정부가 내놓은 '10.21 대책'에 주택 실수요거래 촉진을 위한 양도세 및 대출 부담 완화 방안이 포함되면서 주택 매도.매수 전략에도 수정이 불가피해졌다. 이에 대해 전문가들이 제시하는 내집마련 전략 및 투자지침은 의외로 간단하다. 한마디로 "기다리는 게 유리하다"는 것이 핵심이다.


매수자 입장에서는 대출 규제나 분양권 전매제한이 일부 완화되더라도 금리 부담이 여전한 상태에서 섣불리 주택 매입에 나섰다가는 손해보기 십상이다. 매도자 역시 일시적 2주택자의 양도세 비과세를 위한 기존 주택 처분시한과 처분조건부 대출 상환기간 연장 혜택을 받는 사람들은 매각을 서두를 이유가 그만큼 줄게 된다. 따라서 집을 당장 급매물로 내놓기보다 내년 이후로 매도 시기를 늦출 것을 권하고 있다.



◆대출한도 일부 늘어날 듯

우선 주택투기지역에서 해제되면 내집마련 수요자들은 대출받기가 수월해진다. 담보대출한도(LTV;매수 대상 집값을 기준으로 한 대출비율)가 40%에서 60%로 늘기 때문이다. 총부채상환비율(DTI;연소득 대비 대출비율) 역시 비(非)투기과열지구에서는 적용되지 않지만 은행들이 자율적으로 60%로 적용하고 있다.

우리은행에 따르면 연소득 5000만원인 사람이 투기지역에서 8억원짜리 집을 살 때 DTI 40%를 적용받아 1억7260만원밖에 빌리지 못한다. 반면 투기지역에서 풀리면 2억5890만원을 대출받을 수 있다.

하지만 대출 금리가 계속 올라 부담은 여전하다. 경기침체로 집값이 더 떨어질 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 따라서 은행 돈 빌리기가 쉬워졌다고 섣불리 집 장만에 나서는 것은 당분간 자제하는 게 좋다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "저축 등을 통해 현금 비중을 높이면서 내년 상반기 이후를 노려볼 만하다"고 말했다.

처분조건부 대출을 받았거나 양도세 중과 유예기간 안에 기존 주택을 팔지 못한 일시적 2주택자 역시 매도 시기를 당분간 늦출 수 있는 여력이 생겼다. 대출 상환기간과 기존주택 처분(중복 보유 허용)시한이 1년에서 2년으로 각각 늘어나기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 사장은 "지금은 급매물도 팔리기 힘든 상황"이라며 "시간적인 여유가 생긴 만큼 내년 이후 집값 등 시장 상황을 봐가며 매도하는 게 낫다"고 조언했다.

◆전매제한 완화대상 관심

수도권 투기과열지구 해제 방안도 관심 대목이다. 과열지구에서 풀릴 경우 수혜 대상은 경기도 파주,광주,안산 등 비(非)과밀억제권역 내 민간택지의 신규 분양 아파트가 첫손에 꼽힌다. 지금은 분양가상한제를 적용받아 계약 후 3년간 전매가 금지되지만 과열지구에서 해제되면 1년으로 줄어든다.

오피스텔도 혜택을 볼 전망이다. 지금은 수도권 인구 50만명 이상 시의 투기과열지구에서 분양하는 단지는 분양권 전매가 입주(소유권 이전등기) 때까지 금지된다. 하지만 투기과열지구에서 풀리면 계약 후 곧바로 전매할 수 있다.

◆미분양 아파트는 메리트 더 떨어져

이번 대책 발표로 기존 미분양 아파트는 메리트가 더 떨어질 것이라는 분석도 나온다. 수도권 투기과열지구가 해제되면 관심지역의 신규 분양 아파트에 수요자들이 더 몰릴 가능성이 크기 때문이다. 실제로 과거 5년 이내에 아파트에 당첨됐던 수요자나 청약통장에 가입한 비(非)세대주도 이들 지역에서 1순위 청약자격을 추가로 얻게 된다.

박원갑 부사장은 "미분양 아파트도 분양가가 싸다면 굳이 매입을 꺼릴 필요는 없지만 매수자 감소로 시세가 떨어지거나 오르지 않을 가능성은 염두에 둬야 한다"고 조언했다.

임도원/정호진 기자 van7691@hankyung.com