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투자금 계속 유치…'알짜'만 선별해 제시

"부동산시장 위축과 금융시장 경색으로 인해 안정적인 투자금 회수 및 목표 수익률 달성에 다소 어려움을 겪고 있을 뿐입니다. 투자의 안정성 및 수익성을 강화해 조만간 기존 펀드를 개선한 새로운 펀드를 선보일 계획입니다. "

㈜다올부동산자산운용(www.daolfund.com) 김학송 대표는 미분양아파트 펀드에 대한 투자를 계속 유치하고 보완책을 마련해 시장상황이 개선되는 대로 본격적으로 미분양 펀드 판매에 나설 계획이라고 밝혔다.

'국내 최초의 부동산 전문 운용사'란 타이틀을 내세운 ㈜다올부동산자산운용은 올 초 미분양 아파트에 투자해 매매차익과 임대수입을 얻는 '미분양 펀드'를 민간 차원에서 제시하며 이슈메이커가 된 회사다. 지난 2월18일 금감원으로부터 공모펀드인 '다올랜드칩 아파트투자 특별자산투자신탁' 1호를 승인 받고 자산운용협회로부터 9개월간의 배타적 우선 판매권을 부여받아 화제가 됐다.

국토해양부가 9월 말 발표한 바에 따르면 7월 말 기준 전국 미분양주택은 총 16만595가구에 달한다. 이는 1995년 말 15만2313가구 이후 12년7개월 만에 가장 많은 규모. 이 중 준공 후 미분양 아파트는 4만562가구로 집계됐고 지속적으로 증가하는 추세다.

㈜다올부동산자산운용이 현재 준비 중인 '다올아파트펀드'는 준공 여부에 관계없이 건설사가 분양 중이거나 소유하고 있는 아파트를 현재 또는 장래에 부동산신탁사에 관리 및 처분신탁을 하게 하고 그 수익권을 분양가 대비 일정 수준 할인한 가격으로 취득하는 특별자산펀드다. 할인 취득하기 때문에 취득과 동시에 일정 수준의 수익이 확보되는 구조다. 따라서 분양계약이나 매매계약을 체결하고 소유권을 취득하는 일반 부동산펀드와는 차이가 있다. 지난 21일 정부가 내놓은 부동산 대책에 대해 김 대표는 "정부의 미분양 아파트 매입은 한계가 있다"며 "미분양 해소를 통한 시장 안정화를 위해서는 당장 수조원 이상의 자금이 소요될 것으로 예상되는데 정부의 자금조달 여력을 감안할 때 미분양 아파트 매입은 가격 문제 때문에 실현 가능성이 낮다"고 지적했다. 그는 "매입 주택을 임대주택으로 활용하는 것과 관련해 소송 등 기입주자의 반발이 만만치 않고 여론도 부정적"이라며 "정부의 역할을 미분양 아파트 펀드가 대신할 수 있다"고 강조했다. 김 대표는 미분양 아파트 펀드가 활성화되기 위해서는 두 가지 기본 전제 조건이 필요하다고 언급했다. 첫째,펀드 투자자의 안정적인 투자금 회수가 보장돼야 하고 둘째,개인 분양자와 동일하게 분양보증이 있어야 한다는 것. 두 가지 기본 전제 조건이 없으면 현재 부동산시장 및 금융시장을 감안할 때 은행,보험,연기금 등 기관투자가의 투자수요는 상당히 제한적일 것이라는 게 그의 분석이다.

김 대표는 부동산시장 침체 및 주식시장 급등락으로 인해 적합한 금융상품이 없는 상황에서 다올아파트펀드는 매력적인 금융상품이라고 설명했다. 그는 "다올아파트펀드는 여타 부동산 투자와 마찬가지로 매각차익 및 임대소득을 추구하지만,부동산신탁의 수익권을 취득하기 때문에 개인 투자자나 일반 부동산펀드의 부동산 취득,보유,양도와 비교해 조세 부담이 없는 장점이 있다"며 "다올아파트펀드는 특히 개인 투자자들에게 1세대2주택,재산세,종합부동산세,양도소득세 등 부담 없이 아파트에 투자할 수 있는 기회가 될 것"이라고 강조했다. 미분양 아파트 중 안정성과 수익성을 두루 갖춘 미분양 아파트만을 선별해 제시할 계획인 ㈜다올부동산자산운용은 투자를 계속 유치하고 보완책을 마련해 시장상황이 개선되면 내년쯤 미분양 펀드를 본격적으로 판매할 계획이다.

신재섭 기자 shin@hankyung.com