는지 궁금하다.

오피스텔 분양회사와 체결한 분양 계약서에는 통상 토지가액과 건물가액，건물분 부가가치세가 함께 기재되어 있다. 오피스텔을 분양받는 사람은 분양대금을 낼 때마다 분양 회사로부터 토지분에 대한 계산서와 건물분에 대한 세금계산서를 받아야 한다. 오피스텔 건물분에 대한 매입 부가가치세는 오피스텔을 분양받는 자가 부담하는 것이다. 부가가치세 과세 사업을 하려고 일반과세자로 사업자등록을 한 경우에만 돌려받을 수 있다. 따라서 사업자등록을 하지 않은 경우 또는 간이과세자로 사업자등록을 하는 경우에는 건물분 부가가치세를 돌려받을 수 없다.

나 부장의 경우처럼 부동산임대 목적으로 오피스텔 분양 계약을 체결하고 부가가치세를 환급받기 위해선 오피스텔 분양 계약을 체결한 날로부터 20일 이내에 오피스텔 소재지 관할 세무서에 일반과세자 사업자등록신청을 해야 한다. 신분증을 지참하고 사업자등록신청서， 분양계약서 사본 등을 세무서에 제출해야 한다. 임대 사업을 하기 전이라도 사업자등록은 신청할 수 있으며，사업자등록 신청일로부터 소급해 20일 이내 부가가치세 매입 세액 및 사업자등록 이후의 매입세액은 환급(또는 공제)이 가능하다.

부동산임대업을 시작하는 자(개인 또는 법인)가 임대 사업을 개시한 날로부터 20일 이내에 사업자등록을 하지 않는 경우 매입 세액 공제를 못받는 불이익은 물론 사업자등록 불성실가산세(일반과세자는 1%，간이과세자는 0.5%)까지 물어야 한다.

건물분 부가가치세에 대한 세금계산서는 사업자등록증이 나오기 전까지는 주민등록번호를，사업자등록증이 나온 이후에는 사업자등록번호를 기재해 발급받는다. 오피스텔 분양대금(계약금， 중도금， 잔금) 납입 때 매입 세금계산서 사본，매입처별 세금계산서 합계표，예금계좌 사본 등을 첨부해 부가가치세 조기환급 신고서와 함께 다음달 25일 또는 예정·확정 신고기한까지 제출하는 경우 특별한 사유가 없는 한 신고 기한 경과일로부터 15일 이내에 환급을 받을 수 있다.

따라서 부동산 임대업을 할 생각으로 오피스텔를 분양받는 경우 분양대금 납입 시마다 세금계산서，계산서 발행을 요구해야 하고 이 서류들이 부가가치세 환급 신고 때 누락되지 않도록 보관에 각별히 신경을 써야 한다. 분실 또는 훼손됐을 경우 분양회사에 연락하여 분양회사 보관분 사본을 요청하여 제출하면 환급이 가능하다.

이현회계법인 이용연 세무사