서울 평균 3.3㎡당 997만원 … 강남은 1799만원선

올해 소폭 하락세를 보이던 집값이 이달 들어 글로벌 금융위기 '쓰나미'에 부닥치면서 낙폭이 커지고 있다. 이에 따라 지난달까지만 해도 주택시장 전망을 두고 '조정장세냐 대세 하락기냐'로 엇갈리던 전문가들의 의견도 이달 들어 '대세 하락'으로 모아졌다. 경기 불황과 금융시장 침체 속도가 예상외로 빨라졌기 때문이다.

수요자들의 관심은 이제 온통 '집값 바닥이 어느 정도일까'에 집중되는 추세다. 이에 대해 전문가들은 외환위기 이후 급등세를 타기 시작한 2002년 수준을 전망하고 있다.

이유는 현재 주택시장 여건이 외환위기 이후 2001년부터 나타나기 시작한 주택시장의 호재가 가격을 급등세로 몰아갔던 상황과는 정반대로 돌아섰기 때문이다.


외환위기 직후인 1998년 집값은 12.4% 급락했고,정부는 이때부터 2년간 강도 높은 건설ㆍ주택시장 활성화 대책을 내놨다. 주택 공급ㆍ소유와 관련한 모든 규제를 풀고,건설업계에 대해서는 대대적인 부양책을 쏟아냈다. 이후 2000년부터는 정부대책에 다양한 호재가 맞물리면서 집값이 오르기 시작했다.

외환위기로 2년 이상 신규 공급이 급감한 탓에 극심한 '수급 불균형' 상태가 나타났고 이듬해부터는 세계적인 저금리 기조가 보태지면서 국내 금융시장도 유동성이 풍부했다. 부동산시장에는 가수요가 넘쳐났고 정부가 재건축ㆍ재개발,신도시 개발 등 대규모 개발사업도 활발히 추진했다. 아파트 청약 수요는 지역에 줄을 섰고 수백 대 1의 경쟁률이 쏟아졌다. 분양가는 천정부지로 올랐고 매매가도 동반 상승했다.

하지만 지금은 상황이 완전히 반전됐다. 정부가 침체된 부동산시장을 되살리기 위한 건설ㆍ주택시장 규제 완화와 부양책을 내놓을 상황이 됐고,집값을 천정부지로 뛰게 했던 호재들은 모두 뒤집어져 악재로 돌변했다.

5년 가까이 지속됐던 연 4~5%대의 저금리는 10%로 뛰었고 수급 불균형은 완전히 해소돼 미분양이 사상 최대를 기록했다. 여기에 '글로벌 금융위기 폭탄'이 떨어져 실물경기 회복 시점을 가늠하기 어려운 상황에 놓였다. 2002년 집값에 탄력을 줬던 요인이 완전히 사라진 것이다.

부동산정보업체인 부동산114에 따르면 2002년 서울 평균 집값은 3.3㎡당 997만원,강남구는 1799만원이었다. 이달 24일 현재 서울 주택가격은 1806만원,강남구는 3347만원 선에 걸려 있다. 서울의 신규 아파트 분양가는 10년간 연평균 18%씩 뛰었다. 하지만 분양가도 매매가 하락으로 내림세를 보일 것으로 업계는 예측하고 있다.

한편 집값 바닥 시점에 대해 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "주택시장은 실수요자들이 어느 정도 가격 하락세를 받쳐주는 특성이 있어서 거시경제 악재로 인한 하락세가 어느 시점에서는 멈춘다"며 "최근 메가톤급 금융 악재 해소가 최소 2년 이상 장기화될 것으로 본다면 내년 상반기까지 집값이 2002년 수준까지만 빠진다면 매수세가 형성되면서 하반기부터 조정장세를 보일 것"으로 예상했다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com